Ключевым событием, изменившим ситуацию на рынке первичной недвижимости стала недоступная ипотека.
«Во-первых, это рост ключевой ставки до 21%, а вслед за ней и базовых ставок по ипотеке в среднем до 28% по рынку. Удивительно, но в данной ситуации рынок пришел к тому, что размер ипотечных ставок перестал иметь существенное влияние на спрос. Напомним, что заградительными являются ставки выше 15%, сейчас они больше почти в 2 раза. Таким образом, дальнейший рост ставки никак не может повлиять на спрос - ипотека уже недоступна для большинства заемщиков. Доля тех, кто может «поднять» такие выплаты мала. А чтобы серьезно сдвинуть спрос в сторону роста необходимо снижение ставок до значений ниже заградительных. В текущих реалиях это невозможно», – объясняет Елена Земцова, эксперт по недвижимости, управляющий партнер Delta estate.
Во-вторых, это ужесточение льготных программ, увеличение первоначального взноса до 50% в конце года.
«Это тоже влияет на то, что заемщики откладывают покупку до лучших времен. В наибольшей степени пострадали сегменты эконом и комфорт, где доля ипотечников снизилась с 70% до 55% по итогу ноября. Конечно, процент ипотечных сделок остается высоким, но изменилась стратегия заемщиков. Сейчас ипотеку берут на небольшие суммы 1-3 млн. руб., то есть бОльшая часть стоимости квартиры оплачивается все же живыми деньгами. И заемщики не готовы растягивать выплаты на 20-30 лет, а стремятся всеми силами закрыть кредит досрочно», – добавляет эксперт.
В 2024 году скидки достигали рекордных значений.
«Если еще пару лет назад стандартными для рынка были скидки 5-10%, то абсолютной нормой сегодня стали скидки 20-25%. Предновогодние акции доходят уже до минус половины стоимости квартир. Например, ФСК в конце ноября анонсировал акцию на квартиры в своих проектах – скидка 50%, в Level групп - предновогодняя скидка 40%. Остальные застройщики держатся в пределах 15-25%, скидок менее 10% практически нет. Такая ситуация складывается по причине изначально высоких базовых цен», – отмечает Елена Земцова.
На протяжении всего 2024 года цена квадратного метра на новостройки росла. За 2024 год цены по разным сегментам выросли от 10 до 27% по итогу осени. По элитному сегменту на 20%, по премиальному – около плюс 10%, по бизнесу-классу – на 17,5%, по комфорт-классу – на 25%, по эконом-классу – на 27%.
Спрос на недвижимость к концу 2024 года значительно уменьшился.
«Причиной тому стало намеренное охлаждение рынка с помощью частичной отмены и корректировки льготных программ , повышения ставки ЦБ. Данную задачу государство в лице министерства финансов и ЦБ реализовывало из-за недопустимо высокого роста цен. В связи с этим видим большое количество отложенного запроса на рынке , как на покупку объектов так и на их продажу», – рассказал Антон Козлов, ведущий эксперт, Этажи Москва.
Несмотря на колебания спроса, в реальности цены на жилье сейчас больше зависят от себестоимости строительства, нежели от покупательской способности.
«В России и на мировых рынках растут цены на оборудование, строительные и отделочные материалы. В 2025 году уже прогнозируется рост на 30% цен на строительные смеси, металлоконструкции, импортную сантехнику, керамическую плитку, натуральный камень и т.д. Усиливается дефицит рабочей силы. Это дает подрядным организациям карт-бланш на повышение стоимости своих услуг. Наконец, дорожает стоимость проектного финансирования для застройщиков из-за роста ключевой ставки. В особенности это сказывается на начальных этапах, когда эскроу-счета пусты и переплаты по кредитам максимальны. В совокупности все эти факторы приводят к постоянному росту себестоимости строительства. Застройщики вынуждены закладывать растущие издержки в конечную стоимость квартир, чтобы сохранить проекты рентабельными», – комментирует Елена Земцова.
Изменился и сценарий поведения покупателей: увеличился срок принятия решения о покупке.
«Часть клиентов ждут более благоприятных условий на рынке – снижения цен и ипотечных ставок. Это формирует довольно большой пласт отложенного спроса, который так или иначе начнет реализовываться в середине-конце 2025 года, либо в начале 2026. Другие подробно изучают рынок, сравнивают цены. Сегодня клиенты перед покупкой посещают большое количество отделов продаж, на первый план выходит умения менеджеров красиво презентовать объект и создать вау-эффект. Также значительный процент спроса перераспределился с новостроек в пользу вторичной недвижимости. Особенно, это касается массовых сегментов, где покупатели чувствительны к цене и выбирают наиболее выгодное предложение», – добавляет эксперт.
Что произойдет в 2025 году?
«В 2025 году ожидается, что дорогие кредиты окажут влияние на реализацию инвестпроектов, изменится общий ландшафт. 2025 год будет существенно отличаться от 2024, так как ожидается, что ставка ЦБ существенно не снизится, поэтому потребительская активность пойдет на спад. Такого бума, как был последние три года, мы не ждем», – уверен Максим Тарасов, директор по продажам компании РОКВУЛ.
Увеличение цен на жилье продолжится, по прогнозам экспертов.
«В 2025 году рост цен продолжится, но будет менее выраженным в дешевых сегментах. К концу первого квартала, эконом-сегменты и бизнес-класс будут показывать прирост цены квадратного метра в районе 1-2% по аналогии с осенними месяцами, так как сохраняется все же сильная зависимость от ипотеки. В сегментах премиум и Deluxe – в районе плюс 5-6%. Более выраженный рост цены в дорогих сегментах вызван отсутствием влияния ипотеки, повышением цен по ряду новых проектов, а также высокой активностью со стороны инвесторов», – заключает Елена Земцова.
