Блоги

Как уменьшить размер арендных платежей?

Как уменьшить размер арендных платежей?
фото: dit26978 на Freepik

Большая часть расходов бизнеса связана с арендой. Февраль и последовавшие за ним события стали новым испытанием для компаний сферы услуг. В период пандемии они лишились клиентов из-за всеобщей самоизоляции и не могли работать в полную силу, в 2022 году потребительский спрос падает уже из-за общего информационного фона, эмоциональных покупок стало меньше.

Для владельцев магазинов и ресторанов снижение клиентов ведет к уменьшению прибыли, и как в период пандемии становится актуальным вопрос о снижении затрат, в том числе на аренду. Как бизнесу договориться с собственниками помещений о снижении арендных платежей? В новой статье предлагаем следующий алгоритм пошаговых действий арендатора.

Изучите действующий договор аренды

Первое, что необходимо сделать, — убедиться, что в договоре аренды прописаны условия изменения (уменьшения) размера арендной платы.

Порядок, условия и сроки внесения платежей определяются договором аренды. В соответствии с ч. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не прописано в договоре, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В договоре может быть указан более длительный срок моратория на пересмотр арендной платы. В таком случае необходимо заключить дополнительное соглашение о сокращении предусмотренного договором длительного периода, в течение которого невозможно изменить размер арендной платы. В тексте этого же допсоглашения следующим пунктом нужно отразить приемлемый для вас размер платежей.

Составьте письменное обращение к арендодателю

В тексте обращения нужно отразить причины снижения размера арендной платы и намерение заключить в связи с этим дополнительное соглашение к договору. Текст самого соглашения нужно приложить в двух подписанных экземплярах. Укажите срок, в течение которого арендодатель должен вам ответить, если таковой не предусмотрен договором аренды.

Обращение должно быть направлено по надлежащему адресу и надлежащим способом. Удостоверьтесь, что в договоре прописан способа о надлежащем уведомлении контрагента. По общему правилу, юридически значимое сообщение должно быть направлено по адресу, который указан в тексте договора, либо его представителю.

Если в договоре таких сведений нет, направьте уведомление по адресу, указанному в ЕГРИП или в ЕГРЮЛ.

Если арендодатель согласился?

Заключите дополнительное соглашение в письменной форме, которое будет являться неотъемлемой частью договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РФ, при изменении цены зарегистрированного договора, соглашение нужно зарегистрировать в Росреестре.

Если арендодатель отказался?

Принуждать арендодателя к заключению дополнительного соглашения не допускается по нормам права. Суды единогласно признают, что подписание такого соглашения — право, а не обязанность (п. 1 ст. 421, п. 1 ст. 450 ГК РФ). Даже если в договоре есть условие, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон один/два и т.д. раз в год, это не означает, что арендодатель обязан это делать (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Можно ли оспорить стоимость арендных платежей договора в судебном порядке?

Да, при наличии ряда условий.

Поменять условия договора можно, если после его заключения обстоятельства существенно и непредсказуемо изменились. То есть:

— в момент заключения договора вы и другая сторона не предполагали, что такое изменение обстоятельств произойдет;

— обстоятельства изменились по причинам, которые вы не могли преодолеть после их возникновения. Хоть и проявили должную степень заботливости и осмотрительности;

— исполнение договора без изменения его условий нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для вас большой ущерб;

— из обычаев или существа договора не вытекает, что вы несете риск изменения обстоятельств.

На практике снижение арендных платежей в связи с существенным изменением обстоятельств встречается достаточно редко, потому что трудно доказать совокупность всех четырех условий.

Также изменить условия аренды можно в случае существенного нарушения договора арендодателем (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Например, если сданное в аренду имущество имеет недостатки, из-за которых вы не можете им пользоваться и несете ущерб и о которых вы не знали и не могли обнаружить при заключении договора (п. 2 ч. 1 ст. 620 ГК РФ). За такие недостатки арендодатель отвечает, даже если сам не знал о них (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Кроме того, по общему правилу арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если состояние объекта аренды существенно ухудшилось по причинам, за которые вы ответственности не несете (п. 4 ст. 614 ГК РФ). 

Резюме

Таким образом, стороны всегда могут заключить дополнительное соглашение к договору аренды и снизить размер платежей, либо попытаться прибегнуть к изменению договора в судебном порядке.

Подборки по теме