Вице-премьер по строительству и региональной политике Виталий Мутко заявил о стабилизации прежних цен на недвижимость и возвращении большого спроса после того, как рынок адаптируется к новым условиям.
По его мнению, людям нужно объяснить почему важно вносить деньги на эскроу счета. Если это примет массовый характер, то стройотрасль тут же отреагирует на спрос и цены вернутся на прежний уровень.
Чиновник также напомнил, что Минфин поддерживает подходы по плавному переходу на новую модель финансирования. Докапитализация структур, которые могут выступить гарантами застройщиков, позволит взять на себя бремя тех застройщиков, кто не получит у банков финансирования.
Мы решили выяснить у экспертов стоит ли серьезно рассчитывать на снижение цен, когда рынок жилья приспособится к реформе.
«На мой взгляд, никакого «возврата» цен на прежний уровень не произойдет. Принципиальное отличие старой и новой модели финансирования жилищного строительства в том, что между покупателем и застройщиком появляется посредник, который имеет свой коммерческий интерес» - считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, сейчас этот интерес измеряется 12% годовых (а то и больше) от кредита на строительство.
При новой системе заем, возможно, станет дороже, а чтобы его снизить, застройщику придется постараться реализовать очень много жилья. В любом случае эффективная ставка по проектному финансированию для застройщиков вряд ли упадет ниже 8-10%, а это значит, что проценты по кредиту за три года (средний цикл строительства жилого объекта) составят около 30%. Эти расходы неизбежно придется учитывать в ценообразовании на новостройки.
«Фактически цены на первичное жилье теперь косвенно будут зависеть от стоимости кредита в стране, а он в России никогда не был низким из-за жесткой кредитно-денежной политики, проводимой Центробанком. Более того, банки сами далеко не везде охотно вкладываются в строительство. Если местный рынок новостроек не очень рентабельный, то едва ли кто-то возьмется кредитовать застройщиков. Даже если это произойдет, инвестор может выдвинуть более жесткие условия, которые окажут дополнительное негативное влияние на цены в новостройке, построенной за счет такого кредита» - добавляет эксперт.
Интересный факт! Рейтинговое агентство «Эксперт РА» ожидает кратковременный скачок спроса на новостройки до 1 июля 2019 года. Аналитики обратили внимание на активный рост цен на первичное жилье с первого квартала 2018 года, и по их прогнозу этот сегмент жилья продолжит дорожать.
Между прочим, эти ожидания вполне оправдываются имеющимися на сегодня статистическими данными. По сообщению Росреестра, в феврале этого года количество заключенных ДДУ выросло на 29% по сравнению с прошлым годом и на 34% по сравнению с январем текущего года.
Похоже, что покупатели действительно обеспокоены грядущим удорожанием цен на жилье и ипотеку. Впрочем, и сам Виталий Мутко объясняет рост спроса на квартиры в новостройках именно скорым переходом на новую модель схемы долевого строительства.
Заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков высказал мнение, что скорее всего, цены не повысятся в тех проектах, где продажи продолжатся по старым правилам. «Таким образом, стоимость квартир в таких ЖК останется на прежнем уровне и будет расти в соответствии с ходом строительства. А вот в проектах, которые будут реализовываться с использованием эскроу-счетов, ценники придется пересмотреть, поскольку у застройщика не будет доступа к деньгам дольщиков и стройка будет идти за счет банковских кредитов.
При такой схеме девелопер встает перед выбором: уменьшить свою маржу или заложить процент по кредиту в продажные цены. Скорее всего, большинство игроков рынка выберет второй вариант» - считает эксперт.
А вот коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов поделился мнением, что в конце лета и начале осени, после перехода на проектное финансирование, рынок должен стабилизироваться.
«Однако и после начальной адаптации компаний ряд факторов будет препятствовать возвращению цен на прежний уровень. Во-первых, с конца прошлого года повышается себестоимость строительства из-за увеличения НДС, цен на топливо и общей инфляции. Во-вторых, деньги для девелоперов становятся более дорогими. По новым правилам объекты возводятся на банковские кредиты, а не на средства дольщиков. Снижается и доступность жилья из-за роста ипотечных ставок».
Он также считает, что немаловажную роль играют и локальные факторы. Например, в Московской области уже несколько лет сокращается предложение на рынке новостроек. И хотя выбор квартир широкий – на любой вкус и кошелек, тренд уже изменился. Цены на недвижимость в регионе перестали падать. Более того, из-за подорожания жилья в столице, в том числе и Новой Москве, спрос на новостройки в области вновь стал расти.
«Таким образом, можно предположить, что после адаптации игроков к новым условиям цены на жилье могут частично отыграть назад, но только в менее ликвидных проектах и на ограниченный пул квартир. И вероятно, это произойдет не напрямую, а через акции и скидочные программы. В целом мы прогнозируем рост цен в этом году примерно на 15%» - рассказал Валерий Кузнецов.
А что думают сами застройщики?
Коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова поделилась с нами, что у каждого проекта есть финансовая модель, которая учитывает все факторы, влияющие на ценообразование. С ее слов появление кредитной нагрузки не может не сказаться на итоговой цене без потерь в качестве. «Насколько вырастут цены, сможем озвучить после презентации официальной "дорожной карты" в мае. Только после этого можно будет объективно оцифровать изменения».
Вице-президент – руководитель инвестиционно-коммерческого блока «ИНТЕКО» Евгений Семёнов говорит, что глобальное изменение системы финансирования девелоперских проектов – это ключевой, но далеко не единственный фактор, который влияет на ценообразование на рынке недвижимости.
«Не надо забывать про ускорение инфляции, увеличение издержек, рост налоговой нагрузки. Совокупно все это вряд ли сможет позволить ценам пойти вниз в обозримом будущем. По нашим прогнозам, рост стоимости жилья будет находиться в диапазоне 5-15%.
Как это всегда и бывает, все определит баланс спроса и предложения. Наша бизнес-стратегия в текущем году предполагает наблюдение и анализ за этими показателями. Только после того, как будут получены исчерпывающие данные, мы сможем принять взвешенное решение по корректировке стоимости продаваемого жилья» - добавляет представитель застройщика.
