Сейчас на рынке недвижимости наблюдается рост инвестиций в первичное жилье. В этом заинтересованы как покупатели, так и профессиональные инвесторы. О преимуществах и рисках инвестирования в 2021 году читайте в новой статье.
Специалисты считают, что инвестирование в недвижимость – выгодное решение для того, чтобы увеличить прибыль.
«Инвестиции в недвижимость – достаточно универсальный инструмент, который, в зависимости от выбранной стратегии, позволяет сохранить или приумножить капитал. Доход формируется за счет роста стоимости актива со стадией строительства, общим увеличением стоимости жилья, а также за счет пассивного дохода в виде арендного бизнеса», – отмечает Катерина Жаворонкова, ведущий аналитик компании do A.S.A.P.
Ещё несколько лет назад покупка квартиры в строящемся доме и ее дальнейшая перепродажа после ввода в эксплуатацию могла принести прибыль до 50%. Однако сейчас инвестирование в недвижимость стало менее выгодным на рынке.
«Но в 2020 году рынок столкнулся с бумом инвестиционных сделок, и уже через 2-3 года предложение будет перенасыщено «новой вторичкой». Максимальная маржа, которую смогут получить инвесторы, покупая в 2021 году квартиру на котловане – 30%», – уверен Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис».
По мнению экспертов, сейчас, покупая квартиры в новостройках, людьми часто движет стремление спасти свои сбережения во время быстрых изменений в экономике страны.
«Новые кварталы в ряде случаев – это лишенная комфорта жилая среда, которая в перспективе будет только терять ликвидность. Корни этого лежат и в экономической среде, и в проектировочном аспекте. Быстрое строительство огромного количества площадей без достаточного внимания к деталям проекта, зонированию объектов, их расположению внутри пятна застройки, квартирографии, благоустройству, инфраструктуре, повлекло за собой появление непривлекательных жилых пространств», – считает Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects
Кому интересно инвестировать в новостройку?
«Несмотря на рост цен на новостройки из-за льготной ипотеки, инвестиции в данный вид недвижимости все еще интересен как рядовым гражданам, так и опытным инвесторам», – поясняет Иван Маяк, предприниматель, основатель сети офисов недвижимости «Лайтхаус».
Огромную роль сыграла и программа льготной ипотеки. Также людей мотивирует желание сохранить накопления на будущее.
«Ряд покупателей приобретают недвижимость «на будущее» – для детей, а пока дети растут – сдают квартиру в аренду на длительный срок или посуточно», – обьясняет Никита Пальянов.
Какие могут быть риски при инвестировании в первичное жилье?
По мнению Сергея Романова, основателя юридического центра Romanoff & Sokolova, специализирующегося на защите прав участников долевого строительства и владельцев жилой недвижимости, всего существует пять рисков при инвестировании в первичное жилье:
Первый – это задержка сроков завершения строительства объекта недвижимости и его последующая передача покупателю по акту приёма-передачи. Очевидный риск, который присутствует на рынке жилья столько, сколько этот рынок существует. Где-то задержки могут быть на пару месяцев, где-то около шести, а где-то – переходить рубеж в несколько лет.
Второй – некачественное строительство. Встречается практически на каждом объекте строительства, как у крупных известных застройщиков, так и у менее именитых коллег. Причина некачественного строительства – строительным компаниям крайне выгодно строить объект, используя менее качественные строительные материалы и менее квалифицированную рабочую силу.
Третий – при покупке недвижимости с помощью эскроу счетов и в случае банкротства банка, в котором был открыт этот счет, полагается компенсация, но не более 10 млн. рублей. Несложно подсчитать, что даже если инвестор приобрел недвижимость дешевле 10 млн. руб., то в конечном итоге даже с компенсацией он все равно проиграет, так как проценты за то, что денежные средства инвестора лежали несколько лет на эскроу счетах, инвестору никто не платит.
Четвертый – заключение не договора долевого участия в строительстве, а заключение договора уступки права требования к договору долевого участия. Или еще опаснее – заключение предварительного договора уступки права требования к договору долевого участия, предварительного договора долевого участия, предварительного договора купли-продажи до введения объекта недвижимости в эксплуатацию.
За исключением договора уступки прав требования к договору ДДУ все эти договоры означают, что инвестор передал продавцу денежные средства за недвижимость, но каких-либо гарантий взамен, что он получит свою недвижимость, он не получает, так как эти договоры не регистрируются в Росреестре, а поэтому не закрепляют за покупателем его объект недвижимости.
Пятый – покупка апартаментов. На сегодняшний день инвестор, заключивший договор долевого участия на покупку апартаментов, при банкротстве застройщика не в праве получить свою недвижимость в собственность после завершения строительства объекта недвижимости другим застройщиком, который придет на смену обанкротившемуся.
Этот инвестор, в отличие от участников долевого строительства, кто купил квартиру в строящемся доме, может только заявить свои требования в банкротстве на внесение своих требований в реестр кредиторов, т.е. на получение денежных средств за апартаменты назад. Исходя из того, что лишь 3-5% из всех денежных требований кредиторов к банкротам конвертируется в денежную сумму, покупка апартаментов является существенным риском для частных инвесторов.
