Перенос даты выдачи ключей в ЖК «Баланс» от Главстрой

Всем привет! Решил составить небольшой гайд о том, что делать с доп. соглашением к ДДУ, что можно отсудить у застройщика, когда лучше подавать претензию и прочие вопросы, которые могут возникнуть у дольщика. 

Все это сделал в формате вопрос-ответ, так как, на мой взгляд, в этом случае можно будет тезисно обозначить информацию. Поехали!

1. Застройщик прислал мне дополнительное соглашение о переносе сроков передачи ключей. Стоит ли его подписывать? Могу ли я отказаться его подписать?

Да, вы можете отказаться от подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве, которое вам прислал застройщик. Подписывать такое соглашение ваше право, но не обязанность. 

В любом случае, внимательно изучите содержание такого соглашения, а лучше проконсультируйтесь у адвоката. 

2. А что будет, если я не подпишу дополнительное соглашение?

Сложно сказать точно, но, скорее всего, ничего. Застройщик может попробовать через суд обязать вас подписать такое соглашение. Но на практике такое встречается крайне редко. Как я уже сказал выше, подписывать доп. соглашение это право, а не обязанность дольщика. 

Отказ подписывать доп. соглашение не аннулирует и не изменяет ваши отношения с застройщиком, которые регламентируются договором долевого участия в той редакции, в которой вы его подписывали. 

3. Как лучше уведомить застройщика о том, что я отказываюсь подписывать дополнительное соглашение? А что если я просто промолчу? Будет ли мое молчание считаться согласием с условиями доп. соглашения?

Лучше всего уведомить застройщика о том, что вы отказываетесь подписывать дополнительное соглашение по почте, заказным письмом с уведомлением о вручении с описью вложения. Почтовую квитанцию обязательно сохраните. Адрес куда отправлять уведомление указан у вас договоре ДУ в самом конце (п. 13 договора, "адрес для направления корреспонденции и уведомлений"). Кстати, в договоре прямо не оговорено, в какой срок вы должны уведомить застройщика о том, что вы отказываетесь от подписания доп. соглашения или в какой срок вы должны направить ему подписанное соглашение в случае вашего согласия. Единственный пункт в договоре ДУ, который освещает ваши действия по данному вопросу - п. 5.1.9, но там нет слов про сроки. 

Вероятно, застройщик укажет сроки направления уведомления в самом соглашении. Если не укажет, то тогда нужно руководствоваться понятием "разумные сроки". Как правило, это 10 дней. 

Если вы просто промолчите - это не будет расценено как ваше согласие с условиями доп. соглашения. Такое доп. соглашение по закону является неотъемливой частью вашего договора ДУ. Это же зафиксировано и в договоре (п. 12.5 Договора). 

Следовательно, такое соглашение должно быть подписано сторонами и зарегистрировано в Управлении Росреестра.

4. Я отказался от подписания дополнительного соглашения! Может ли застройщик расторгнуть со мной договор ДУ?

Основания, по которым застройщик может расторгнуть с вами договор ДУ в одностороннем внесудебном порядке перечислены в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а конкретно в статье 5 (части 4, 5) данного закона (ссылка на закон) 

Если своими словами - расторгнуть с вами договор в одностороннем порядке могут, если вы допустили просрочку по оплате объекта долевого строительства. 

В остальном, расторгнуть с вами договор могут только в судебном порядке. И чтобы договор был расторгнут - нужно, чтобы вы допустили существенные нарушения условий договора. Это прописано в ст. 450 Гражданского кодекса РФ. 

Отказ от подписания дополнительного соглашения о переносе сроков передачи ключей существенным нарушением условий договора не является. Вот вам цитата из судебного решения: "Также указанный закон не дает права застройщику на расторжение договора в одностороннем порядке в случае отказа участника долевого строительства от заключения дополнительного соглашения об изменении срока завершения строительства." Вот ссылка на решение.

Вот еще, для пущей уверенности, цитаты из обзоров судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 и 19.07.2017):

пункт 24 обзора от 04.12.2013: "Понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ)"

пункт 4 обзора от 19.07.2017: "Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации."

пункт 5 обзора от 19.07.2017: "Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ."

Своими словами можно сказать так: при заключении договора ДУ стороны исходили из определенного срока завершения строительства и передачи ключей. Именно поэтому договор и был заключен. Если потом срок переносится, потому что застройщик не успевает - это проблемы застройщика, а не дольщика. Поэтому дольщик не обязан подписывать дополнительное соглашение, которое фактически ущемляет его права на получение объекта долевого строительства в срок, тем более, если еще в этом соглашении указано, что неустойка за просрочку передачи квартиры не взыскивается. 

Ссылка на обзор судебной практики от 04.12.2013, ссылка на обзор судебной практики от 19.07.2017 . 

5. Так, а что можно взыскать с застройщика в принципе? Неустойку за пропуск срока по передаче квартиры? Моральный вред?

С застройщика можно взыскать следующие вещи:

1. Неустойка за нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства ( ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 "О долевом участкии")

2. Компенсация за некачественный ремонт. В этом случае нежуно будет предоставить в суд заключение экспертизы (строительно-оценочной), в которой будет указано, какие нарушения допущены застройщиком при отделке вашей квартиры и сколько стоит устранить такие нарушения. Имейте в виду, что в суде, если вы будете заявлять такие требования, скорее всего будет проведена еще одна такая же экспертиза, уже на основании постановления суда. Обычно о такой экспертизе ходатайствует застройщик. 

3. Штраф за невыполнение застройщиком требований об уплате неустойки и (или) компенсации ущерба из-за некачественного ремонта в размере 50 % от суммы, присужденной судом

4. Оплата вами съемного жилья. Для этого понадобится принести в суд договор коммерческого найма данного жилья и, желательно, документы, подтверждающие, что у вас нет на праве собственности другого жилья. Еще можно донести, например, трудовой договор с работодателем, подтверждающий, что вы работаете в мск, или ученический договор или иной документ, который бы дополнительно подтверждал ваши доводы почему вы проживаете в мск. 

5. Моральный вред. Как правило, вред взыскивают в пределах от 5 до 10 тысяч. 

6. Компенсация судебных издержек. Это: услуги адвоката, оплата экспертизы, траты на поездки в суд, если вы судитесь в другом регионе (в таком случае сохраняйте билеты/чеки на бензин), доверенность на ведения конкретного дела в суде

6. А когда лучше подавать исковое заявление? Или сначала нужно подавать претензию? 

Прежде чем подавать на застройщика в суд вы должны написать ему претензию, в которой от вас требуется сформулировать требования к застройщику (выплатить неустойку, устранить недостатки по ремонту и т.д) и предложить их удовлетворить в добровольном порядке. 

Срок ответа на такую претензию 10 дней.

Если ответ на претензию вы не получили, или получили, но он вас не устроил - тогда подаете исковое заявление в суд либо по месту вашего жительства, либо по месту нахождения застройщика (юридический адрес), либо по месту заключения договора. 

Претензию, а потом и исковое заявление лучше подавать после того, как вы подпишите акт приема-передачи квартиры. Именно этот документ будет означать, что объект долевого строительства вами принят, а дата акта будет означать дату, когда неустойка по передаче квартиры прекращается. 

Как видите, такой вариант подачи претензии и (или) иска позволит вам сразу посчитать всю сумму неустойки и иметь представление о том, сколько вы сможете взыскать с застройщика. Плюс, вы сразу же сможете включить в иск требование о возмещении ущерба за некачественный ремонт, попробовать взыскать арендные платежи за съемное жилье.

7. Что там насчет коллективного иска/претензии? Нужно ли подавать?

Смысла в подаче коллективного иска и (или) претензии для взыскания неустойки, ущерба за некачественный ремонт нет, так как каждая ситуация будет содеражть индивидуальные требования к застройщику.

Например, кого-то устроит ремонт, и будут претензии только к срокам сдачи квартиры. Кто-то подпишет дополнительное соглашение и вообще не будет иметь претензий. А кто-то фактически получит ключи позже, чем указано в проектной декларации (сейчас это 15.03.2022), и размер его неустойки будет отличаться от соседа, который получил квартиру раньше. 

Как мы знаем по ситуации со старшим братом ЖК Баланс - ЖК Береговой, там люди фактически получают квартиры в разное время, хотя квартиры находятся в одной секции/корпусе.

8. Ну я подам исковое, так в суде же неустойку режут по полной, получу в итоге свои копейки. Это правда?

Действительно, в судах по данной категории дел применяется положение об уменьшении неустойки в отношении застройщиков. Данный момент регламентируется ст.333 ГК РФ. 

На практике процент, на который неустойка уменьшается судом разнится в зависимости от региона, в котором рассматривается дело. В Москве этот процент варьируется от 40 до 70 %. 

В регионах этот процент меньше. В целом, все зависит от конкретного суда/региона. Целесообразно перед подачей иска просмотреть судебную практику по конкретному региону/суду, где будет рассматриваться дело. 

Поэтому целесообразно рассмотреть вариант подачи искового заявления по месту своей регистрации, если вы зарегистрированы в другом регионе. Возможно, там неустойку режут не так сильно как в Московских судах. 

Опять же вспоминаем обзоры судебной практики по делам с дольщиками, о которых писалось выше. (пункт 4 гайда)

Пункт 9 обзора практики от 19.07.2017: "Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства."

9. Так у нас же в стране эпидемия коронавируса! Стройки простаивали, рабочие из стран СНГ приехать не могли, подрядчики срывали сроки выполнения работ, строительные материалы были в дефиците! Это же форс-мажор? Хрен мне, а не неустойка?

Нет, вам не хрен, а неустойка. Пандемия и связанные с ней последствия не являются форс-мажором. Об этом высказался Верховный Суд РФ в своем обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ коронавируса (COVID-19), № 3 (Ссылка на обзор)

В условиях пандемии власти решили предоставить девелоперам отсрочку выплаты неустоек до 1 января 2021 года. Это регламентируется абзацем 7 п. 1 Постановления правительства РФ №423 от 2 апреля 2020 года. (Ссылка на постановление)

Для начала несколько цитат из актуальных судебных решений: 

"Введение режима повышенной готовности, в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции основанием для освобождения застройщика от исполнения принятых на себя по договору обязательств не является." (Ссылка на решение)

"Как установлено судом, нарушение срока передачи объекта долевого строительства, установленного договором №-ЗА8, имело место начиная с ДД.ММ.ГГГГ, то есть до введения режима повышенной готовности в г.М. Указом №-УМ от ДД.ММ.ГГГГ, кроме того введение мер повышенной готовности Указами от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ не повлекло приостановление деятельности застройщика и не препятствовало ему в осуществлении мер по исполнению договора долевого участия в период и после ДД.ММ.ГГГГг." (Ссылка на решение)

Нас же интересует вопрос 12 обзора Верховного Суда №3: 

Вопрос 12: Применяется ли положение абзаца второго пункта 1 постановления No 423 к неустойке, взысканной по решению суда в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. No 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон No 214-ФЗ) на будущее время?

Ответ: В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона No 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) за каждый день просрочки.

Абзацем вторым пункта 1 постановления No 423 установлено, что в период начисления неустойки по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона No 214-ФЗ, не включается период с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г.

Данный мораторий действует в отношении неустоек, подлежавших начислению за указанный период просрочки, независимо от того, до или после введения моратория принято судом решение по требованию участника долевого строительства о присуждении неустойки по день фактического исполнения застройщиком своего обязательства.

Как указано в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. No 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, − иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав- исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

С учетом изложенного, если решением суда присуждена неустойка, установленная частью 2 статьи 6 Закона No 214-ФЗ, подлежащая уплате по день фактического исполнения застройщиком своего обязательства, то при исчислении размера такой неустойки период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. включению не подлежит.

Своими словами выходит так, что неустойка не начисляется за период с 03 апреля 2020 года по 1 января 2021 года. За остальной срок начисляется. 

Скорее всего, застройщик в суде будет просто приводить доводы для уменьшения неустойки, ссылаясь в том числе на сложную экономическую ситуацию, вызванную коронавирусом. 

10. Так, ну вроде все понятно, но вот стоит ли нанимать адвоката? Или я сам справлюсь? И сколько все это будет длиться, если я пойду в суд?

Вы можете обратиться за юридической помощью к адвокату, который поможет вам составить претензию, исковое заявление и сможет представлять ваши интересы в суде. Вы в таком случае в суд можете и не ходить. 

Стоит ли это делать? Решает каждый сам. Тут уместно провести аналогию с лечением у доктора: кто-то лечит себя сам, а кто-то идет на прием к врачу. 

Безусловно, услуги представителя сэкономят вам время и нервы. Плюс, не стоит забывать, что даже выиграв суды первой и второй инстанции, нужно будет еще получить исполнительный лист и предъявить его к взысканию и проконтролировать, чтобы деньги были перечислены застройщиком на ваш счет. Это тоже занимает время и силы.

В целом, судебные процессы по взысканию неустоек с застройщиком длятся от 4 до 6 месяцев. Как правило, после решения суда первой инстанции следует апелляционная инстанция по апелляционной жалобе застройщика. 

Само решение вступает в законную силу либо через 30 дней с момента изготовления решения в окончательной форме (как правило решение готовят в полном объеме в течении 5 дней с момента его оглашения)

Либо сразу же после вынесения апелляционного определения судом апелляционной инстанции.