Управляющая компания (УК) это та самая организация, которая технически и санитарно содержит ваш дом. Иными словами — «разруливает» все проблемы, которые могут возникнуть на территории вашего дома и двора. Все эти действия осуществляются официально, на основании договора доверительного управления.
Эта статья о том, как подбираются управляющие компании, и как действовать, если хочется её сменить.
Довольно распространённая ситуация — после подписания акта приёма-передачи квартиры в новостройке собственник обнаруживает, что «в приданое» от застройщика достаётся выбранная самим застройщиком управляющая компания. Это кажется странным, ведь в многоквартирном доме правила игры сводятся к тому, что жильцы сами выбирают УК.
Откуда появляется управляющая компания в новостройках?
Все дело в том, что образуется большая временная пропасть между тем, когда застройщик сдаёт дом в эксплуатацию, и когда акт приёмки подписывает последний собственник квартиры этого дома. На приёмку квартиры может уйти и до полугода, а все это время жилой комплекс так или иначе надо обслуживать. Тут-то и появляется временная управляющая компания.
Схематично это выглядит следующим образом:
- - Застройщик закончил стройку и ввёл дом в эксплуатацию;
- - Чисто физически по многим объективным причинам он не может день в день передать все квартиры жильцам, даже если их всего 10 в доме;
- - Пока он не передаст ключи всем своим клиентам, дом, так скажем, не может простаивать без надзора УК;
- - Соотвественно, застройщик, спустя 5 дней после ввода в эксплуатацию, назначает на эту «должность» свою подконтрольную управляющую компанию, с которой заключает договор управления на 3 месяца.
Важно! Такая схема абсолютно законна и оправдана. Её «фишка», которая зачастую выражается недовольством жильцов, заключается в том, что независимо от того, подписывали ли вы договор с этой УК при передаче квартиры или нет, по закону платить за её содержание все равно придется с даты подписания акта.
Важно! Следущий момент заключается в том, что жильцы лишены права разрывать с этой временной УК договор сотрудничества ровно до тех пор, пока не будут подписаны все акты приёма-передачи. Только после этого жильцы могут решать, продолжать ли сотрудничество с ранее выбранной застройщиком УК или же подбирать свою.
Как происходит подбор управляющей компании?
В случае, если вас и всех жильцов устаивает спектр услуг, предоставляемых управляющей компанией, прайс-лист на эти услуги и качество их исполнения, то контракт с ней пролонгируется.
В случае, если вас не устраивает какой-то пункт, ну или вы все равно хотите сменить эту компанию на другую, более проверенную, то необходимо инициировать общее собрание жильцов, на котором путём голосования должна быть выбрана следующая кандидатура.
Очень важно! Если вы хотите самостоятельно выбрать УК — времени на это в обрез. Проводить такие собрания нужно как можно оперативнее. Дело в том, что ровно с того момента, как дом официально сдан в эксплуатацию, органы местного самоуправления в течение 20 дней анонсируют открытый конкурс по выбору постоянной УК вашего ЖК. Далее, по истечению 40 дней, местное самоуправление уже проводит конкурс. С результатами этого конкурса через 10 дней смогут ознакомиться все собственники, подписавшие акты приёма-передачи квартир.
Что это значит?
Грубо говоря, у жильцов есть максимум 2,5 месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию, чтобы самостоятельно решить, с какой компанией сотрудничать. Иначе обслуживание дома ляжет на плечи выбранной не вами УК, сменить которую можно будет только по истечению контракта (от 1 до 3 лет), либо досрочно расторгнув договор, но сделать это не всегда просто и зачастую болезненно.
Как проводится открытый конкурс?
Органы местного управления информируют о начале конкурса. Участвовать в ней может ИП или юридическое лицо. Победителем открытого конкурса становится та компания, которая за указанный организатором размер платы предлагает наибольший объём работ по содержанию и ремонту общего имущества.
Кстати! Может случиться так, что основной управляющей компанией после конкурса остаётся та самая временная. В этом случае жильцы должны обратиться с жалобой в Роспотребнадзор и прокуратуру на пересмотр УК.
Что входит в обязанности управляющей компании?
Самая главная задача УК — обслуживание дома. В это понятие входит:
- - Ремонт общих помещений: лестницы, лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, холлы;
- - Ремонт отопления, водопровода и электричества;
- - Вывоз мусора;
- - Содержание штата сотрудников, обеспечивающих пункты выше.
- - Оповещения по типу «В вашем доме сегодня с 14:00 до 15:00 будет отключена горячая вода в связи с ремонтными работами»;
- - Очистка крыши от снега с сосульками зимой и зелёный двор летом, например.
На что обращать внимание при самостоятельном подборе управляющей компании?
Стоит отметить, что УК делятся на государственные и коммерческие.
Большая часть УК в России — государственные. Такие компании работают по строгому регламенту и соблюдают стандарты Правительства.
Из плюсов: каждый расход на дом госкомпании должны утверждать в префектуре. То есть вероятность того, что ваши средства пойдут куда-то «мимо» равны нулю.
Из минусов: префектура может не одобрить то, что хотят изменить в доме жильцы через УК.
Коммерческие УК — более редкая история. Сотрудничество с ними более «пластично», так как в договоре предоставляемых услуг можно прописать все, что душе угодно, хоть высадку пальм во внутреннем дворе.
Как лучше выбрать коммерческую управляющую компанию
Чтобы выбрать компанию самостоятельно, лучше делать упор на следующее:
- - Просмотрите отзывы в интернете или прислушайтесь к рекомендациям знакомых;
- - Обращайте внимание на дату создания УК и количество домов, которыми она управляют;
- - Проверяйте наличие лицензий и сертификатов;
- - Запрашивайте «меню» УК и его стоимость.
