Рынок недвижимости пронизан хитросплетенными тонкостями и нюансами, которые для потенциальных покупателей в будущем могут стать «головной болью», если о них не знать и невнимательно изучать документацию. Да и мошенников на рынке недвижимости предостаточно — ведь при недобросовестной продаже квартиры можно «урвать» быстрые и легкие деньги.
Мы решили рассказать не только о мошеннических схемах недобросовестных продавцов и риелторов, но и о других нюансах купли-продажи вторничной недвижимости.
В этой статье мы попытались собрать наиболее распространенные махинации и попросили экспертов в области недвижимости помочь нам разобраться, как не стать жертвой мошенников и сэкономить свои нервы и деньги.
«Адекват - не наш формат»
Одна из историй, которая часто попадалась нам на глаза на просторах интернета, заключалась в следующем: человек приобретает квартиру с помощью риэлторского агенства. Текущий хозяин подписывает акт купли-продажи. Далее, квартира переходит в собственность к новому владельцу. А спустя какое-то время новоиспечённому владельцу приходит исковое заявление, так как прошлый хозяин заявляет, что имеет проблемы психического характера, а в момент подписания сделки находился в неудовлетворительном психическом состоянии. В современных реалиях такая ситуация вполне может закончиться тем, что суд встанет на сторону продавца и признает сделку недействительной.
Что делать?
Как гарантировать безопасность сделки в случае, когда психическое состояние продавца вызывает сомнения, рассказала Анна Жукова, эксперт в сфере недвижимости федеральной компании «Этажи».
“Предоставление такой справки продавцом не является обязательным условием сделки, но, если возникли сомнения, покупатель имеет право запросить её у продавца. И это абсолютно нормальная практика. Мы в обязательном порядке запрашиваем справку из психоневрологического диспансера, например, если продавец старше 65 лет”.
Расторгнуть договор купли-продажи и признать сделку недействительной вполне реально, если доказать, что продавец в момент совершения был недееспособен. Более того, даже после смерти собственника экспертизу о дееспособности в момент совершения сделки могут провести родственники умершего.
“В нашей практике таких случаев не было, но в судебной они встречаются, и не всегда суд остается на стороне добросовестного покупателя. Справка из психоневрологического диспансера это, конечно, аргумент для суда, но далеко не окончательный. Ведь по факту обычная справка лишь подтверждает, что продавец не наблюдается у них, но не дает точного подтверждения дееспособности в момент совершения сделки и риски в таком случае все равно сохраняются.
Кстати, законодательно обязанность проверить дееспособность гражданина у нотариуса закреплена, но на практике медицинской квалификации, чтобы судить о дееспособности участника сделки у нотариуса нет, поэтому зачастую его выводы строятся на визуальной оценке. Поэтому такое заключение вполне может быть подвергнуто сомнению в суде», — заключает Анна Жукова.
«Повелитель воздуха»
Этой историей с нами поделились специалисты из юридической службы «Единый центр защиты»:
«Наш клиент столкнулся со странной ситуацией. Ему продали квартиру на 4 этаже трёхэтажного дома. Как такое может быть? Разрешение на строительство было получено на 3 этажа, затем застройщик самовольности надстроил ещё один, но дом в эксплуатацию ввести не смог. А риэлтор, воспользовавшись наивностью и незнанием реалий рынка недвижимости нашего клиента, реализовал это помещение, немало порадовав застройщика. На данный момент идёт уголовное дело по факту мошенничества».
Что делать?
«Не поленитесь съездить на сам объект и оценить обстановку на месте, общайтесь с соседями. Нашему клиенту могли бы доложить обстановку жители частных домов рядом - их война с многоэтажной новостройкой непримирима и упорна», — советует Дмитрий Першин, юрист службы «Единый центр защиты».
«Неприятная наследственность»
Внезапно объявившиеся наследники квартиры — очень большой риск для покупателей квартиры на вторичном рынке. Чтобы на вашем пороге не «нарисовались» законные потенциальные наследники вашей квартиры, информацию об их наличии и правах необходимо досконально изучить.
Что делать?
О том, как проверить приобретаемую квартиру на возможных наследников и какое жилье находится в зоне особого риска нам рассказал Илья Паршиков, эксперт в сфере недвижимости федеральной компании “Этажи”.
“Риски с появлением наследников необходимо снимать еще на стадии покупки квартиры и проверки всех документов. В первую очередь стоит обратить внимание на то, как нынешний собственник стал её владельцем. Как бы это парадоксально ни звучало, претенденты на наследство могут объявиться когда угодно, ведь по закону срок давности считается с момента, как наследник узнал о смерти. И здесь вариантов для манёвра у потенциальных наследников достаточно много, а поэтому риск есть всегда», — рассказывает Илья Паршиков.
«Нотариус, который выдает продавцу свидетельство о праве на наследство квартиры, в обязательном порядке проверяет отсутствие других наследников, принявших в срок наследство. Покупатель может вместе с наследником (продавцом) обратиться к этому нотариусу и ознакомиться с материалами наследственного дела. Но необходимости в этом нет, так как нотариус несет ответственность за законность своих действий.
Правда, при этом нельзя застраховаться от вероятности объявления наследника, пропустившего срок для принятия наследства. Информации о таком наследнике в материалах наследственного дела, как правило, нет, так как у нас пока не существует какого-либо единого реестра, содержащего соответствующие сведения.
Наследник, пропустивший срок для принятия наследства и претендующий на наследство, должен будет этот срок восстановить в судебном порядке. Суд может восстановить срок для принятия наследства только при наличии уважительных причин пропуска срока.
Если срок будет восстановлен судом, и наследник будет признан принявшим наследство, то он имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве, так как имущество уже выбыло из собственности первого наследника в силу договора купли-продажи. Компенсацию должен выплачивать наследник, продавший квартиру.
Если покупатель хочет дополнительно защитить себя от возникновения подобных неприятностей, он вправе застраховать сделку и свое право собственности в страховой компании», — советует Анна Таволжанская, эксперт Нотариальной палаты Санкт-Петербурга.
«О правах ребёнка не забыли?»
Приобретение квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние дети относится к сделкам с высоким фактором риска.
О тонкостях приобретения жилья с несовершеннолетними детьми рассказывает Наталия Зозуля, эксперт в сфере недвижимости федеральной компании “Этажи”.
“При приобретении жилья, где прописаны или имеют доли несовершеннолетние, необходимо учитывать много возможных рисков, ведь судебная практика сейчас такова, что добросовестный покупатель при таких спорах, вполне может остаться без приобретенной квартиры, ведь суд в приоритете принимает стороны несовершеннолетних. Риски абсолютно разные. Например, в случае, если несовершеннолетний является одним из собственников продаваемой квартиры, то он становится участником сделки и потребуется разрешение органов опеки. Мало того, что покупателю необходимо ознакомиться с ним, в его интересах проследить за выполнением условий данного документа, в противном случае риск о признании сделки недействительной слишком высок. В случае, если несовершеннолетний просто прописан в квартире — разрешение органов опеки потребуется лишь при условии, что ребенок остался без попечения родителей или находится под опекой. В других случаях достаточно до сделки проследить, чтобы ребенок был прописан в другом месте на совершенно законных основаниях, еще лучше, если в новом жилье он получит свою долю. Тогда риски будут сведены к минимуму».
Эксперт также отмечает о необходимости запроса справки по форме №9, в которой можно посмотреть всех зарегистрированных при нынешнем собственнике и заказать справку по форме №12.
«Это справка как история квартиры, в ней содержится информация о лицах, которые были сняты с учета по каким-либо обстоятельствам, в том числе и несовершеннолетним, - добавляет Наталья, - необходимо обратить внимание, в случае, если несовершеннолетние были выписаны в течение последних 6 месяцев перед продажей квартиры. Обязательно нужно поинтересоваться, как решен жилищный вопрос этих детей и проверить соответствующие документы. С учетом всех рисков наиболее выгодно приобретать такие квартиры через экспертов в сфере недвижимости, которые смогут дать гарантию безопасности проведения сделки», — рекомендует Наталия Зозуля.
«Тонкости материнского капитала»
Вполне вероятен сценарий, что квартира, которую выставили на продажу, была приобретена на часть средств из материнского капитала. Реализовать её — особая процедура со специфической тактикой осуществления.
Что делать?
“Проверить факт того, что квартира была приобретена с участием средств из материнского капитала можно по выписке из Пенсионного фонда. Если использование материнского капитала подтвердится, лучше не рисковать и проверить выделены ли доли несовершеннолетним в объекте недвижимости, который приобретен с использованием средств материнского капитала. Для продажи этих долей необходимо будет обратиться в органы опеки, запросить разрешение и далее проконтролировать соблюдение условий данного разрешения продавцами квартир, иначе есть риск, что сделку могут признать незаконной», — советует Регина Дыдалина, руководитель юридического департамента федеральной компании “Этажи”.
Дайджест правил, которые помогут не попасться в мошеннические сети и не потерять свои деньги:
- 1. Досконально проверяйте весь пакет документов, паспорт собственника и желательно еще любой другой документ, чтобы убедиться, что перед вами именно этот человек.
- 2. Самостоятельно заказывайте выписку из ЕГРН, чтобы проверить кто реальный владелец квартиры.
- 3. Самостоятельно запрашивайте выписку из домовой книги, а также справки по форме №9 и №12, чтобы проверить, кто прописан в квартире и нет ли на ней обременения в виде временно выписанных граждан. Сделать это можно в МФЦ.
- 4. Желательно запрашивать у продавца справку из психоневрологического диспансера на предмет его психического состояния.
- 5. Обязательно обратитесь в Пенсионный фонд за информацией, приобреталась ли квартира, которую вы собираетесь купить, за счёт средств из материнского капитала.
- 6. В случае, если квартира была приобретена с помощью материнского капитала, придётся контролировать соблюдение условий органов опеки продавцами квартир.
