Управление многоквартирным домом – важный вопрос, решение которого связано с поддержанием комфорта и безопасности для жизни в нем. Оно подразумевает организацию благоприятных условий, обеспечение безопасности, должного функционирования и эксплуатации дома. Однако не всем известно то, как именно реализуется управление, что именно представляет собой данный механизм и какое участие в нем могут принять владельцы жилья. Законодательство допускает управление многоквартирным домом свыше 30 помещений через ТСЖ или посредством управляющей компании (УК). Второй случай мы и рассмотрим в данной статье.
Для чего нужна управляющая компания
Управляющая организация регулирует и организует все то, что относится к содержанию дома и придомовой территории, обеспечению должного функционирования здания и его систем. УК решает проблему оказания коммунальных услуг и снабжения энергетическими ресурсами, готовит строение к зимнему сезону, поддерживает работу счетчиков и инженерно-технических сетей и оборудования. Для реализации поставленных задач управляющая компания должна налаживать сотрудничество и заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями. Одновременно УК следит за тем, чтобы жильцы честно пользовались предоставляемыми ресурсами, и выявляет злоупотребляющих нарушителей.
УК проводит осмотр общедомового имущества – обычно дважды в год, но также внепланово в непредвиденных случаях и чрезвычайных ситуациях – и устраняет все обнаруженные дефекты и поломки. При этом свои действия и порядок работ УК должна согласовывать с собственниками жилья. Содержание подъезда в чистоте, организация санитарной уборки, озеленение придомовой территории также относятся к задачам управляющей инстанции.
Управляющая компания должна поддерживать связь и организовывать собрания с владельцами жилья минимум раз в год, а также отчитываться перед ними в проведенной работе. Еще до заключения договора гражданам должна быть доступна основная информация о финансово-хозяйственной активности организации, условиях, порядке и стоимости предоставления ею услуг. То есть граждане должны знать, на что им рассчитывать, сколько придется платить за жилье и так далее. Бремя оплаты содержания дома ложится на них с момента оформления квартиры в собственность.
Обращаем ваше внимание на то, что Минстрой разработал проект этой осенью, согласно которому управляющие организации будут лишены права сбора средств за жилищно-коммунальные услуги. Предполагается оставить оплату непосредственно за управление, а деньги за ЖКХ должны будут перечисляться прямо ресурсоснабжающим организациям. По мнению специалистов департамента, данные меры поспособствуют решению проблемы с долгами за услуги ЖКХ. Немалая часть таких платежей задерживается по вине управляющих компаний.
Что касается случаев невыполнения УК своих обязанностей, любой собственник может написать жалобу на имя ее руководителя, а если та остается проигнорированной, подать жалобу в Мосжилинспекцию и Роспотребнадзор, обозначив требования провести проверку УК и привлечь ее к ответственности. Если жалобы в данные структуры также не принесли положительного результата, появляется смысл обратиться за восстановлением справедливости в суд, особенно если были понесены серьезные убытки. Если же средства еще не вносились, а услуга так и не была предоставлена, соответствующее решение общего собрания позволяет ее не оплачивать. Возможно, стоит также поднять вопрос о выборе новой управляющую компанию.
Порядок выбора УК
Собственники жилья в многоквартирном доме имеют право выбрать как сам способ управления, так и управляющую компанию в ходе общего собрания. Для того, чтобы решение стало действительным, в собрании должно участвовать более 50% собственников, каждый из которых в последующем подпишет договор с отобранной УК. На самом собрании составляется протокол, где и указывается выбор участников. Принятое решение распространяется на всех собственников в доме.
«Кроме собственников никто не вправе инициировать такие общие собрания. Помочь же в организации, подготовке и проведении собрания могут либо другие УК (за право управления МКД), либо некоторые юридические конторы (за вознаграждение)», – сообщает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Определяясь с выбором управляющей организации, можно провести несколько собраний, и на одну из встреч полезно будет пригласить представителей подобранной УК, чтобы напрямую задать интересующие вопросы и коллективно выяснить все детали. Поскольку бывает проблематично собрать вместе более половины собственников, допускается возможность проведения заочного голосования по бюллетеням. Чисто теоретически заняться этим может и один человек, но эффективнее организовать активную инициативную группу. Собственники, проголосовавшие на очной и заочной части собрания заполняют один и тот же Бланк Решения.
В настоящее время, если собственники за год так и не определились со способом управления, муниципальные власти должны организовать открытый конкурс, по результатам которого будет назначена УК. После его проведения орган местного самоуправления знакомит собственников с результатами конкурса и условиями договора управления. В данном случае собственники обязаны заключить договор с выбранной организацией, хотя имеют право впоследствии сменить ее. Если управление так и не реализуется, каждый собственник имеет право направить в суд требование обязать муниципальные органы решить данный вопрос.
На данные процедуры обычно уходит немало времени. В связи с этим недавно был подготовлен проект Постановления Правительства РФ, регламентирующий ситуацию, когда так и не был выбран или осуществлен способ управления в многоквартирном доме. Предлагается дать местным властям право самим назначать временную УК и заключать с ней договор временного управления. Существует опасение, что с принятием новых норм некоторые муниципалитеты начнут специально проводить конкурсы так, чтобы впоследствии те оказывались недействительными, а муниципальные власти могли назначить собственных управляющих. Но дело в том, что нередкими оказываются случаи, когда многоквартирный дом подолгу остается вообще без управления, буквально брошенным. Поэтому реализацию постановления власти сочли необходимой.
Между управляющей компанией и собственниками квартир в доме заключается договор, где устанавливаются права и обязанности его участников, перечень услуг, оказываемых УК, указываются стороны и объект договора (т.е. передаваемое имущество), содержится подробная информация об объекте, отчеты о работе УК, определяется порядок использования общедомовых помещений, сумма, выплачиваемая с одного кв. м, и другие услуги и платежи, на которые согласились собственники. Здесь важно знать, что балкон в договор не включается, так как в отличие от лоджии не относится к площади квартиры, за которую нужно платить. Рекомендуется прописать в документе порядок предоставления отчетности управляющей организацией и содержание данного отчета.
Как показывает практика, договор управления обычно составляет и предлагает непосредственно УК. Собственникам при этом необходимо помнить, что они имеют право на корректировку его условий – изменения согласуются между участниками на общем собрании.
Итак, мы разобрались с общим порядком выбора УК, но как же появляется управляющая компания у новостройки, когда проведение общего собрания еще не возможно, а следить за ЖК уже необходимо?
Кто выбирает УК для новостройки
В данный вопрос внес ясность генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Первоначально управляющую организацию выбирает застройщик – о ее выборе стоит позаботиться еще до того, как он получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Согласно закону договор управления между компанией-застройщиком и выбранной им УК заключается в течение пяти дней после получения упомянутого разрешения. Инициативные дольщики могут договориться с застройщиком о совместном выборе УК, хотя в данном случае тот не обязан учитывать их мнение.
В течение двадцати дней после выдачи разрешения на ввод здания в эксплуатацию муниципальный орган размещает на официальном сайте объявление о проведении открытого конкурса по отбору УК, который проходит не позднее чем в течение сорока дней с момента публикации данного извещения.
Однако собственники имеют право уже на раннем этапе провести общее собрание, чтобы самостоятельно выбрать УК. Это можно сделать до того, как муниципальные власти опубликуют информацию о проведении конкурса, и при том условии, что в доме продана большая часть квартир, то есть в голосовании примет участие более 50 % собственников.
Застройщик и УК представляют определенные документы при заключении договора, и для жильцов будет не лишним проверить их содержание. В пакет входит учредительная документация обеих сторон, проект новостройки и проектная декларация, перечень общедомового имущества, выписки из реестра с данными о собственниках, ИНН и ОГРН управляющей компании, справка о ее директоре и двух сотрудниках, которые сдают экзамен для получения лицензии на право управления многоквартирным зданием, а также сама лицензия.
В последние годы популярна практика учреждения застройщиком собственных управляющих компаний. Бытует мнение, что обслуживание у них обходится дороже, но положительная сторона таких организаций в «преемственности» взаимоотношений Застройщик-Собственник-УК, как объясняет Кирилл Игнахин: «В большинстве случаев такая УК является последователем методов, принципов и подходов Застройщика к объекту после его формального ухода с площадки, проявляя повышенную ответственность как к содержанию общего имущества, так и к происходящему на объекте в целом».
Когда и как можно поменять УК
Так или иначе, если вас что-то не устраивает в настоящей управляющей компании как собственник вы вправе сменить ее. Ранее для этого необходимо было доказать несоблюдение (или ненадлежащее исполнение) договора управляющей компанией. Однако немногие знают, что по новым законодательным нормам, выбрать новую управляющую организацию собственники могут по собственному желанию несмотря на отсутствие у нее серьезных нарушений, а просто потому, что им так хочется. Закон позволяет изменить УК или выбрать иной механизм управления в любое время согласно решению общего собрания или по обращению собственников жилья в городскую администрацию с просьбой о проведении открытого конкурса.
Прежнюю УК необходимо письменно уведомить о ее смене в ходе пяти рабочих дней. С новой компанией заключается договор при участии более 50% собственников жилья. Оплаты во вновь избранную организацию производятся лишь с момента включения дома в лицензию данной УК, которое осуществляют органы ГЖН.
На что обратить внимание при выборе УК
Напоминаем, что, прежде всего, компания должна быть допущена к управлению многоквартирными домами, что подтверждается соответствующей лицензией. Многие виды работ по обслуживанию дома требуют сертификации, потому каждой УК необходимо организовывать постоянное обучение и повышение квалификации сотрудников, хотя как раз на этом некоторые компании экономят. Из-за дефицита сертифицированных специалистов, многие проблемы решаются с задержкой.
Обратите внимание на то, как долго компания работает в области управления таким жильем. Лучше выбирать «зрелые» организации с опытом от пяти лет, которые уже наладили процессы управления и необходимое сотрудничество, а также собрали достаточное количество отзывов, чтобы клиенты могли судить об их работе. При этом лучше исходить не из размещенных на официальном сайте компании комментариев (нередко выборочных), а реальных мнений, которыми делятся ее клиенты на независимых форумах или в реальной жизни. Простой способ – спросить у пенсионеров, которых легко найти на лавочках вблизи дома. Если существуют какие-либо проблемы, они наверняка об этом расскажут. Не поленитесь осмотреть дома, находящиеся в управлении данной компании. Кроме того, попробуйте лично связаться с работниками УК, чтобы выяснить, как быстро они выходят на контакт и долго ли приходится ждать обратного звонка, насколько внимательны к проблемам и вежливы в общении, свидетельствует ли их поведение о профессиональной компетенции.
Количество обслуживаемых УК домов и динамика его увеличения должна быть умеренной. Небольшое число управляемых объектов без их прироста заставляет усомниться в полезности деятельности компании. В то же время стремительное преумножение их количества также может привести к ухудшению качества обслуживания. Полезно будет проверить, располагает ли организация необходимой техникой. Кроме того, следует заранее узнать стоимость и условия предоставляемых услуг. Лучше всего отобрать несколько управляющих организаций, чтобы сравнить разные варианты и выбрать оптимальный.
Безусловно, выбор управляющей организации – непростое и ответственное дело. Надеемся, что наш материал помог вам разобраться в деталях этой процедуры, узнать свои права и понять, чем руководствоваться в вопросе управления домом.
