В рекламных буклетах ЖК всегда прописаны сроки завершения строительства.
Однако надо понимать, что буклет — это мини-презентация объекта.
То есть, основные тезисы задвинуты в чёткие рамки, а подача информации заточена под наиболее выигрышную подачу для покупателя.
Для ознакомления с «полной версией» всегда стоит ориентироваться на договор и внимательно его изучать.
Например, в договоре «Срок ввода объекта в эксплуатацию» и «Срок передачи объекта долевого строительства» — это совсем полярные сроки.
Во избежание путаницы в голове, мы вместе с экспертами решили рассказать о том, почему эти даты отличаются между собой и какую разницу по срокам они могут иметь.
По понятиям: в чем разница этих дат?
«Срок сдачи дома в эксплуатацию – это фактически срок завершения строительства, то есть это крайняя дата, на которую выдано разрешение на строительство на конкретный дом.
Срок передачи ключей – это юридическая дата, до которой застройщик обязан передать покупателю квартиру по акту приема-передачи. То есть все прекрасно понимают, что за 1 день все это сделать невозможно.
Как только застройщик получил разрешение на ввод, наивно полагать, что на следующий день у всех дольщиков будет на руках акт приема-передачи: ведь всем дольщикам необходимо подъехать, осмотреть, принять квартиру, подписать все необходимые документы, получить физически ключи, принять счетчики, пообщаться с управляющей компанией и т.д, а это не быстрый процесс, все это занимает время.
А вот дата передачи ключей - это именно тот срок, до которого застройщик согласно договору долевого участия обязуется подписать акты приема-передачи квартиры со всеми дольщиками», — объясняет Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ».
Какая разница между сроком сдачи ЖК в эксплуатацию и получением ключей?
Мы разобрались, что та дата, которую потенциальный покупатель видит в рекламных роликах и буклетах ЖК, и та дата, когда покупатель получит заветные ключи — разные даты, которые уж точно не происходят в одном месяце, и даже могут не произойти в один год.
«От ввода объекта в эксплуатацию до передачи ключей может пройти от 2 до 9 месяцев, сроки могут отличаться в зависимости от застройщика и параметров конкретного проекта.
Такая разница закладывается для того, чтобы у застройщика после ввода было время устранить все замечания, например, в оформлении технической документации. Кроме того, в ходе визита комиссии по приемке на объект, могут обнаружиться мелкие недочеты. Также, если новостройку вводят в эксплуатацию зимой, а у застройщика есть определённые обязательства по благоустройству территории, закладывается дополнительное время на выполнение этих работ весной, чтобы будущие жители, приезжая за ключами попадали в красивый двор.
Период между вводом и передачей ключей может зависеть от того, сколько квартир с отделкой продается в комплексе. Так, на приемку квартир с отделкой уходит значительно больше времени, чем на приемку квартир без нее. Если к отделке есть замечания, то процесс их устранения может быть довольно длительным, так как он включает в себя не только непосредственные работы, но и повторный визит владельца на осмотр. Такие визиты происходят совместно с представителем обслуживающей организации, которая занимается приемкой.
Чтобы сдать все в идеальном виде, требуется время, поэтому застройщики оставляют себе такой временной люфт между вводом и передачей ключей
Если в комплексе нет квартир с отделкой, разница между вводом и ключами, может быть минимальной и составлять не более двух месяцев», — поясняет Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Кстати! Что касается отслеживания сроков строительства на законодательном уровне — за ними никто, к сожалению, не следит. «На законодательном уровне промежуток времени между вводом в эксплуатацию и получением ключей не регулируется, поэтому застройщики руководствуются внутренними положениями и бизнес-процессами, однако слишком большая разница во времени между этими двумя этапами может насторожить банки и существует вероятность отказа в проектном финансировании и аккредитации проекта по ипотечным программам», — добавляет Александр Козлов.
О «лимитах» застройщика: на сколько можно подвинуть сроки сдачи в эксплуатацию и выдачи ключей, чтобы не пошла «просрочка»?
«Для девелопера важно завершить строительство в отведённое время. Несмотря на отсутствие серьезной ответственности застройщика за смещение даты ввода объекта в эксплуатацию, для государственных служб это факт является основанием для более пристального внимания за работой компании. Стройка может быть остановлена органами государственного строительного контроля и надзора.
Ответственность перед дольщиками наступает только в случае несоблюдения срока передачи ключей даже на незначительный срок. Клиенты могут потребовать от застройщика выплату неустойки (1\300 ставки рефинансирования - если участник юрлицо, 1\150 - если участник физлицо от цены договора) за каждый день просрочки. Однако стоит отметить, что стороны всегда могут в согласительном порядке перенести срок передачи объекта долевого строительства путем подписания сторонами Дополнительного соглашения к ДДУ», — рассказывает Руслан Соловьёв, руководитель проектов ГК «Инград».
«Подписание этого документа лишает дольщика права требовать с застройщика неустойку за неисполнение первоначальных обязательств. Однако покупатель может и не подписывать дополнительное соглашение. По закону дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в том случае, если застройщик превысил срок по передаче квартиры на 2 месяца.
Нарушение сроков ввода в эксплуатацию или сроков передачи ключей дольщикам более чем на 6 месяцев грозит девелоперу тем, что новостройка попадет в реестр проблемных объектов.
Отдельно отмечу, что в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 действует мораторий на включение объектов в реестр проблемных и на выплату неустоек за неисполнение застройщиком своих обязательств. По сути, речь идет об отсрочке, которая позволяет девелоперам аккумулировать средства и направить их на завершение строительства», — добавляет Надежда Коркка управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
В сухом остатке мы имеем следующее:
- - Дата ввода в эксплуатацию никогда не равняется передаче ключей;
- - Можно не обладать дипломом маркетолога, но однозначно стоит иметь ввиду, что та информация, которая указана в рекламных буклетах — это наиболее выигрышные выжимки, на которые легче ориентироваться, однако главный правдивый ориентир — подписанный договор и все даты, указанные в нем.
