Лето 2018 ознаменовалось рекордами по выдачи ипотеки. Казалось, что мы, уже никогда не вернемся к ставкам в 12-13%, которые долгое время держались на рынке ипотечного кредитования. Однако в конце сентября «ДОМ.РФ» «сыграл на повышение», увеличив ставки. Как и предполагали эксперты, некоторые банки последовали их примеру незамедлительно. Дальше будет только хуже?
«ТОПы» не выдержали давления
«Райффайзенбанк» повысил ставки сразу на 1%. Незадолго до него, «Московский кредитный банк» тоже увеличил ставки на 0,75-2% по программе «квартира в строящемся доме». Колебание процентов зависит от выбора девелопера-партнера банка. Еще на 1% по программе рефинансирования поднял ставку и «Абсолют банк». А в «Промсвязьбанке» повысили стоимость программы «вторичный рынок» на 0,5%.
Последуют ли их примеру другие банки?
«Банки-лидеры по объемам выдачи ипотечных кредитов (ВТБ и Сбербанк) о пересмотре условий кредитования ипотечных заемщиков пока не сообщали», - поделилась с нами председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, - «Также речь не идет о каком-то взрывном росте, как это было в начале 2015 года, когда ставки по ипотеке достигали 17% годовых (в условиях борьбы с волатильностью на финансовых рынках, ЦБ поднял ключевую ставку с 10,5 до 17%, после чего последовал резкий рост ипотечных ставок и обвал спроса - Прим. Ред.). Сейчас это, скорее, небольшая коррекция, обусловленная пересмотром ключевой ставки ЦБ. И даже несмотря на это, сейчас ипотеку можно взять под наиболее низкий процент – 9,2 – 9,5% годовых.
Рост ставок даже до 11-12%, скорее всего, не отпугнет заемщиков, так как раньше ипотека успешно выдавалась и на таких условиях. Более того, сейчас число ипотечных сделок может еще увеличиться, так как рост ставки может «подстегнуть» тех покупателей, которые находятся в процессе принятия решения. Таким образом, до конца года доля ипотечных сделок на первичном рынке жилья может еще увеличиться» - добавляет эксперт.
Важно! Увеличение ставок не коснется госпрограммы на льготную ипотеку под 6% семьям, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2020 года появился второй или третий ребенок.
Такие условия распространяются только на покупку «первички», а кредиты, полученные раньше 1 января 2018 года, НЕ рефинансируются.
На сегодняшний день низкие ипотечные ставки остаются единственным драйвером роста объема ипотечных кредитов. Напомним, что за первое полугодие текущего года было выдано кредитов на сумму 1,3 трлн. руб., а это в 2 раза больше, чем за тот же период 2017 года. Не стоит удивляться, поскольку низкие ипотечные ставки могут продемонстрировать и не такие «фокусы». Однако этим чудесам могут положить конец.
«Если ЦБ при очередном пересмотре ключевой ставки в конце октября продолжит повышать ставку, то это отразится и на ипотечных ставках - банки будут вынуждены их увеличить для сохранения маржинальности бизнеса» - рассказывает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина, - «При таком варианте развития событий возможно некоторое снижение спроса, поскольку доступность ипотеки снизится. Поэтому тем, кто задумался о приобретении квартиры с привлечением ипотечного кредита, лучше не затягивать сделку. В следующем месяце ипотечные предложения от банков могут быть уже совершенно иными».
А вот директору по маркетингу и разработке продукта «А101» Дмитрию Цветову, в серьезное повышение средней ставки по ипотеке верится с трудом. Он считает, что даже если все банки, которые работают на ипотечном рынке, последуют примеру тех, кто уже объявил о повышении, оно будет аналогичным, то есть несущественным и, скорее всего, недолгим.
«Банки заинтересованы в росте ипотечного портфеля не меньше, чем застройщики – в продаже квартир. Заметное повышение ставок, даже «ползучее», скажется на размере ежемесячного платежа и поэтому может значительно снизить спрос. Даже если сейчас уровень ключевой ставки и связанных с ней инфляционных рисков вынудил слегка повысить ипотечные, то крупные игроки, в том числе ДОМ.РФ, немедленно предложили и еще будут предлагать взамен определенные послабления для покупателей – в требованиях к заемщикам, размере первоначального взноса и т.д.
Это позволяет говорить, что на самом деле нынешняя ситуация свидетельствует скорее о стабильности на рынке, чем о каких-либо негативных трендах. В ближайшем будущем наиболее вероятен возврат ставок на прежний или даже чуть более низкий уровень – во всяком случае, именно к этому будут стремиться и участники рынка, и регулятор» - считает Дмитрий Цветов.
Так стоит ли паниковать?
Аналитик ГК «АЛОР» Алексей Антонов считает, что рост ставок по ипотеке пока что не является сигналом для тревоги ни для граждан, ни для застройщиков.
«Если рассматривать политику ДОМ.РФ в приоритете которого обеспечение граждан новым современным жильем, то повышение ставок по ипотеке на новостройки не так сильно заметно, как на ипотеку во «вторичке»: 0,25-0,5% для новостроек, и 1% на готовое жилье. Такой шаг, конечно, будет все дальше «уводить» покупателей от покупки на вторичном рынке.
Между тем, очевидно, что следующий год для рынка недвижимости будет годом затишья: скажется эффект санкций, а запрет на привычное привлечение средств дольщиков и переход на эскроу-счета уведут с рынка средних игроков и неизбежно создадут условия для удорожания квадратных метров, поэтому даже незначительные изменения в ставках на ипотеку будут ощутимы для простого покупателя» - поделился эксперт.
А как же указ президента?
Говоря о фактах повышения ипотечной ставки, невольно вспоминается майский указ Владимира Путина – сделать ставку менее 8%. Неужели этого не удастся достичь?Алексей Антонов говорит, что «государство будет прилагать усилия чтобы ставка в большинстве случаев не перешагнула критической черты в 10%. Если ЦБ ставку сохранит и не поднимет, то скорее всего до 10% годовых в ипотеке обратно не дойдет. Более того, пока государство ставит приоритет на дальнейшее снижение, к 2024 году нам обещают среднюю ставку в 8% и на данный момент это прежний ориентир» - добавляет эксперт.
