Банальная, казалось бы, ситуация на российском рынке недвижимости – срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию. Подобные новости нередко сообщают своим дольщикам даже «гиганты» строительной отрасли. К сожалению, случаи возникновения долгостроев в нашей стране тоже не редкость, зато люди стали более юридически подкованными – об этом свидетельствует статистика опрошенных нами экспертов.
«В последнее время все больше граждан становятся юридически грамотными в вопросе борьбы с долгостроями. Это обусловлено расширяющейся судебной практикой по таким делам, которая в большинстве своем складывается в пользу дольщиков» - считает директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров, - «Кроме того, значительное влияние на это оказывают средства массовой информации, быстро подхватывающие изменения в практике, которые стимулируют граждан к повышению уровня знаний о своих правах по ДДУ».
По оценке «Общества защиты дольщиков», в арбитражных судах Москвы и области в интересах дольщиков рассматривается около тысячи исков. В целом по стране это цифру можно смело умножить на пять. Но не стоит забывать, что дольщики судятся в основном в судах общей юрисдикции – там таких дел на порядок больше, чем в арбитраже.
Что касается в целом споров застройщиков не с дольщиками, а с подрядчиками, государством и банками, то по оценкам экспертов, они составляют одну треть от споров с дольщиками.
Самые частые споры с девелоперами
Как и предполагалось, самые частые иски в суд подаются по самой распространенной проблеме новостроек – срыв сроков. Причем по наблюдениям директора департамента правового сопровождения недвижимости группы ПСН Владимира Шмакова, дольщики чаще обращаются в суд с исками к застройщику о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартир по ДДУ в эконом- и комфорт классе.
По его словам, покупатели квартир в элитных ЖК предпочитают скорее не судиться, а договариваться напрямую с застройщиком о зачете суммы неустойки по ДДУ в форме скидки при покупке еще одной квартиры, машиноместа или нежилого помещения. Это распространено, когда дом находится в высокой степени готовности и застройщик, пусть и с задержкой, но введет объект в эксплуатацию. Согласно сложившейся практике, суды по заявлению застройщика существенно снижают сумму неустойки в среднем на 50-60 % от заявленной суммы иска.
Интересный факт! Эксперты «Общества защиты дольщиков» не отрицают того факта, что в случае задержки сроков застройщики элитных квартир предпочитают договариваться с клиентами напрямую, правда чаще всего это происходит после «напора» юристов.
«Помимо этого, за последний год увеличилось число запросов на решение проблем с качеством. Видимо, это из-за роста количества квартир с отделкой» - отмечают юристы.
Важно! Если есть претензии к качеству, то их нужно предъявить застройщику и попросить устранения. Пока недочеты не исправлены и объект не принят дольщиком – неустойка за нарушение сроков передачи объекта по ДДУ продолжает начисляться.
Есть мнение, что при небольшом срыве сроков, не стоит впадать в панику и сразу же бежать в суд, ведь этот процесс может еще на более долгий срок оттянуть момент ввода дома в эксплуатацию, потому что застройщик будет вынужден тратить деньги на суды. В этом вопросе мнения экспертов расходятся.
«Если дольщик столкнулся с нарушениями, то необходимо обращаться в суд с иском о взыскании неустойки за просрочку сдачи. Подача такого заявления не оттянет процесс сдачи новостройки в эксплуатацию, так как судебный процесс никакого влияния на это не оказывает» - уверяет Константин Бобров.
В «Обществе защиты дольщиков» не согласны и утверждают, что подачи исков о просрочке оттягивают этот момент на еще более долгий срок, так как часть денег застройщика уходит не на стройку, а на выплату неустоек.
Между тем, возможно, что такие неприятные вещи оказывают негативное влияние только на мелких застройщиков, у которых «каждая копейка на счету», а в случае крупных девелоперов, иски не оттягивают срок сдачи поскольку такой застройщик реализует одновременно несколько проектов и привлекает не только деньги дольщиков, но и проектное финансирование банков, и собственные средства от предыдущих успешно реализованных проектов.
«Небольшого и финансово неустойчивого застройщика с одним недостроенным объектом теоретически можно довести исками до банкротства. В таком случае достраивать объект будет «Дом.рф» за счет выделенных государством средств, а ввод объекта в эксплуатацию может непредсказуемо затянуться. Поэтому не в интересах самих дольщиков сразу обращаться в суд – лучше дождаться ввода объекта в эксплуатацию» - советует Владимир Шмаков.
