Рассказываем что происходит на рынке недвижимости после нашумевших нововведений и о том, как застройщики их обходят.
С 1 июля 2019 года на рынок долевого строительства грянули большие перемены — всех застройщиков обязали реализовывать свои сделки с покупателями через специальные счета эскроу. Исключением стали девелоперы, проекты которых на момент 1 июля были готовы на 30%, либо доля проданного объема квартир составляла более 10%.
«Иными словами, по новым правилам сегодня работают преимущественно компании на начальной стадии готовности. По нашим подсчётам, в старых границах Москвы в массовом сегменте 12% новостроек продаются по новым правилам», - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Почему так мало компаний перешло на эскроу-счета?
Помимо обеспечения безопасности сделки для покупателя, переход на эскроу подразумевает, что только финансово устойчивые игроки рынка могут позволить себе реализовывать недвижимость с использованием долгового проектного финансирования. «Главным критерием возможности финансирования банком является финансовая модель проекта, его бюджет и маржинальность. Финансовая модель должна учитывать и затраты на обслуживание банковского финансирования и оставаться прибыльной для застройщика. В крупных городах и крупным застройщикам на такую модель рассчитывать вполне реально, а в небольших такая модель не выдержит затрат», — поясняет Наталья Бычкова, экспертный спикер Торгово-промышленной палаты и Министерства строительства Ростовской области.
Следовательно, с внедрением новых правил рынок застройщиков должен заметно сократиться.
Поблажка от государства, которая не коснулась тех застройщиков, которые на момент 1 июля не подогнали свои проекты к заявленным цифрам готовности сейчас обращаются в банки за финансированием. «На рассмотрение кредитного проекта и принятие решений о предоставлении кредита рекомендован срок 45 рабочих дней. Таким образом, к настоящему времени большая часть заявок находится в процессе рассмотрения в банках. По данным ЦБ только 1/5 часть застройщиков имеет опыт кредитования в банках и знает тонкости подготовки финансовых документов, поэтому большая часть готовит документы длительное время, качество документов не соответствует требованиям банка, их заявки отправляют на доработку и срок начинает отчисляться заново», - отмечает Наталья Бычкова.
Открыть-то открыли, но работают ли по эскроу?
В Москоминвесте сообщили, что эскроу-счета открыли порядка 230 компаний. Внушительная цифра. Но на деле по ним работают единицы.
Мы побывали в офисах продаж нескольких известных застройщиков, которые официально заявили, что перешли на новые рельсы строительства.
В реальности картина выглядит мягко говоря искажённо: при рассмотрении покупки квартиры в ЖК бизнес-класса с 4 корпусами нам пояснили, что только в одном из них (сдача которого намечена на 2023 год) может быть использована новая система. Реализация же трёх остальных может быть оформлена по старой схеме с ДДУ, либо по договору цессии — то есть через переуступку прав собственности.
Как такое может быть?
Судя по всему, некоторые застройщики решили выкупить сами же у себя определённое количество квартир, которое позволило им не задействовать банковские кредиты и достроить свои объекты с привлечением денег покупателей напрямую, не переступив черту закона. «Действительно, чтобы не продавать через эскроу-счета, многие девелоперы до 1 июля оформили ДДУ на свою аффилированную юридическую компанию, чтобы потом вести реализацию по переуступке. В таком случае открытие эскроу-счетов уже не требуется. Покупатели обычно спокойно реагируют на такую схему продаж, потому что она никаким образом не ущемляет их прав и интересов как новых дольщиков. Клиенты обычно это хорошо осознают, поэтому проблем с реализацией не возникает», — комментирует Мария Литинецкая.
«Формально данная схема не запрещена законом. В дальнейшем такие квартиры можно продавать потребителям по уступке, при этом новые требования о счете-эскроу применяться к таким продажам не будут. Однако, сделка по старым правилам гораздо слабее защищает дольщиков. Это означает, что в случае банкротства застройщика или затягивания сроков строительства риски дольщиков останутся на прежнем уровне – вложенные инвестиции будут под ударом», — отмечает Юлия Ткачева, управляющий партнёр юридической компании «Pervichka».
Заключение соглашения о переуступке права требования для покупателя практически не отличается от заключения ДДУ. Тем более это делается в рамках закона.
Однако есть ряд нюансов: «Приобретение по переуступке может быть дешевле. Когда застройщики переходят на работу по схеме с эскроу-счетами, цены за метр начинают расти, так как стройка осуществляется без привлечения денег дольщиков, а на средства девелопера и кредитные. При этом минусы и риски все те же, как при покупке любой квартиры в насданном доме: недобросовестный застройщик может задержать сроки», — предупреждает Анастасия Лукьянова, главный специалист «Центра регистрации недвижимости».
Как по ошибке не стать дольщиком по старым правилам?
В идеале, если вы рассматриваете недвижимость в новом ЖК, который находится на стадии котлована, либо в котором не раскуплено более 10% квартир, то застройщик обязан проводить с вами сделку только через эскроу. Это в идеале. Но мы с вами знаем, что предупреждён - значит вооружён.
Мы подготовили для вас пошаговую инструкцию как купить квартиру действительно по эскроу:
Шаг 1: Вам необходимо предварительно запросить у застройщика шаблон «Договора участия в долевом строительстве».
Шаг 2: В Единой информационной системе жилищного строительства, которую контролирует Минстрой, ЦБ и Росреестр проверить, имеет ли право застройщик, у которого вы собираетесь приобретать недвижимость, заключать сделки через эскроу-счета.
Шаг 3: Если эти пункты соблюдены, то вместе с представителем компании-застройщика вам следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать ваш ДДУ. На оформление и регистрацию уйдёт 9 рабочих дней.
Шаг 4: После успешной регистрации вы, застройщик и банк должны подписать трехсторонний договор на открытие счета.
Важно! Застройщик сам выбирает, с каким банком сотрудничать. Это значит, что эскроу-счёт вам придётся открывать в банке, с которым сотрудничает застройщик. Однако если вы приобретаете квартиру в ипотеку, вы вправе оформить её в другом банке, условия которого вас устраивают больше, но сделка всё равно будет заключена в том, который указал застройщик.
Важно! Не поленитесь собственноручно проверить реестр банков, уполномоченных ЦБ, которым разрешили открывать счета эскроу. (На данный момент их всего 95).
Шаг 5: Необходимые документы для подписания договора эскроу с вашей стороны: паспорт и оригинал ДДУ. Рассказываем, как должен примерно выглядеть такой договор и на какие пункты следует обратить особое внимание:
1.Предмет договора.
Обратить внимание:
А) Депонент (покупатель) и Бенефициар (застройщик) не в праве распоряжаться денежными средствами, находящимися на счёте эскроу.
Б) Сроки сдачи. В договоре должно быть прописано, что в случае, если Бенефициар просрочил указанную дату введения ЖК в эксплуатацию, Депонент вправе расторгнуть договор и вернуть ваши средства с эскроу-счетов в полном объёме.
Важно! Максимальная сумма эскроу-счёта 10 млн рублей. В случае чего, вам вернут только её.
2.Права и обязанности Сторон (Покупателя, банка и застройщика)
Обратить внимание:
А) Банк обязан обеспечить сохранность ваших денежных средств, поступивших на счёт эскроу.
Б) Вы вправе требовать от банка предоставление сведений, составляющих банковскую тайну по настоящему договору.
В) Вы обязаны перечислить денежные средства в течение согласованного с банком срока.
Г) Застройщик обязан предоставить в банк все необходимые документы для открытия эскроу-счёта.
3.Ответственность сторон и форс-мажорные обстоятельства.
Обратить внимание:
А) За частичное или неполное исполнение обязательств, возникших в результате чрезвычайных обстоятельств, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить в срок до 2 месяцев, Стороны должны проводить дополнительные переговоры для выявления альтернативных способов исполнения договора.
4.Разрешение споров.
Обратить внимание:
А) Споры, не разрешимые путём переговоров будете урегулированы в судебном порядке.
5.Срок действия договора. Порядок изменения и расторжения Договора.
Обратить внимание:
А) Договор может быть изменён или расторгнут при письменном соглашении всех трёх сторон.
Б) При расторжении договора денежные средства перечисляются либо Депоненту, либо Бенефициару. В зависимости, кто не исполнил свои обязанности.
6.Заключительные положения.
Обратить внимание:
А) Нельзя передать свои права и обязанности третьим лицам без согласия других сторон.
7.Реквизиты и подписи Сторон.
Шаг 6: Вы вносите средства на эскроу-счёт и ждёте срока ввода ЖК в эксплуатацию.
