Рассказываем, что в 2019 году происходит на рынке недвижимости Москвы на фоне реформы финансирования долевого строительства.
В цифрах: сколько построено
С начала 2019 года в Москве введено в эксплуатацию 211 объектов недвижимости общей площадью 5,5 млн кв. м, 2,2 млн кв. м из которых приходится на жилые помещения. Эти цифры являются абсолютным рекордом за последние 10 лет на рынке недвижимости.
Такая тенденция роста ввода жилья в 2019 году обусловлена рядом факторов, ключевыми из которых являются снижение ипотечных ставок и переход на проектное финансирование. «Действительно, рост цен на жильё связан с тем, что сейчас в нашей стране ипотека становится намного доступнее», — поясняет Антон Ширяев, заместитель генерального директора по продажам «Сибпромстрой».
Цена вопроса: сколько стоят квартиры в новостройке?
«Начиная с июля месяца в столичном регионе наблюдается незначительный рост стоимости квадратного метра: в среднем — на 2,2%. Наиболее ощутимо цены выросли в комфорт-классе — на 2,9%, бизнес-класс — на 1,5%», — рассказывает Борис Лесков, генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ».
“Данное подорожание связано не только с повышением строительной стадии готовности проектов, но и имело под собой рыночную основу. Например, спрос на жилье подогревался высокими инфляционными ожиданиями и прогнозами роста цен”, — поясняет Наталия Кузнецова, генеральный директор агенства недвижимости «БОН ТОН».
По данным компании «Метриум», на сегодняшний момент средняя цена за 1 кв. м на рынке новостроек массового сегмента (не учитывая ЦАО) составляет 171 555 рублей за 1 кв. м. Для сравнения, в июле она варьировалась в районе 167 820 рублей за 1 кв. м.
Стоит отметить, что это усреднённые данные, на деле на стоимость «квадратов» в новостройках влияют множество нюансов. Например, если изучать ценовую политику в разрезе «географии» Москвы, то самый недорогой сегмент жилья приходится на районы за МКАД и ЮВАО.
Что касается премиальных квартир в новостройках, то самые дорогие позиции базируются в элитных районах: Патриаршие пруды и Остоженка. Немного статистических данных: 1 кв. м в ЮВАО обойдётся примерно в 152 615 рублей, а новостройка в районе Патриарших — свыше 2 млн рублей. По исследованию агенства недвижимости Knight Frank, за год средняя цена квадратного метра в высокобюджетных новостройках Москвы выросла на 21% и достигла 1,1 млн. рублей за 1 кв. м. Это самый высокий показатель с 2017 года.
Если не рассматривать элитные ЖК, расположенные в ЦАО, позицию самого дорогого округа занимает Северный. За первое полугодие 2019 года средняя цена в САО «подлетела» на 13,1% и составляет 183 255 руб. за 1 кв. м. Вторую позицию занимает «сосед»: в ЗАО за «квадрат» надо будет заплатить примерно 177 290 руб. Почти на 9% увеличилась цена в ЮАО (176 530 руб. за 1 кв. м.), а в трёх округах показатели наоборот снизились. Например, в СЗАО цена составляет 163 670 руб. за кв. м., в СВАО 170 375 руб. и в ЮЗАО 151 630 руб.
Новая Москва
В новостройках Новой Москвы также зафиксирован рост цен. На сегодняшний момент средняя цена за 1 кв. м составляет 120 тыс. руб, что на 4,4 % больше, чем в 2018 году.
О вечном: почему растут цены на жильё
По мнению экспертов в области недвижимости, существует ряд перманентных причин из-за которых дорожает жильё. Главными векторами являются элементарное повышение цен на строительные материалы, например, за год они подорожали более, чем на 10%, а также увеличение НДС и инфляция, которая, как ни крути, присутствует всегда.
При перечислении причин скачков цен нельзя обойти новую реформу на рынке первичного строительства, которая коснулась всех девелоперов: с 1 июля все сделки должны проводиться через эскроу-счета. Реформа в действии уже 3 месяца, однако среди экспертов в области недвижимости пока нет единогласного мнения касаемо пропорциональной зависимости роста цен и перехода на проектное финансирование.
«Отдельным фактором стоит выделить изменение законодательства и переход на проектное финансирование. Если раньше у девелоперов была возможность воспользоваться бесплатными деньгами дольщиков, то теперь для запуска новых проектов они привлекают банковский кредит, который предполагает выплату процентов. Возросшая финансовая нагрузка и влияет на повышение цены реализации квартир», — считает Павел Лепиш, директор по продажам ГК «ИНТЕКО».
«Я бы не винил во всех бедах систему проектного финансирования. С начала года на подорожание новостроек влияли в основном повышение налогов, цен на бензин и общего уровня инфляции. Переход на новые правила был лишь информационным фоном. Конечно, исключать полное влияние эскроу нельзя, ведь некоторые застройщики пытались воспользоваться этим, чтобы увеличить свои доходы. Но ограниченный спрос и снижающиеся доходы населения не позволяли бездумно завышать стоимость», — комментирует Валерий Кузнецов, коммерческий директор «RDI Group».
Предполагаемые прогнозы
Стагнация цен на метры априори невозможна по ряду факторов, однако в долгосрочной перспективе эксперты сходятся во мнении, что катастрофического поднятия цен из-за эскроу не будет. «В ближайшие 2 года, когда будут достроены объекты, реализуемые по старым правилам, на новую модель перейдут все девелоперы, что также окажет влияние на среднерыночное повышение стоимости квадратного метра. Но нельзя забывать о том, что платежеспособный спрос в стране не безграничен, поэтому покупатели будут голосовать рублем только за самые качественные проекты», — заключает Павел Лепиш.
