Вы замечали, что стоимость квартир на первых этажах новых жилых комплексов всегда ниже остальных? Задумывались почему так происходит? Или, может, вы сами избегаете подобных «лотов»? Сегодня мы попытаемся разобраться стоит ли сторониться таких квартир, и какие мифы о них правда, а какие вымысел.
Прямиком из прошлого
Сложно не согласиться с тем, что сознание большинства опирается на опыт прошлых поколений, а мифы так вообще сами по себе очень живучи. Мышление советского человека невольно передается молодежи, и порой мы даже сами не осознаем, что технологии давно шагнули вперед и стоит наконец поддать сомнению некоторые устоявшиеся догмы.
В прошлом веке строительная отрасль не была столь «совершенна» как сегодня. До сих пор у многих из нас есть родственники, живущие в хрущевках или «брежневках», которые нет-нет, да пожалуются на протекающую крышу или неприятный запах из подвала. Вот отсюда то и растут ноги различных вымыслов о хороших и плохих для проживания этажей.
Да, в те времена действительно не было современных материалов, тщательно обдуманных проектов и новейших технологий строительства, поэтому плохая вентиляция подвалов всегда привлекала к себе разных грызунов и прочую «нечисть». Нижний этаж не обеспечивал должной безопасности (вспомните железные решетки на окнах), а жители верхних этажей периодически задавались вопросом «А как там наша кровля? Не подведет ли в этом году?» Нужно признать, что эти проблемы были и остаются в домах старого фонда, от которого Москва уже начала активно избавляться.
Формат и качество современного жилья явно лучше старого, однако инстинктивно люди до сих пор пренебрегают квартирами на первых и последних этажах поэтому эти варианты продаются гораздо медленнее и дешевле.
Вообще недвижимость на первых этажах в Москве скоро может стать настоящим раритетом, поскольку эти площади отдают под коммерческие цели.
Напомним! С 2016 года в Москве действует запрет строительства многоэтажных домов с квартирами на нижнем этаже.
Но даже при том, что квартиры на первых этажах постепенно уходят в прошлое, в подсознание у покупателей второй автоматически становится первым, где жилье дешевле средних этажей. Сюда уже относят недостатки соседства с магазинами и прочим.
«Кроме того, вторые этажи имеют некоторые специфические недостатки, такие как козырек подъезда под окнами, на котором скапливается мусор. А если на первом этаже располагается магазин/ресторан, то придется слушать постоянно хлопающую дверь или шум вытяжки. Однако в конечном счете все это компенсируется более низкой стоимостью» - рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Чтобы не быть голословными, приведем реальный пример: однокомнатная квартира площадью 39 кв. м. на втором этаже в ЖК «Скандинавия» стоит чуть дешевле, чем квартира на пятом, где площадь меньше сразу на 7 кв. м. Другой пример: студия в ЖК «Пригород Лесное» квадратурой 26 кв. м. на 150 тыс. дешевле студии на пятом, где площадь меньше на 3 кв. м. Причем в первой указан дисконт с выгодой почти 200 тыс. руб. Здесь можно проследить золотое правило маркетинга, что все упирается в скидку.
Долго не «залежится»
Да, действительно некоторая скидка помогает любому товару долго не залеживаться, это же правило применимо и к недвижимости. Интересный факт состоит в том, что в квартирах стандарт-класса такая разница в цене менее ощутима. Гораздо более выраженной она становится в комфорт-классе, а своего «апогея» достигает в бизнесе и элите. Эксперты связывают это с видовыми характеристиками квартир, потому что элитное жилье строится обычно в очень удачных локациях, а в Москве, как известно, чем выше этаж, тем дороже (вспомните пентхаусы на последних этажах, которые являются самой дорогой недвижимостью всего объекта).
По словам Марии Литинецкой, практика показывает, что чем выше этаж, тем дороже на нем квартиры. «Квадратный метр на каждом последующем этаже обычно дороже на 0,5-2%, чем на предыдущем. Иногда на несколько соседних этажей устанавливаются одинаковые цены.
К примеру, с 15-го по 20-й – на 5%, а с 20-го по 30-й – на 15%. Вместе с тем нужно понимать, что сама по себе этажность – не определяющий фактор для стоимости квартиры. Все-таки более важное значение имеют видовые характеристики в целом, ведь они могут отличаться не в лучшую сторону у квартиры на верхнем этаже по сравнению с такими же объектами внизу».
«В среднем на первых этажах квартиры обычно на 10% дешевле аналогичных лотов, расположенных на более высоких этажах» - считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», - «Эта разница связана не только с бытовыми неудобствами, но и с необходимостью вкладывать дополнительные средства для защиты своего жилья, в частности, на установку оконных решеток, сигнализации и надежной двери. К тому же, в квартирах на первых этажах, как правило, нет балкона, и это тоже существенно влияет на стоимость. Но даже несмотря на более низкую цену, эти квартиры не особо популярны у покупателей и чаще всего уходят с продажи последними».
Впрочем, как считает Ирина Доброхотова, не всех покупателей смущает первый этаж, особенно если он высокий, как в современных новостройках. С ее слов кто-то специально ищет квартиру на первом этаже, например, молодые семьи с маленькими детьми, поскольку из неё не только удобно вывозить на улицу коляску, но и следить за ребенком, гуляющим во дворе. Такой вариант нередко выбирают инвалиды и пожилые, а также люди с ограниченным бюджетом. Кто-то может заинтересоваться такой квартирой с тем, чтобы потом перевести ее в нежилое помещение для магазина или офиса.
Интересный факт! Иногда квартиры на первом этаже привлекают дополнительными возможностями. Например, в малоэтажных проектах такой доп. опцией может быть наличие под квартирой цокольного помещения, которое можно использовать и как кладовку, и как еще одну комнату. Такое помещение продается отдельно от квартиры, но цена метра в них практически вдвое ниже, чем стоимость «квадрата» самой квартиры.
