Из-за бушующего коронавируса застройщикам смягчили условия работы. Рассказываем, чего именно коснулись эти «послабления», а также чем они могут быть чреваты дляпокупателей.
Что «новенького»?
В Минстрое России разработали и одобрили временное смягчение норм действующего законодательства к девелоперам. Власти отменили до конца 2020 года штрафы для застройщиков за срыв сроков по договорам. Такая антикризисная мера позволит снизить финансовую нагрузку застройщиков.
Итак, конкретнее о новых правилах, действующих с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года:
- 1. Если застройщик в этот период времени нарушает срок передачи объекта, то взыскать с него неустойку, предусмотренную за такое нарушение, не получится.
- 2. Застройщиков не будут штрафовать за неисполнение или даже за ненадлежащие исполнение обязательств по ДДУ. То есть, убытки за этот период не будут учитываться при расчёте, а начисление процентов, которые положены покупателю, в это время отменят.
- 3. За срыв завершения стройки даже более, чем на 6 месяцев, объект не будет включён в реестр проблемных домов.
- 4. Если покупатель захочет расторгнуть ДДУ как раз в связи с нарушением сроков сдачи в эксплуатацию, то на сумму возврата не будут начисляться проценты за пользование чужими денежными средствами, как это должно происходить в «штатном режиме».
- 5. Даже при нарушении сроков строительства, контролирующий орган не сможет обратиться в суд о приостановке деятельности застройщика по привлечению средств участников долевого строительства.
Ряд таких вынужденных антикризисных мер обусловлен пандемией коронавируса, в рамках борьбы с которым в России до 1 мая запрещён въезд в страну иностранцам, что уже привело к дефициту строителей, так как доля иностранных граждан очень высока в строительных компаниях. Очевидно, что издержками таких мер поддержки девелоперов будут задержки в ходе строительства многих ЖК.
Дл застройщиков такие меры это «спасательный круг» от угрозы банкротства и возможность сохранения перспективных проектов в сложившейся ситуации. А о том, как такие меры могут отразиться на покупателях — мы спросили у экспертов.
«Очевидно, что на практике будут возникать споры в отношении трактования указанных мер и их реализации. На практике приостановление включения объектов строительства в реестр проблемных объектов будет означать, что при нарушении сроков строительства более чем на 6 месяцев, начиная с 3 апреля такие объекты не будут признаваться официально проблемными. Скорее всего, в отношении данных объектов не будут включаться гарантийные механизмы Фонда защиты прав участников долевого строительства. В частности, не будут приниматься меры по достройке данных объектов силами и средствами Фонда. Если же по состоянию на 1 января 2021 года объект будет оставаться проблемным, то в этой ситуации объект попадет в реестр. Фонд будет обязан включить механизмы по восстановлению прав дольщиков и достроить объект силами других застройщиков, либо выплатить компенсацию», — отмечает Юлия Ткачева, управляющий партнёр юридической компании Pervichka.
Ещё одна загвоздка в нововведениях — раньше каждый ЖК после «просрочки» сроков строительства более, чем на 6 месяцев, попадал в реестр проблемных домов. Сейчас же такой «сигнал» о проблемах перестаёт быть публичным до 1 января 2021 года, ведь информация о просроченных сроках не будет включаться в открытый реестр проблемных объектов.
На практике это означает, что потенциальный покупатель не сможет проверить ход строительства дома и его соответствие установленным срокам. «Информацию о реальном ходе строительства можно получить и из других источников, в частности, проанализировать проектную декларацию и отчетность застройщика», — рекомендует Юлия Ткачева.
Следующий «неровный» пункт в новшествах — запрет контролирующему органу обращаться в суд и требовать от застройщика остановки привлечения средств участников долевого строительства. Простыми словами — застройщики могут нарушать или срывать сроки строительства, но при этом продолжать продавать квартиры несмотря на то, что стройка объекта может быть остановлена.
«Может оказаться, что часть застройщиков не справится с кризисной ситуацией и не сможет продолжить свою деятельность после кризиса. В отсутствие приостановки продаж по таким объектам, будет лишь увеличиваться число обманутых дольщиков. Конечно, текущее законодательство предусматривает гарантии по компенсациям и достройке проблемных объектов. Однако это приведет к существенному нарушению сроков, а вся финансовая нагрузка упадет на плечи дольщиков, которые вынуждены будут ждать окончания строительства и обслуживать свои ипотечные обязательства, несмотря на заморозку строительства», — считает Юлия Ткачева.
Пока сложно оценить весь спектр последствий от пандемии для строительной и экономической отраслей, но эксперты считают, что необходимы дополнительные комплексные меры для поддержки как девелоперов, так и покупателей. Вероятно, такими драйверами для менее травматичного выхода из кризиса, могут стать рассмотрение возможности отсрочки аренды земли на этот период, «налоговые каникулы» для девелоперов и «ипотечные каникулы» для граждан.
