Почти каждая ниша в потребительской сфере имеет свои тренды и тенденции, определяющие вектор развития. «Почти» – потому что в ряде совсем узких сегментов статистической выборки бывает не всегда достаточно для того, чтобы выявить по-настоящему значимые и долгоиграющие тренды. Кирилл Бортов, директор по маркетингу компании Insigma Group, считает, что в эту категорию попадает и рынок дорогой недвижимости.
Рынок недвижимости принято анализировать в контексте трендов, которые предполагают обобщения, подтвержденные в рамках длительной хронологической дистанции. И этот подход вполне оправдан для масс-маркета и бизнес-класса. Пул жилых комплексов в этих сегментах измеряется сотнями, а объем сделок — десятками тысяч. При наличии таких масштабов выборки выделение конкретных тенденций следует признать обоснованным и — более того — необходимым для качественного исследования.
В высокобюджетном сегменте картина совершенно иная: каждый проект фактически является уникальным, а все вместе они образуют своего рода клуб с ограниченным количеством участников. Потенциальная аудитория каждого элитного или премиального проекта состоит из нескольких десятков (реже – нескольких сотен) человек, а каждая сделка становится значимым событием. Для выявления каких-либо устойчивых трендов здесь просто недостаточно выборки. Но в то же время допустимо говорить о закономерностях спроса и предложения, которые помогают найти адекватное объяснение сложившейся ситуации в рамках сегмента.
Эксклюзивность каждого проекта элит- и премиум-класса задается уже самой локацией. Каждый участок в центре Москвы отличается уникальным набором качеств, связанных с его актуальным статусом и окружающим культурно-историческим ландшафтом. К примеру, клубный дом премиум-класса NV9 на сегодняшний день является единственным проектом в своей ценовой категории, расположенным в шаговом доступе от парка Зарядье и Кремля.
Если каждый участок не похож на другой, это значит, что построенный на нем жилой комплекс тоже не будет похож на другие комплексы. Застройщики ведут напряженную борьбу за очень небольшую покупательскую аудиторию. И это обстоятельство мотивирует их предлагать индивидуализированные проекты. В этом большую роль играет архитектурная составляющая. Если раньше ставка делалась на классические образцы дореволюционных или сталинских времен, то сегодня на рынке таких явных трендов нет, наблюдается визуальное многообразие: активно задействуются модели, характерные для современного европейского стиля, а также русского модерна рубежа XIX-XX вв.
Если и можно говорить о каких-либо закономерностях на рынке элит- и премиум-класса, то это, в первую очередь, ставка на персонализацию предлагаемого продукта. В настоящее время, по данным экспертов InsigmaGroup, средний бюджет лота в границах Садового кольца превышает 144 млн рублей. Покупатель, готовый заплатить такие деньги, хочет быть уверен в том, что он получит квартиру или апартамент, которые будут в полной мере отвечать его вкусам и потребностям. Застройщикам нужно понимать, что современный потребитель дорого жилья покупает то, что хочет купить, а не то, что ему хотят продать. Это принципиальное отличие высокобюджетного жилья от массового продукта, где покупатель может довольствоваться лишь иллюзией выбора. В реальности вариативность в сегменте масс-маркетаограничена навязанными девелоперами шаблонами.
В этом плане компании, работающие с элитными или премиальными проектами, всегда рискуют. Их продукт всегда будет немного запаздывать относительно покупательских предпочтений, которые стали меняться гораздо быстрее, чем раньше. Поэтому застройщики нуждаются в гибких решениях — относительно компактные, многофункциональные лоты с технологическим оснащением высокого уровня, экологичной средой и авторским дизайном. К тому же потребуется задействовать группу «тонких настроек», которые помогут индивидуализировать объект и адаптировать его к требованиям конкретного клиента.
Еще одно важное обстоятельство, оказывающее влияние на рынок высокобюджетной недвижимости, — радикальное перераспределение предложения между строящимися и сданными проектами. Все больше комплексов уходит в категорию готового жилья. За последний год количество адресов в ней увеличилось на треть, а объем предложения вырос на 10%. В свою очередь в категории строящихся комплексов внутри Садового кольца наблюдаются явные признаки грядущего дефицита. Сразу в 15 проектах завершилось строительство. И рынок смог их заместить новым пополнением лишь наполовину. Эта ситуация дает определенные надежды застройщикам на более выгодную и динамичную реализацию строящегося жилья. Но им следует помнить, что последнее слово в сегменте дорогойнедвижимости остается все равно за потребителем.
