Как сэкономить на судах

Здравствуйте, коллеги по несчастью.
 

Мы с двоюродной сестрой купили здесь квартиры. Запад уверял нас, что мы заселимся раньше срока. Поэтому я надеялся начать ремонт еще в прошлом году. Но застройщик перенес сроки на октябрь 2016. А две недели назад я узнал, что октябрь – это ввод в эксплуатацию.
 

Я позвонил в офис (как покупатель), где мне подтвердили: да, октябрь - ввод, ключи - ноябрь-декабрь (на самом деле ключи выдаются через 3 месяца после ввода в эксплуатацию)
 

- А что если застройщик опять перенесет сроки в октябре? - спросил я.

- Тогда можете идти в суд, - ответила менеджер, - мы работаем по 214 ФЗ,

- Но если все пойдут в суд, тогда застройщик обанкротится, разве нет?

- Нет, - рассмеялась она, - не обанкротится, потому что компенсации небольшие.
 

И я полез в интернет, узнавать, что же такое «компенсации». Примеры судебных решений с форумов долгостроев:
 

1) Судья Куличев в Тушинском районном суде при заявленной неустойке 670 т.р. присудил всего 798 750 руб.:

• неустойка 500 т.р.
• штраф 266 550 руб.
• компенсация морального вреда 15 т.р.
• расходы на оплату услуг представителя 17 500 руб.

2) Сегодня судья Шипикова А.Г. Дорогомиловского районного суда г. Москвы взыскала в пользу дольщика ЖК Вальдэмероль (застройщик ЗАО "Ипотечная компания М-6") за просрочку передачи квартиры на 379 дней:

• Неустойку 966 318 руб. (в полном объеме!!)
• Штраф 50 000 руб.
• Компенсацию морального вреда 10 000 руб.
• Затраты на представителя 30 000 руб.
• Итого: 1 056 318 руб.

3) В Головинском районном суде судья Жилкина взыскала с одного из застройщиков в совокупности порядка 2 млн рублей! Неустойка в размере 1,3 млн. взыскана в полном объеме, штраф 50% - в полном объеме, также судья присудила расходы на представителя, компенсацию морального вреда.
 

Судья Жилкина всегда склоняет стороны к заключению мировых соглашений. И в этот раз она откладывала дело, чтобы застройщик решил вопрос с компенсацией. Причем дала понять, что речь идет о выплате половины от суммы неустойки. Застройщик с нами не связался. Как итог - взыскание неустойки и штрафа в полном объеме!
 

Возможно, после такого решения застройщики охотнее будет идти на соразмерные суммы компенсации, если дело будет на рассмотрении у этой судьи.

Как вы видите, неустойки хватает и на ремонт, и на мебель. Но, во-первых, неустойку нужно выиграть, а во-вторых, получить.
 

Так вышло, что мой бывший сотрудник купил квартиру в долгострое четыре года назад (Новая Москва, Калужское шоссе). Россия-1 сейчас снимает про них репортаж. Тот застройщик ничего не строит, прокуратора уже выявила факт нецелевого расходования денежных средств, власти заговорили о банкротстве, а дольщики, прыгнув в последний вагон, в сентябре подали иски к застройщику - собирались целый год. Сергей (так зовут моего сотрудника) меня и поднатаскал по вопросу компенсации.
 

Что такое компенсация?

Компенсация состоит из «неустойки» на день вынесения решения судом, 50% суммы в качестве штрафа от неустойки, возмещения части затрат на адвоката, морального вреда и понесенных убытков.

Если квартира стоит 5 млн. руб., то 100% компенсации с 1 апреля 2016 по 1 января 2017 года составит 1.5 млн. руб. По результатам одной юридической компании (с форума долгостроя) из 28 судебных решений сумма компенсации составила от 61 до 89%.

В чем заключается работа адвоката?

Он консультирует и изучает бумаги. Составляет претензию. Отправляет её застройщику. Застройщик претензию игнорирует. Иногда в 10% случаях предлагает компенсацию в три-четыре раза меньше. Далее адвокат выбирает суд, у кого лучшая практика взыскания неустоек. Составляет и отправляет иск.

Суд начинается через 1.5 месяца. Он состоит из нескольких слушаний и идёт от 2 до 6 месяцев. Почему так долго? Потому что застройщик не хочет возвращать деньги и делать всё возможное, чтобы заседание перенесли. Но в итоге мы побеждаем (закон на нашей стороне), получаем исполнительный лист, идем в банк и снимаем деньги.

Что делать, если денег нет?

Представьте ситуацию, мы приходим в банк, а денег на счетах нет. Каковы наши действия? Мы обращаемся в детективное агентство, коллекторскую компанию, к судебным приставам или юридическое бюро. Они взыскивают деньги, если должник не платит. Вознаграждение по факту взыскания составляет от 25 до 50% от суммы исполнительного листа. У судебных приставов бесплатно, но потеряете несколько недель жизни. Там ад.

Что я предлагаю?

Пойдемте вместе, как делал мой сотрудник. Они пошли группой из пары десятков человек и каждый минимум сэкономил 10 тыс. на адвокате и 30 тыс. на обналичивании денег. У нас в доме 500 квартир. Собрать 10-20 человек проще простого.
 

Я улетаю в Индию, поэтому я попросил Сергея мне помочь. По вопросам судов, с чего начать, куда обратиться, звоните ему по тел. 8 925 446 32 06. 

С уважением, Николаев Андрей Геннадьевич.

З.Ы. У нас претензии не к Западу. Запад - это инвестор. У нас претензии к застройщику. Брал с сайта электронной отчетности (для тех, кто думает, что денег нет):

Застройщик: «Инвестиционный центр Гарант» с директором Кузнецовым Александром Евгеньевичем. Действует с 2007 года. Основным видом деятельности компании является оптовая торговля через агентов (за вознаграждение или на договорной основе). Также ИЦ Гарант работает еще по 12 направлениям.

Цифра в 1.5 млн. получается, если вставить 5 000 000 рублей в калькулятор компенсаций и посчитать просрочку с 1 апреля 16 года по 1 января 17 года (зайдите на любой юридический сайт и посчитайтате). Сюда нужно еще добавить моральный вред, компенсации расходов на адвоката и понесенные убытки.

Формула расчета неустойки (пени) за просрочку передачи застройщиком объекта недвижимости участнику долевого строительства по формуле:

5 000 000 (цена договора) х 275 (количество дней просрочки) х 10.5 (ставка рефинансирования) / 100 / 150 = 962 500 рублей.

Затем прибавляйте 50% штрафа. Получится еще 418 тыс. рублей.
 

По факту, когда суд через 2-6 месяцев подойдет к концу, компенсация будет больше. Если суд закончится в марте 17 года, то компенсации составит (навскидку) около 1.8 млн. рублей.

Вот, я брал с юридического сайта. Могу дать сслыку, кому интересно.
 

Договор долевого участия в строительстве в г. Москве. Октябрьский суд г. Владимира арестовал расчетные счета ООО и взыскал в пользу дольщика с застройщика 11 000 000 (одиннадцать миллионов) рублей.

Сообщение отредактировал Александрит: 29 сентября 2016 - 11:37
Причина:На форуме нельзя оставлять личные данные

Друзья, администрация форума запрещает указывать свою почту. Поэтому, если хотите ко мне присоединиться, открывайте мой профиль - я оставил там адрес. Или заходите на другой форум ЖК Ириса.

 

И вам спасибо, Geonix, что прочли.
 

Каковы дополнительные компенсации?

• Расходы на представителя от 15 до 30 тыс. руб.
• Моральный вред от 10 до 25 тыс. руб.
• Понесенные расходы, я понимаю, редко удаётся взыскать. Но адвокаты говорят, нести как можно больше бумаг, где есть факты убытков – это благоприятно влияет на суд.

Доп. компенсации составляют 50 тыс. руб. сверху
 

Сколько срезают неустойки?
 

Судьи срезают неустойку, за исключением случая, когда адвокат застройщика не является в суд. Дело в том, что именно адвокат и просит судью применить ст. 333.

Снижение неустойки зависит от воли судьи. Работа адвоката заключается в способности доказать судье, что застройщик намеренно не строит дом, а поэтому обязан компенсировать задержку выдачи ключей.

Я могу привести 100500 решений судов, где судья срезал неустойку на пару десятков процентов, либо не трогал вовсе.

Решение от 28 сентября:

Вчера дольщику из 11 корпуса секции 2 суд за 200 дней просрочки при неустойке в 824 114 руб. суд взыскал 889 294 рублей, из которых
неустойку 824 114 руб.,
моральный вред 20 000 руб.,
штраф 30 000 руб.,
расходы на представителя 15 000 руб.,
почтовые расходы 180 руб.
АО "Язовская Слобода Инвест" не присутствовали, но представили письменное возражение в котором просили снизить неустойку, штраф, и прочее. Суд снизил штраф и представительские, а неустойку и компенсацию морального вреда взыскал в полном объеме.

Решение от 29 сентября:

Обращаю внимание дольщиков первой очереди, что при подаче исков дольщиками первой очереди после 25.12.2016г. в заседании могут возникнуть вопросы о пропуске дольщиком срока исковой давности.
Сегодня для дольщика первой очереди удалось в первой инстанции взыскать хорошо (дело 2-3557/16). При неустойке в 127 908 руб. суд взыскал всего 233 397 руб., из которых:
127 908 руб. - неустойка (в полном объеме),
20 000 руб. - моральный вред (в полном объеме),
63 954 руб. - штраф (можно сказать, в полном объеме),
21 535 руб. - судебные расходы (в полном объеме).
От Язовской не никто не присутствовал, но имелось их письменное возражение с требованием все снизить. Суд с нами согласился, что когда речь идет об уступке, то неустойка и так небольшая, и, если ее снизить, то она уже перестанет отвечать компенсационной природе.

Как доказать, что застройщик специально не строит дом?

По проектной декларации строительство двух корпусов обходится в 1.5 млрд. руб. (Правда, там написано 1.5 трлн., но это неправда: Россия в год на здравоохранение тратит в 4 раза меньше).

1) Пусть метр стоит 70 000 руб.

Площадь корпуса 1 - 52 211 м

Сумма денег полученных с продажи 1 корпуса = 70 000 х 52 000 = 3 640 000 000 руб. (3.64 млрд. руб.)

2) Площадь корпуса 2 - 2 631 м.

Сумма денег полученных с продажи 2 корпуса = 70 000 х 2600 = 182 000 000 руб. (0.182 млрд. руб.)

Сумма, полученная застройщиком с продажи обоих корпусов = 3.64 + 0.182 = 3.822 млрд. руб.

3) Застройщик продал 92% квартир. Значит, сумма денег, полученных застройщиком, составляет 3.5 млрд. руб. (3.822 х 0.92). Цифра без учета продаж машино-мест.

4) И давайте с 3.5 млрд. скинем 300 млн.. Пусть они идут в качестве того, что 4% помещений нежилые и в качестве разницы плавующей цены метра. Итого получается 3.2 млрд. руб.

Почему застройщик не строит дом, если прибыль застройщика больше чем в 2 раза превысила затраты на строительство дома?

Маленький секрет большого строительство.

Потому что он, как видите, занимается 12 различными бизнесами. Я не могу сказать, что это за бизнесы. Это вопрос к специалистам. Но ясно одно: 12 – цифра большая, а профильная деятельность - оптовая торговля. Представьте, сколько должен зарабатывать оптовик, чтобы он решил, пора переходить на строительство высокоэтажных домов (топ-2 бизнесов после ресурсов в РФ)?

Застройщики этим и живут. Заводят десять бизнесов. На 11-ом решают строить дома. Начинают стройку. Собирают деньги. Деньги, вкладывают не в стройку, а в старый бизнес. Зачем? Дело в том, что банки выдают кредиты под большой процент. 15% годовых. Что обременительно. Поэтому коммерсант и решается на финт ушами: собирать деньги с дольщиков. Как вы знаете, дольщикам проценты платить не нужно, да они и сами считают «лучше не раскачивать лодку». Вот и результат: квартир нет, денег нет, строительства нет.

Чем больше застройщик задерживает строительство, тем больше денег он зарабатывает.

К примеру, вы потратили 5 млн. руб. на квартиру. Если застройщик работает как банк он выдаёт эти деньги на рынке под процент и имеет от 15 до 35% годовых. Т.е. минимум зарабатывает по 450 тыс. руб. с одной квартиры. За 3 года – почти 1.5 млн. Какой ему смысл строить?

Застройщик не остановится уводить деньги, пока количество запросов на компенсации не пересечет красную черту по бизнес-плану, за пределами которой он начинает терять существенные суммы. Скажем, подаст 50 человек по иску на миллион рублей, это для застройщика будет звоночком. Подаст 100 - ледяным душом. Подаст 200 - дальше деваться некуда: либо строй, либо теряй прибыль. И только в этом случае он возьмётся за работу.

Как выбрать адвоката?

Любой адвокат может взыскать неустойки. С этим справится кто угодно. Даже человек без юридического образования. Недаром в интернете куча инструкций, как отсудить неустойку самому. Вопрос в том, какую сумму удастся взыскать.

Я уверен, если человек без навыков пойдет в суд, он где-то промахнется. Поэтому нужен эксперт.

Пять критерий выбора адвоката.

• Узнать есть ли у него специализация: работает он только по строительству или всему подряд (нужно строительство).
• Посмотреть на количество судов, проведенных адвокатом.
• Посмотреть на решения судов.
• Узнать, сколько денег адвокат высудил.
• И если адвокат занимается обналичиванием денег, узнать, как часто он с этим справляется.

У меня, сотрудник (я его неправильно навал сотрудником, он всё-таки бывший сотрудник – давайте я заменю на слово «друг»), сейчас судится. Это он мне поведал про схему работы застройщиков. Они купили квартиру у застройщика без истории, а через пару лет выяснилось, что у застройщика десятки компаний с пятью долгостроями и с 15 000 обманутыми дольщиками.

Друг, собственно, занимался изучением юридических компаний. Он составил список из 16 компаний, из которых 5 отвечают требованиям. Выбор есть.

Upd. Я побеседовал с тремя адвокатами. И вот какая картина у меня сложилась.
 

По деньгам, что мы получим. В суде мы гипотетически можем получить всё, а можем и ничего. Я не видел случаи, когда кто-либо получал 0, но один адвокат писал, что был прецедент взыскания 10 тыс. руб. В общем, одни адвокаты говорят, что взыскивается половина суммы, другие в 3-4 раза меньше заявленной, третьи как повезет, а четвертые утверждают, что взыскания достигают почти 100% результата. Всё зависит от судьи.
 

Самый лучший вариант судиться - по месту регистрации. Судья не замазан в долгостроях, застройщика не знает, и юрист застройщика может в суд не явится – далеко, особенно если вы живете за 200-300 км. Если суд проходит без юриста застройщика, шанс взыскания максимальной суммы повышается раза в три.
 

По количеству времени, требуемого для суда, шесть месяцев оказывается могут увеличиться до года. Конечно, гораздо чаще, суд длится четыре месяца, но всё же будьте готовы, что сроки могут затянутся. После же суда (суд I-ой инстанции) застройщик может подать апелляцию (суд II-ой инстанции). А это еще 2-3 месяца времени. Может случится и кассация (суд III-ий), но меня уверили, что до неё не доходит.
 

По получению денег как бы хорошо ни работали детективы или юридические компании – деньги можно не получить. Никто не знает, как часто дольщикам удаётся взыскать деньги по исполнительному листку. Мне никто не сказал и никакую статистику в интернете найти не удалось. Потому что должник должнику рознь.
 

Один платит сразу, стоит принести исполнительный лист в банк. Как происходит с форума, где я брал примеры решений судов (Новое Бутово). А другой может не платить. Например, в долгострое Царицыно – 2 застройщик водит дольщиков по кругу и деньги отдавать не хочет. Но даже в таком долгострое, как Царицыно – 2, где стройка идет 10 лет, дольщикам, судя по отзывам, удаётся получить деньги.
 

Третий долгострой, что я смотрел, ЖК Весенний. Я читал открытую группу вконтакте, где почему-то нет «урапатриотов» застройщиков. Этот долгострой с 11 или 12 года, но похоже его всё-таки сдали. Тут у людей проблемы с получением денег. Но начинались они недавно. Никто из дольщиков не пишет, что я посудился в том году и до сих пор не получил деньги. Пишут, что деньги не получили те, кто посудились только что.
 

Поэтому я делаю вывод, что лучше судиться раньше, чем позже. Но вы решайте сами.
 

Судиться можно как сразу на следующий день после невыдачи ключей или окончания дополнительного соглашения так и через 10 лет. Только если судиться через 10 лет, сумма взысканий будет слишком огромной и судья, скорее всего, снизит неустойку до 10-15%. Поэтому я думаю, лучше судиться несколько раз с претензией на небольшую неустойку и получать от неё 50%, чем судиться один раз с большой неустойкой и нарваться на "тяжелого" судью.
 

Способы получения денег есть. Правильнее сказать - способ получения счетов застройщика. Удастся ли получить деньги по факту – сказать сложно. Может быть, да, а может и нет. Люди получают. Я приведу пример с кредиторами застройщиков.

Часто бывает так - я смотрел по арбитражным судам, - что застройщик не расплачивается, скажем, с поставщиком цемента. И поставщик подаёт на застройщика в суд на 7 млн. руб. долга. Идёт суд, и он обязывает застройщика выплатить долг. Если тот не выплачивает, должник получает по сути компанию застройщика. Это то ли банкротство, то ли еще что-то. Как вы понимаете, застройщик не хочет доходить до крайностей и лишаться прибыли. Он всего лишь не платит для того, чтобы отодвинуть выплату долга на поздний срок или в надежде, что никто морочиться с судами не будет. А может надеется уменьшить долги, доказав в суде, что цемент был дорогой.
 

И последнее. Телефон, что я оставлял, это не телефон адвоката, это телефон дольщика с другого объекта, кто сейчас судится. Я его оставил, если у вас есть вопросы о том, что делать, если вы решили судиться одни.
 

Если хотите вместе - пишите заявки на почту. Она в аккаунте. Или на втором форуме Ириса. Я бы еще раз оставил её здесь, но боюсь получу бан.
 

З.Ы. кому нужны претензии, у меня есть две. Я брал с рассылки дольщиков долгостроя «Новокосино-2». Там нужно лишь поменять адрес и название застройщика. Можете посылать застройщику, смотреть, что он вам предложит в качестве компенсации без судов. Её нужно посылать в любом случае. Иначе штрафа в 50% от неустойки в суде не получить. Я, правда, не узнавал, подходят ли эти претензии или нет, но, думаю, они аутентичные.

Вот зачем человека сдали, теперь Денис Райков (МЕГАМАРСЕЛЬ ) ключи получит самый последний )))

или самый первый