Сегодня в России частных домов возводят больше, чем многоквартирных. Например, в Подмосковье за первые семь месяцев 2025 года построили 6,4 млн кв. м индивидуального жилья против 1,2 млн кв. м многоквартирного. Все чаще встречается термин ИЖС, но не каждый частный дом относится именно к этой категории. Разберём, что такое ИЖС, какие постройки там разрешены и какие есть подводные камни.
Что такое вид разрешённого использования земли
Каждый участок имеет свой ВРИ — список допустимых вариантов использования. Он указывается в классификаторе Росреестра.
Наиболее распространённые виды:
- ИЖС — можно строить частный дом (до 3 этажей) и хозпостройки.
- ЛПХ — для сельхозработ, а дома разрешены только в населённых пунктах.
- Блокированная застройка — таунхаусы, дуплексы, гостиницы.
- Огородничество — только огород для личных нужд.
- Садоводство — для садовых культур, но также допускается строительство дома.
Участки часто имеют несколько ВРИ одновременно. Проверить можно в выписке из ЕГРН.
ИЖС в недвижимости
Участок под индивидуальное жилищное строительство позволяет возвести дом для одной семьи и оформить в нём прописку. Допустимы также хозпостройки — гараж, баня, сарай.
Основные требования к дому на ИЖС:
- не выше 20 м и не более 3 этажей;
- площадь до 1500 кв. м;
- только одна семья (никаких квартир или блоков);
- отступ от забора минимум 3 м.
Где ещё можно строить дома
- ЛПХ — жилые дома возможны, если участок в пределах населённого пункта.
- СНТ (садовые участки) — можно возводить как дачные домики, так и жильё для постоянного проживания.
- ДНП — по сути, тоже садовые участки, хотя официально «дачное хозяйство» исключили из классификатора в 2019 году.
Если построить дом на земле с неподходящим ВРИ — возможны штрафы и даже снос постройки.
Плюсы ИЖС
- возможность официально жить круглый год и прописаться;
- доступ к центральным коммуникациям и социнфраструктуре (садики, школы, больницы);
- ответственность за дороги, мусор и благоустройство несёт муниципалитет;
- можно оформить ипотеку и использовать маткапитал;
- некоторые категории граждан могут получить землю бесплатно.
Минусы ИЖС
- стоимость земли выше, чем у садовых участков;
- для стройки нужно согласование с муниципалитетом;
- обязателен учёт инфраструктуры и Генплана — рядом могут появиться нежелательные объекты;
- дом нужно построить за 3 года, иначе штраф, а через 10 лет — повышенный налог;
- таунхаусы и дуплексы строить нельзя;
- коммерческие здания не разрешены (кроме случаев изменения ВРИ).
Другие нюансы
- налог на землю под ИЖС — до 0,3% от кадастровой стоимости;
- если дом не построен за 10 лет, ставка налога удвоится;
- с 2025 года введено понятие «освоение участка»: землю нужно использовать по назначению;
- с 1 сентября 2025 года неосвоенные или заброшенные участки могут изъять;
- участок под ИЖС могут забрать, если дом не возведён за 7 лет (кроме случаев, признанных судом уважительными).
Итог
Участки под ИЖС — хороший вариант для тех, кто хочет построить собственный дом с регистрацией и всеми удобствами. Но при покупке и строительстве нужно учитывать требования законодательства и сроки, чтобы не столкнуться со штрафами и риском потери земли.
