Взыскание неустойки с застройщика ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СР-ГРУПП" (ГК Самолет)

Здравствуйте, Уважаемые дольщики!

В данной теме я предлагаю бесплатные юридические консультации по вопросам взыскания неустойки за просрочку передачи квартир/кладовых/машиномест/нежилых помещений с застройщика ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СР-ГРУПП" (ЖК Остафьево), а также публиковать образцы документов и свежую судебную практику по спорам с данным застройщиком и другими застройщиками Москвы и Московской области.

Кроме того, поскольку большинство квартир в ЖК Остафьево передаются участникам долевого строительства с выполнением отделочных работ - после начала выдачи ключей для многих дольщиков станет очень актуальным вопрос о получении от застройщика компенсации за некачественную отделку (взыскание стоимости устранения строительных недостатков в судебном порядке), поскольку качество отделки от застройщиков оставляет желать лучшего. По данному вопросу я также буду публиковать необходимую информацию и консультировать.

В конце 2020 года многие дольщики ЖК Остафьево получали от застройщика предложение подписать дополнительное соглашение о переносе сроков. Данное дополнительное соглашение ни в коем случае нельзя подписывать, иначе дольщик лишится права на какую-либо законную компенсацию (неустойку, штраф, убытки) в связи с переносом сроков передачи квартир (просрочкой). Отвечать на данное предложение застройщика сейчас уже не обязательно, можно просто проигнорировать.

После первых двух недель просрочки можно отправлять застройщику досудебную претензию с требованием выплатить неустойку.

Пока застройщик ведет строительство - у него гарантированно на счетах имеются денежные средства, которые можно взыскать через суд как неустойку по ДДУ. Когда будет окончено строительство - этих денег может и не быть. Поэтому, через 2-3 недели, после отправки претензии, пройдет уже месяц задержки, и, учитывая, что стоимость квартиры, составляет например 7 миллионов, то требования будут следующие: 59 500 рублей неустойки + компенсация морального вреда + штраф в размере 50% от суммы неустойки и компенсации морального вреда, взысканной судом в пользу дольщика + убытки + судебные расходы.

Таким образом, к 1-му февраля можно претендовать на эту сумму. Судебный процесс, начиная с отправки претензии и подачи иска до вынесения судом решения занимает в среднем 2,5-4 месяца, поэтому если подавать иск о взыскании неустойки в начале-середине февраля, то суд, принимая решение в конце апреля-начале мая, взыщет с застройщика неустойку уже за 3-4 месяца, то есть на день вынесения решения суда, а это уже в 3-4 раза больше, чем в расчете выше (150-250 тысяч неустойки + компенсация морального вреда + штраф до 50% + убытки (если в период просрочки дольщик был вынужден снимать жилье) + судебные расходы).

Выкладываю образец досудебной претензии, которую необходимо заполнить на компьютере и отправить через Почту России на юридический адрес застройщика ценным письмом с описью вложений.

Ссылка на образец претензии: https://yadi.sk/d/WpguFEkHaBm4WQ?w=1

Если в ДДУ участвуют двое дольщиков - можно отправить одну претензию от двоих (только добавьте в шапку ФИО второго дольщика и по тексту исправьте местоимения и окончания - в образце есть пометки, банковские реквизиты можно указать кого-то одного), или можно отправить от каждого дольщика отдельную претензию. Но в любом случае - досудебное требование (претензия) должно исходить от всех участников ДДУ.
Перед отправкой претензии - сделайте для себя копию подписанного экземпляра, после отправки претензии - у вас на руках должны остаться следующие документы: копия подписанной претензии, почтовая квитанция (чек) об отправке, один экземпляр описи вложения с отметкой и подписью оператора Почты России.

ВАЖНО!
1. Претензию нужно отправлять с 15.01.2021 г., но не раньше.
2. Претензию нужно отправлять только на юридический адрес застройщика (актуальный юридический адрес всегда можно проверить на сайте nalog.ru: https://egrul.nalog.ru/index.html), в образце указан актуальный юридический адрес.
3. Претензию нужно отправить Почтой России, не нужно пытаться вручить претензию лично в офисе застройщика и тд. 
4. После отправки претензии - сохраните/запишите номер для отслеживания (РПО), на случай, если чек выцветет (такое иногда бывает).
5. Претензию необходимо отправлять именно ценным письмом с описью вложений (опись выложена в облаке вместе с претензией - опись лучше заранее распечатать дома, чтобы не заполнять вручную на почте).

Если у вас есть вопросы или для взыскания неустойки вам необходимо юридическое сопровождение - вы можете сразу связаться со мной по номеру телефона +79165945731 или написать в WhatsApp (я оказываю услуги "под ключ", поэтому вам не придется самостоятельно составлять какие-либо документы и отправлять их - всё сделает наша команда).

ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СР-ГРУПП"

121108, г. Москва, ул. Ивана Франко, д.8, этаж 12, комната 21

ОГРН: 1167746567053, ИНН: 7731319243

от: Фамилия Имя Отчество

Адрес для направления корреспонденции: ______________________

Контактный телефон: ______________________

e-mail: ______________________

 ПРЕТЕНЗИЯ

__.__.201_ г. между мной(нами) и ООО "СР-ГРУПП", впоследствии сменившим наименование на ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СР-ГРУПП" был заключен договор участия в долевом строительстве № ­­­­____________, в соответствии с которым ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СР-ГРУПП" обязалось передать мне(нам) квартиру в строящемся многоквартирном жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Москва, поселение Рязановское, с. Остафьево. 

В соответствии с пунктом 2.5 договора № ­­­­____________ об участии в долевом строительстве квартира должна была быть передана мне не позднее 30.11.2020 г., однако до настоящего времени квартира мне(нам) не передана.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с Информацией Банка России от 24.07.2020 г. значение ключевой ставки на дату планируемой передачи объекта долевого строительства по договору (не позднее 30.11.2020 г.) было установлено Банком России в размере 4,25 % годовых.

В соответствии с пунктом 3.1 договора № ­­­­____________ его цена составляет __ рублей.

По состоянию на __.__.2021 г. просрочка передачи объекта долевого строительства составляет __ дней, таким образом, я(мы) имею(ем) право требовать от ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СР-ГРУПП" уплаты неустойки в следующих размерах:

(стоимость квартиры) рублей × __% ÷ 300 × (количество дней просрочки) дней × 2 =  __ рублей

Требую(ем) незамедлительно передать мне(нам) квартиру по акту приема-передачи, а также перечислить денежные средства в размере __ рублей на банковский счет по следующим реквизитам:

Получатель: ____________

Номер счёта: ____________

Банк получателя: ____________

БИК: ____________

Корр. счёт: ____________

ИНН: ____________

В случае отказа выполнить данные требования я(мы) буду(ем) вынужден(а) обратиться в суд с соответствующим иском.

__.__.2021 г.                                                                                                   _____________Фамилия И.О.

Процесс взыскания неустойки с застройщика в судах общей юрисдикции выстраивается следующим образом:

1. Составление и направление на юридический адрес застройщика досудебной претензии с требованием передать квартиру по акту приема-передачи, а также незамедлительно уплатить неустойку за просрочку передачи квартиры.

2. По прошествию двух недель со дня направления досудебной претензии, необходимо направить в суд исковое заявление с требованием о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа и компенсации расходов по оплате услуг представителя (юриста). В отдельных случаях в просительную часть искового заявления (требования) включается пункт о возмещении убытков, выразившихся в вынужденном найме жилья (поскольку застройщик свои обязательства по передаче квартиры надлежащим образом не исполнил).

3. После подачи искового заявления в суд, в среднем, в течение 2 месяцев суд выносит решение (оглашает резолютивную часть решения суда), которым удовлетворяет требования Истца (дольщика), в определенной судом части. Перед основным заседанием обычно проходит предварительное заседание (беседа, досудебная подготовка) - в рамках этой процедуры судья знакомится с материалами дела и назначает дату основного заседания.

4. После оглашения резолютивной части решения, по закону у судьи есть 5 дней для составления мотивированного решения (полного) суда. Однако, к сожалению, на практике данный срок повсеместно нарушается и в среднем судьи изготавливают мотивированное решение за 3 недели, иногда месяц и больше. Здесь уже важен подход юриста, поскольку именно юрист может своей настойчивостью поторопить судью в этом процессе.

5. Со дня изготовления мотивированного решения, Ответчику (застройщику) предоставляется месячный срок на обжалование решения суда (подачу апелляционной жалобы). Если Ответчик (застройщик) успевает в месячный срок направить в суд апелляционную жалобу на решение суда - дело будет направлено в вышестоящий суд для рассмотрения апелляционной жалобы. Если Ответчик (застройщик) не обжалует решение суда - по прошествию одного месяца со дня изготовления мотивированного решения, решение вступает в законную силу и у Истца (дольщика) появляется право на получение исполнительного листа, для последующего получения присужденных денежных средств на свой счет.

6. Получение исполнительного листа в каждом суде представляет собой отдельную процедуру. В некоторых судах исполнительный лист можно получить в день обращения, в порядке живой очереди, в других - по предварительной записи и при направлении соответствующего заявления. В данной ситуации опытный юрист также может ускорить процесс получения исполнительного листа.

7. Исполнение решения суда (получение денежных средств). Получив исполнительный лист, необходимо обратиться в банк, в котором у застройщика открыты счета, и с соответствующим заявлением передать исполнительный лист для последующего перечисления денежных средств на счет Истца (дольщика). В течение 7 (семи) рабочих дней, со дня принятия исполнительного листа в работу, банк обязан перечислить денежные средства Истцу (дольщику). К приставам относить исполнительный лист не нужно, это крайняя мера! Для того чтобы узнать в каких банках у застройщиков открыты счета - я направляю соответствующий запрос в ФНС.

Добрый день.
Мне кажется формула не совсем корректная.
По Вашей формуле лень просрочки (4600 000)
Составляет~ 65 000.По формуле которую я знаю, это 1303 руб.

Здравствуйте, формула, которую я привел в образце претензии - предусмотрена частью 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г.
Напишите здесь формулу, которую "вы знаете", попробуем разобраться где вы ошиблись.

Алексей , я купил квартиру по договору уступки , могу лия рассчитывать на компенсацию застройщика в случае задержек сроков сдачи ? 

Здравствуйте, да, можете, за исключением случая, когда уступается только право требования квартиры, без права требования неустойки (такое иногда бывает, но данное условие должно быть прямо указано в договоре уступки).

У каждого судьи есть своя "вилка" взыскания неустойки по ДДУ, например от 40 до 70%, которую судья применяет годами по своему "внутреннему убеждению" на протяжении всей своей профессиональной карьеры, особенно если учитывать, что многие современные судьи - люди настроения, и могут "цепляться" к любым мелочам. Поэтому, если интересы Истца (дольщика) в суде представляет опытный юрист, то у него больше умений и практических навыков, а следовательно и шансов, позволяющих добиться взыскания ближе к максимальной границе практики каждого отдельного судьи. В отсутствие профессионального представителя у Истца (дольщика) обычно получается результат ниже. Иногда этот разброс небольшой - 50-60%, но зачастую бывает и 60-90%.

У дольщиков ЖК Остафьево есть возможность судиться в Щербинском районном суде города Москвы, в котором достаточно хорошая практика взыскания неустойки по ДДУ. Поскольку исковое заявление о взыскнаии неустойки можно также подать в суд по месту регистрации дольщика (истца), в зависимости от адрес регистрации - можно выбрать, в какой суд лучше обращаться - в Щербинский или в суд по адресу регистрации дольщика. также можно обратиться в суд по месту нахождения юридического лица застройщика, но в случае с ЖК Остафьево - это Дорогомиловский районный суд города Москвы, практика в данном суде не очень хорошая, поэтому обращаться в данный суд мы не рекомендуем.

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры/машиноместа/кладовой/нежилого помещения:

1. Направление досудебной претензии на юридический адрес застройщика.

2. По истечению двух недель со дня отправки претензии - необходимо подать исковое заявление в суд. Если размер исковых требований (цена иска)* менее 100 000 рублей - исковое заявление надлежит подавать к мировому судье. Если размер исковых требований 100 000 рублей и более - исковое заявление подается в районный суд.

 *В цену иска входит только неустойка + убытки за найм жилья в период просрочки (если вы заявляете данное требование). 

**Если исковое заявление подается от двух дольщиков (истцов) - цена иска считается для каждого истца отдельно. То есть, если по ДДУ на момент подачи иска неустойка составляет 150 000 рублей, но при этом в ДДУ участвует два дольщика - цена исковых требований для каждого дольщика составит 75 000 рублей - соответственно исковое заявление надлежит подавать к мировому судье.

3. После подачи искового заявления в суд (обычно в течение 2-3 недель) судья принимает исковое заявление к производству и назначает дату досудебной подготовки (предварительное заседание или беседа). На досудебной подготовке судья более углубленно знакомится с делом, может задать ряд вопросов или попросить предоставить документы, после чего назначается дата основного судебного заседания (рассмотрение дела по существу) - обычно судебное заседание назначается с интервалом в 2-3 недели после предварительного заседания.

4. Рассмотрение дела по существу. Поскольку на момент подачи искового заявления в суд квратира скорее всего еще не будет передана - необходимо подготовить Заявление об уточнении расчета исковых треований, в котором произвести перерасчет неустойки на дату судебного заседания. Экземпляр данного заявления нужно заблаговременно (желательно за 2 недели до заседания) отправить на юридический адрес застройщика (ценным письмом с описью вложений, опись и почтовую квитанцию сохоранить). В судебное заседание необходимо принести экземпляр Заявления об уточнении расчета исковых требований для суда + предоставить суду подтверждение предварительной отправке данного заявления в адрес ответчика (необходимо предоставить опись вложений и почтовую квитанцию об отправке), также лучше взять с собой ещё один экземпляр заявления, на случай если в суд явится представитель застройщика и будет настаивать что он не получал свой экземпляр (можно будет ему вручить заявление в начале заседания). Таким образом суд взыщет неустойку за период просрочки на день вынесения решения включительно.

5. После того как суд вынес решение (огласил резолютивную часть) - нужно дождаться пока судья изговтовит решение в окончательной форме (мотивированное решение), и с даты изготовления решения в окончательной форме начнет исчисляться месячный срок на обжалование данного решения в вышестоящую инстанцию. Если в течение месяца никто из сторон не обжалует решение - по истечению месячного срока решение вступает в законную силу.

6. После вступления решения суда в законную силу - необходимо заказать в суде исполнительный лист, получить его, и направить вместе с соответствующим заявлением в банк, где у застройщика открыты счета. В течение 7 рабочих дней (иногда немного дольше) банки переводят денежные средства по исполнительному листу на счет дольщика.

Обращаем внимание, что в случае приобретения квартиры в ЖК Остафьево по договору уступки - дольщик также вправе претендовать на неустойку в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, если иное не предусмотрено договором уступки.

Алексей, добрый день.
Исходя из вашего опыта, какова вероятность выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры Застройщиком в досудебном порядке?

Здравствуйте! Исходя из моего опыта по другим застройщикам и конкретно по ГК Самолет - выплата неустойки в досудебном порядке маловероятна.

Многие дольщики задаются вопросом, когда нужно отправлять досудебную претензию застройщику и кто это должен делать. Разберем данный кейс более подробно:

Формальные основания для отправки претензии появляются уже после первого дня просрочки передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве. Поскольку в период просрочки с 01.12.2020 г. по 31.12.2020 г. ещё действовал "мораторий" на взыскание неустойки (Постановление Правительства N 423 от 02.04.2020 г.), а с 01.01.2021 г. по 10.01.2021 г. были нерабочие дни - претензию мы рекомендовали отправлять после 15.01.2021 г.

В категории споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, соблюдение обязательного досудебного порядока - не предусмотрено. Однако, есть сложившаяся судебная практика, которая действует и применяется судьями на протяжении многих лет - основанием для взыскания в суде штрафа в размере 50% от суммы (имеется в виду сумма удовлетвоернных требований в части взыскания неустойки и компенсации морального вреда), присужденной судом в пользу потребителя (дольщика)по Закону "О защите прав потребителей", является отказ (бездействие) застройщика удовлетворить требование потребителя (дольщика) о выплате законной неустойки в добровольном (досудебном) порядке. Именно для соблюдения этой процедуры и необходима отправка застройщика претензии.

Почему нужно отправлять претензию уже сейчас:

1. Если дольщик решил обращаться в суд для взыскания с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры - перед подаче искового заявления в суд дольщику не нужно будет ждать ещё две недели истечения претензионного порядка урегулирования спора. Претензию можно отправить, когда период просрочки, например, составляет месяц, а обратиться в суд можно будет и через два месяца, но при этом заново направлять претензию уже не придется.

2. Получив претензию застройщик иногда (достаточно редко) предлагает дольщикам "утешительные бонусы", которые как правило выражены не в твердой денежной сумме, а представляют собой, например, скидки на приобретение машиномест, кладовых, купоны на стройматериалы и тд. Но конкретно ГК Самолет вряд ли будет этим заниматься.

3. Тем дольщикам, кто проявляет правовую активность (отправляет претензии, обращается в суд), как правило, застройщик выдает ключи в первую очередь, чтобы минимизировать свои потери (ведь неустойка начисляется за каждый день просрочки до фактического подписания акта приема-передачи квартиры).

4. Мы подготовили образец претензии для дольщиков ЖК Остафьево, которые ещё не успели начать сотрудничество с юристом/адвокатом, либо планируют судиться самостоятельно. Наш образец претензии - это не просто типовая форма из интернета, а документ, подготовленный специально для дольщиков ЖК Остафьево, поэтому с помощью данного образца можно избежать огромного количества ошиибок, наступление которых неизбежно при самостоятельном составлении претензии.

5. Если вы планируете обратиться за профессиональной помощью к адвокату или юристу - вам не нужно самостоятельно ничего заполнять и отправлять, всё сделает ваш юрист.

Тех дольщиков, кто дорожит своим временем и нервами, не хочет заморачиваться с заполнением документов, посещением отделений Почты России, неоднократным посещением судов, простаиванием в многочасовых очередях на прием к судьям чтобы уточнить информацию по своему делу и "выяснением отношений" с низкоквалифицированными и инфантильными сотрудниками суда - мы приглашаем к сотрудничеству. 

Наша работа построена таким образом, что доверителю не придется вообще что-либо делать - наша команда берет всё на себя, в то время как доверитель (клиент) - спокойно занимается своими делами и зарабатывает деньги, не отвлекаясь на бюрократию связанную с процедурой взыскания неустойки.

Алексей,
можете также осветить следующий вопрос: если направлять неустойку за просрочку передачи квартиры Застройщику после подписания акта приема-передачи, то ясен весь период просрочки (пишешь претензию один раз). Если же направили досудебную претензию Застройщику по истечении 15 дней и более, но до подписания акта приема-передачи и Застройщик удовлетворил претензию (перечислил денежные средства за те же 15 дней),
либо дело дошло до суда, но акт приема-передачи к моменту суда всё ещё не подписан. Необходимо ли направлять досудебную претензию Застройщику на дальнейшие периоды?

Перед обращением с иском в суд - претензию достаточно направить один раз, вне зависимости от того, когда состоится судебное заседание и какой период просрочки будет на дату вынесения решения суда.
Если "камни с неба упадут" и по досудебной претензии застройщик перечислит вам денежные средства - в этом случае необходимо направить претензию за последующий период просрочки (однако за годы моей практики и сотни проведенных дел - таких ситуаций не было).