На рынке новостроек крупных российских городов сокращается предложение квартир площадью до 28 кв. м. По данным «Циан», в ноябре 2026 года на такие лоты приходится около 7% экспозиции. Три года назад их доля достигала 11%.
Разворот произошёл после пика 2023 года. В течение 2024-го показатель колебался около 10%, затем снижение стало более устойчивым. К осени 2026 года доля микроквартир опустилась до минимальных значений за период, представленный в исследовании.
Речь идёт именно о структуре предложения, а не о количестве заключённых сделок. Сокращение доли небольших квартир не обязательно означает столь же заметное падение их продаж. Показатель может меняться как из-за уменьшения числа компактных лотов, так и из-за выхода на рынок большего количества просторного жилья.
Тем не менее направление перемен очевидно: формат, который ещё недавно занимал заметное место в новых жилых комплексах, постепенно уступает позиции.
Почему застройщики меняют квартирографию
Один из факторов — ограничения на проектирование небольших квартир. С мая 2024 года в Москве действует запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м. Аналогичные рекомендации появились и в других регионах.
Но дело не только в регулировании. Девелоперы стали активнее выводить проекты бизнес- и премиум-класса, где квартирография обычно предполагает более просторные планировки. Одновременно ослаб инвестиционный спрос, который прежде поддерживал продажи компактных студий.
Микроквартиры привлекали покупателей сравнительно невысокой полной стоимостью. Их рассматривали как первое собственное жильё, вариант для сдачи в аренду или вложения средств. При этом цена квадратного метра в небольших лотах нередко оказывалась выше, чем в просторных квартирах.
Теперь сочетание ограничений, дорогого кредитования и изменения состава новых проектов постепенно вытесняет такой формат из предложения.
Впрочем, сокращение микроквартир не обязательно означает, что девелоперы массово переходят к семейным планировкам. Между студией на 25 кв. м и полноценной двухкомнатной квартирой остаётся широкий сегмент небольшого жилья. Насколько он сможет заменить самые компактные лоты, зависит прежде всего от конечной стоимости покупки.
Петербург остаётся лидером по доле микроквартир
Наиболее высокая доля квартир площадью до 28 кв. м среди рассматриваемых крупных городов сохраняется в Санкт-Петербурге — 18%. В Рязани показатель составляет 14%, в Краснодаре — 11%.
Петербургский результат почти в 2,6 раза превышает среднее значение по выборке. Для города, где компактные студии долгое время были заметной частью первичного рынка, это закономерно. Даже после сокращения предложения такие квартиры остаются существенным сегментом новостроек.
При этом данные разных аналитических сервисов не следует напрямую сопоставлять без учёта методологии. Например, августовское исследование «Домклик» фиксировало иную долю малогабаритных квартир в Петербурге. Разница может быть связана с составом объявлений, датой наблюдения и границами выборки.
Высокая доля микроквартир в отдельных городах показывает, что общероссийское сокращение не происходит одинаково. Там, где небольшие квартиры занимали значительную часть рынка, их предложение сохраняется даже на фоне общего изменения девелоперских стратегий.
Станет ли компактное жильё менее доступным
Сокращение доли микроквартир прежде всего влияет на выбор покупателей с ограниченным бюджетом. Небольшая площадь позволяет снизить полную стоимость объекта, даже если квадратный метр обходится дороже.
Однако исчезновение части таких предложений само по себе не гарантирует подорожания оставшихся студий. На цены влияют спрос, расположение жилого комплекса, стадия строительства и условия покупки.
Есть и другой нюанс. Формально квартира площадью 29–30 кв. м уже не относится к рассматриваемой категории микроквартир, хотя по планировке и назначению может мало отличаться от жилья на 27–28 кв. м. Поэтому снижение статистической доли не обязательно означает столь же масштабное изменение реального выбора.
Для оценки доступности важнее смотреть на количество квартир в нижнем ценовом сегменте, а не только на их площадь.
Пока данные указывают на устойчивое сокращение предложения до 28 кв. м. Но говорить об исчезновении компактного жилья преждевременно. Скорее рынок меняет границы самого формата: застройщики пересматривают минимальные площади, а покупателям приходится выбирать между бюджетом, метражом и расположением квартиры.
