Переуступка права требования как способ приобрести квартиру

Что это такое

Переуступка права требования, а иначе цессия - это вид сделки с недвижимостью, при которой лицо, купившее право на жилье у застройщика (инвестор или цедент), передает иному лицу (цессионарию) право на его получение по окончании строительства. Некоторые ошибочно считают, что делегируется право на собственность. Однако в случае цессии передается именно право требовать исполнения обязательств у застройщика (должника), указанных в ранее заключенном между ним и цедентом договоре. Поэтому такая сделка заключается до акта приема-передачи жилья и перехода прав на него к инвестору, то есть реализации права требования.

В каких случаях применяется

Самый надежный и распространенный вариант цессии – это переуступка права требования исполнения должником обязательств, предусмотренных Договором долевого участия (ДДУ). Как и сам ДДУ, Договор уступки прав требования по ДДУ регистрируется в ЕГРН - Едином государственном реестре недвижимости.

Инвестор-дольщик приобретает жилье на раннем этапе строительства, ждет возрастания стоимости недвижимости с приближением срока сдачи и затем перепродает право требования по выгодной для себя цене.

Однако случаи, в которых человек продает права требования, могут быть и другими. Один из самых неприятных – продажа жилья, находящегося в залоге. Чтобы избежать такой нечестной сделки, необходимо проверить состояние недвижимости в Росреестре.

Также на цессию могут подтолкнуть обнаруженные нарушения или недочеты в новостройке, ее несоответствие проекту, оттягивание сроков сдачи или вовсе близящееся банкротство застройщика. Поэтому, прежде, чем заключать договор, очень важно все узнать о девелоперской компании и рассматриваемом объекте. Ведь цедент отвечает только за действительность переданных прав, но не за сроки и качество, так что все последующие проблемы придется решать с компанией-должником.

Выгода для покупателя

Переуступка наоборот может быть безопасным видом сделки на поздних стадиях строительства, когда уже понятно, как себя зарекомендовала себя строительная компания, соответствует ли здание плану и будет ли оно вовремя сдано. При этом приобрести жилье по Договору переуступки получится дешевле, чем купить ту же квартиру в новостройке после сдачи. И даже до введения в эксплуатацию застройщики обычно предлагают недвижимость дороже, чем цеденты.  К тому же цессия – это возможность приобрести жилплощадь в желаемом доме, если все квартиры уже распроданы.

Что необходимо сделать перед заключением договора уступки

Перед совершением сделки, как мы отметили выше, стоит удостовериться в том, что со строительной компанией и объектом все в порядке. Рекомендуется посмотреть различную документацию застройщика.

Нужно также проверить, действительно ли продавец является правообладателем, безусловны ли передаваемые им права и, на всякий случай, зарегистрирован ли вообще его ДДУ в Росреестре.

Застройщик должен быть уведомлен о готовящейся сделке и дать письменное согласие на цессию, за что может взять «комиссию» в размере 1-5% от стоимости квартиры. Чаще всего ее оплачивает покупатель, но по договоренности стороны могут разделить расходы между собой. Согласно закону, участие должника не обязательно, если только это не предусмотрено условиями ДДУ. Поэтому продавец может пойти на сделку, не запрашивая разрешение. В таком случае юристы советуют покупателям все равно письменно уведомлять компанию-застройщика о готовящейся цессии – во избежание риска неблагоприятных последствий. Например, лишения возможности требовать с должника штрафных санкций за несоблюдение сроков строительства. Другие возможные последствия, как сообщает корпоративный юрисконсульт «Лекс-Групп» Александр Калачев, это оплата штрафа самим цессионарием, а также двойная продажа недвижимости.

До совершения сделки по переуступке продавец должен полностью выплатить сумму договора застройщику и представить справку об отсутствии долга перед ним. В ином случае договор рецессии может оказаться недействительным. При необходимости вопрос задолженности может прояснить сам цессионарий, обратившись к девелоперу за актом сверки платежей первоначального владельца. В случае если квартира приобреталась дольщиком в рассрочку или ипотеку, которая еще не погашена, платежи продолжите вносить вы. При этом по закону перенос долга на новое лицо может осуществляться только с официального согласия застройщика.

К договору цессии должен быть приложен Договор долевого участия. Юрисконсульт Александр Калачев рекомендует внимательно изучить ДДУ, прежде чем заключать договор уступки: «Необходимо учитывать, что договор уступки будет содержать все основные характеристики ДДУ. Поэтому, если речь идет о рисках важно изучить ДДУ и основные требования по нему: сроки ввода в эксплуатацию, порядок подписания акта приема-передачи, гарантии по договору и прочее». 


Как заключить Договор уступки прав требования

Договор цессии по ДДУ заключается между первоначальным дольщиком и новым покупателем, к которому в неизменном виде переходят все права и обязанности долевого владения, закрепленные в данном ДДУ. Следовательно, цедент отдает цессионарию и все соответствующие документы.

В Договоре уступки прав требования излагаются все условия передачи прав и указывается следующая информация:

  • Правовой статус участников договора
  • Данные об объекте недвижимости
  • Ответственность сторон,
  • Объем прав, которые цедент передает цессионарию
  • Права цедента
  • НДС, его наличие по договору, а также обязанности по его выплате
  • Оплата и расчет по договору.
  • Реквизиты сторон

Составленный договор проверяется и заверяется нотариусом, который тем самым подтверждает справедливость и корректность документа. Затем Договор уступки по ДДУ необходимо зарегистрировать в ЕГРН для признания его действительным и вступления договора в силу. Оплата по договору уступки производится уже после регистрации прав нового дольщика.

Для регистрации договора уступки в Росреестр предоставляют подлинник и копию:

  • Договора уступки
  • Зарегистрированного ДДУ
  • Паспортов обеих сторон сделки
  • Документа, подтверждающий оплату по ДДУ или переход долга на цессионария
  • Письменного согласия застройщика на переуступку (если таковое предусмотрено в ДДУ) и на перевод долга (если цедент не полностью произвел оплату по ДДУ).
  • Заверенного нотариусом согласия на совершение цессии супруга/ги продавца либо документ, подтверждающий, что передаваемые права не являются их общей собственностью.
  • Заявления о регистрации договора уступки
  • Квитанции об оплате госпошлины  за регистрацию

В отдельных случаях:

При ипотеке – заявление от цессионария на регистрацию ипотеки, разрешение банка-кредитора на переуступку прав, кредитный договор, закладная и документы, указанные в ней.

При участии доверенных лиц – нотариальная доверенность.

При недееспособности или несовершеннолетии цедента – разрешение Органа опеки и попечительства.

По завершении сделки у покупателя остаются:

  • договор Уступки права требования
  • документ, подтверждающий расчеты между сторонами
  • согласие застройщика (а также согласие банка в случае ипотеки)
  • акт передачи всех документов
  • ДДУ

Риски заключения договора уступки не по ДДУ

При переуступке прав по любому другому договору, кроме ДДУ, договор цессии не регистрируется в ЕГРН, и для цессионария возрастает риск утери прав на квартиру. Без регистрации появляется лазейка для мошенников, позволяющая неоднократно продавать права на одну и ту же недвижимость по так называемому предварительному соглашению. Бывает также, что право требования продают подрядчики или инвесторы, чьи права могут быть, во-первых, конкретно не определены, а во-вторых, оспорены, если не выполнены обязательства перед застройщиком. Сделка между ним и подрядчиком может оказаться недействительной, как, следовательно, и переуступка по ней прав.

Итак, прежде чем приобретать недвижимость по договору цессии, обратите внимание на все оговоренные нами моменты. Не забудьте тщательно изучить сам Договор долевого участия, по которому заключается договор уступки, ведь ДДУ является основой для последнего. При необходимости или возникновении сомнений, не поленитесь обратиться за юридической консультацией – хотя бы бесплатной. Будьте внимательны и предусмотрительны, и тогда цессия окажется для вас стоящей и выгодной сделкой.

Фотоматериалы: www.kadrovyhdel.ru