Эксперт консалтинговой компании «ЮКЕЙ» в сфере земли, недвижимости и строительства Анжелика Сабурова рассказывает о тонкостях предварительного правового анализа земельных участков, на которых можно разместить туристические объекты.
Начало апреля 2022 года. Премьер-министр России Михаил Мишустин сказал, что «земля должна работать».
Конец апреля 2022 года. Росреестр запускает проект «Земля для туризма», призванный вовлечь землю различных регионов в туристический оборот. В состав пилотного проекта вошли 7 регионов: Алтай, Дагестан, Карелия, Камчатский край, Калужская, Тульская и Сахалинская области.
Февраль 2023 года. В пилотном проекте «Земля для туризма» участвуют уже 30 регионов России. Существующие в рамках проекта публичные карты Росреестра позволяют потенциальным инвесторам оценить привлекательность земель, на которых можно разместить туробъекты — гостиницы, кэмпинги, глэмпинги. Также на картах можно увидеть оснащенность инженерной и транспортной инфраструктурой, благодаря чему оценить перспективность участка. Однако все вопросы такие публичные карты не закрывают и полной информации об особенностях земельных участков не дают. Поэтому заинтересованные инвесторы, желающие минимизировать риски, обращаются за предварительным правовым анализом, который позволяет избежать серьезных ошибок, неверных вложений и неоправданных надежд. Например, в консалтинговой компании «ЮКЕЙ» количество таких запросов в консалтинговой компании «ЮКЕЙ» в 2022-2023 годах существенно выросло. 60% от всех запросов по правовому анализу так или иначе связано с развитием туризма.
Иногда встречаются предложения, упакованные в красивые презентации, на которых видишь изумительный спа-комплекс на берегу реки с оборудованным пляжем и открытыми бассейнами, причалами, пирсами и эко-тропой, проложенной между вековыми деревьями. Но когда начинаешь разбираться, выясняется, что построить на таком участке можно только маленький домик рыбака, а берег уже находится в пользовании у других лиц или вообще невозможен к предоставлению. Поэтому далеко не всё, что хочется реализовать в туристической сфере, в полной мере реализуемо. Либо реализуемо, но очень многоступенчато, длительно и затратно.
Что необходимо обязательно знать о земельном участке при желании построить на нем отель, спа-комплекс или экоферму?
Категорию участка и его разрешенное использование
Недостаточно просто посмотреть публичную карту. Нужно убедиться, что планы местной администрации по использованию территории совпадают с вашими инвестиционными планами. В генеральном плане или документе территориального планирования должно быть указание на возможность размещения туристических объектов.
Если это не так, то изменить ситуацию в некоторых случаях непросто, а иногда и невозможно. Так, например, земли сельскохозяйственного назначения не позволяют размещать на них гостиницу.
Наличие ограничений по использованию
Может сложиться неверное представление о том, что в любых лесах можно строить гостиницы. Но строительство таких объектов разрешено только в эксплуатационных и резервных лесах. Кроме того, участок может относиться к иной, например, особо охраняемой природной территории, на которой строительство капитальных объектов запрещено.
Наличие охранных зон
Существуют многочисленные охранные зоны, которые, к сожалению, далеко не всегда обозначены на публичной карте. Иногда даже проще побывать непосредственно на участке, чтобы своими глазами посмотреть, что находится рядом с ним. Так, некоторые охранные зоны независимо от их отсутствия на публичной карте считаются таковыми по причине наличия, например, газовой сети или скважины. Поэтому важно не только убедиться о существовании таких зон в публичной кадастровой карте, но и на месте уточнить расположение объектов, входящих в границы интересующего земельного участка и находящихся рядом с ним.
Наличие права пользования
При желании оборудовать пляж или возвести на берегу сооружение для отдыха надо быть особенно внимательными. По общему правилу берег является местом общего пользования и доступ к нему должен быть открыт всем желающим его посетить. Строительство причалов, например, возможно исключительно при наличии права пользования акваторией и предоставления участка берега в пользование. Также важно понимать, какой орган уполномочен на предоставление берега в пользование, убедиться, что границы иных категорий земель не налагаются на береговую линию.
Понимание этих и иных тонкостей позволит принять верное решение и получить в пользование действительно рабочие земельные активы, на которых можно развивать туристические объекты и получать прибыль.
