В новом материале рассказываем, каким запомниться 2023 год на рынке жилья и что ожидать сейчас.
Как вы можете охарактеризовать этот год?
«Вопреки пессимистичным прогнозам, с которыми мы начинали 2023 год, машина рынка недвижимости не только преодолела все ухабы в виде падения потребительского спроса, растущих цен и удорожания кредитования, но и набрала рекордную скорость, используя ипотечное «топливо». Именно льготная ипотека стала драйвером продаж. Люди набрали рекордное за последние двадцать лет количество жилищных кредитов, несмотря на растущие ставки и ухудшение условий госпрограмм. К концу года больше 90% сделок в новостройках покупали заёмщики с помощью льготной ипотеки», – уверен Ирина Андриевская, директор по контенту и аналитике финансового маркетплейса «Выберу.ру».
Конечно, главный тренд уходящего года – рост ипотечных ставок.
«Ключевая ставка достигла 16%, что стало шоком для рынка недвижимости. Цены прекратили рост, а продажи пошли вниз. Такие изменения особенно были явными на вторичке», – объясняет Марсель Ахметшин, генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY.
Что повлияло на такие изменения?
Эксперты отмечают два основных фактора.
«Во-первых, разгон инфляции и нестабильность нацвалюты. В любой кризис россияне рассматривают недвижимость как один из способов сберечь деньги. Тем более, в ретроспективе 10-15 лет в рублёвом эквиваленте квадратные метры только дорожали. А для многих россиян, особенно со скромными доходами, собственная квартира – пожалуй, самый главный актив в жизни. Вот почему, по данным Минстроя, в 2023 году россияне оформили больше 2 млн ипотечных кредитов», – отмечает Ирина Андриевская.
Другой стимул изменений – расширение семейной ипотеки.
«С начала 2023 года льготная программа стала доступна большему количеству заёмщиков с двумя и более несовершеннолетними детьми или с одним ребёнком, родившимся после 1 января 2019 года. В результате семейная ипотека стала массовым продуктом и перехватила лидерство у другой госпрограммы – льготной (под 8%). По итогам года семейные заёмщики взяли более 400 тыс. льготных кредитов – свидетельствует статистика Минстроя. По льготной госпрограмме банки выдали 370 тыс. займов, хотя еще в прошлом году на этот вид кредита приходилось больше половины сделок с субсидированием», – добавляет специалист.
Что ждет покупателей в 2024 году?
«На вторичным рынке стоимость объектов повысится от 5% до 10%. Несмотря на то, что базовые ставки по стандартным ипотекам в первом квартале года останутся на уровне 17-20%, люди все равно будут инвестировать в недвижимость. К тому же много тех, кто не соответствует условиям льготных программ, поэтому для них доступна только вторичка. Свою роль может сыграть понижение ключевой ставки – проценты по ипотекам тоже пойдут вниз, спрос на вторичку вырастет, а за ним и цены», – комментирует Марсель Ахметшин, владелец агентства недвижимости.
Перспективы на 2024 год предполагают продолжение роста интереса к пригородной недвижимости и экологически чистым районам.
«Ожидается также усиление цифровизации сделок с недвижимостью, что сделает процесс покупки более прозрачным и удобным. Возможно умеренное повышение цен на недвижимость, особенно если экономическая ситуация в стране стабилизируется. Важную роль будут играть государственные инициативы, направленные на поддержку рынка недвижимости и ипотечного кредитования. Покупателям рекомендуется внимательно отслеживать изменения в законодательстве и рыночной ситуации, а также обращать внимание на качество строительства и инфраструктуру района при выборе жилья», – объясняет Наталья Серебрянская, сооснователь и управляющий партнер Агентства недвижимости Bright Villas.
2024 год начинается не без сложностей. Условия массовой льготной госпрограммы для многих стали заградительными, требования к заёмщикам – запредельными, а ставки по рыночной ипотеке – неподъемными.
«В результате мы как финансовый маркетплейс ожидаем падения потребительского ипотечного спроса на четверть к рекордным показателям 2023-го. Но о полной остановке рынка говорить не приходится, правда, если в экономике страны не случатся новые геополитические шоки. Тогда большинству из нас может быть вообще не до ипотеки или покупки недвижимости», – поясняет Ирина Андриевская.
В позитивном сценарии люди с необходимыми на первый взнос сбережениями продолжат кредитоваться и приобретать квартиры.
«Оценив ипотечные риски-2024, мы советуем не откладывать покупку тем семейным заёмщикам, у которых накоплен первый взнос 20%, нет долгов и есть доходы не ниже средних. Сейчас семейная ипотека (под 6%) действует до 1 июля 2024 года, и после декабрьской Прямой линии с главой страны у людей появилась надежда на её продление. Но нет стопроцентной уверенности, что параметры этого жилищного кредита в дальнейшем не ухудшат, а, значит, семейная ипотека не будет массовым инструментом для решения жилищных проблем», – рекомендуют специалисты компании «Выберу.ру».
«Говоря про инвестиционную привлекательность, то вкладывать в любую недвижимость, от жилого до коммерческого помещения – всегда разумное вложение, но в 2024 году рынок будет менее маржинальным. В первую очередь из-за того, что после погашения значительного первичного взноса ежемесячная плата по ипотеке остается ощутимо выше ежемесячной ставки аренды. Но после отказа от государственных программ, даже при снижении ключевой ставкой приобретение жилья станет еще менее доступно. Однако рынок продолжит существовать за счет конкурентоспособных выгодных предложений с соотношением «цена-качество», – считает Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI Group, эксперт в области продаж и стратегического планирования.
Всем остается надеется, что надутый по мнению ЦБ ипотечный «пузырь», в 2023-м плавно сдуется без взрывов и катастрофических последствий для ипотечников в виде дефолтов.
А также читайте:
– Арктическая ипотека: кому, как, для чего?
– Как собственнику оценить надежность арендатора?
– Как выбрать надежного риэлтора?
– Как снять обременение с квартиры после выплаты ипотеки?
– Управляющая компания в новостройке: что важно знать собственнику?
