Сейчас строительная отрасль претерпевает серьезные изменения: появляются новые законодательные акты, однако проблема уплотненной застройки только усиливается. Мы поговорили с вице-президентом НОСТРОЙ Антоном Мороз и обсудили актуальные вопросы строительства жилой недвижимости в Санкт-Петербурге, а также узнали пути их решения.
– Антон, как Вы думаете, какие изменения требуются в строительной отрасли в законодательном плане? Что бы Вы доработали?
– В рамках своей деятельности в НОСТРОЙ я регулярно принимаю участие в обсуждении наиболее важных для отрасли проектов нормативно-правовых актов. В частности, нами было предложено доработать сформулированные в 494-ФЗ «О комплексном развитии территорий» нормы о создании целостного механизма КРТ; определить единый перечень и признаки объектов, подлежащих включению в границы территории КРТ, включив в него, в частности, объекты ИЖС, жилые дома блокированной застройки, садовые дома и т.д.; закрепить возможность сочетания различных видов объектов на территории КРТ. Кроме того, считаем целесообразным предусмотреть в законе норму, аналогичную ч. 4 ст. 46.1 ГрК РФ, когда на застроенной территории, в отношении которой принимается решение о развитии, могут быть расположены помимо многоквартирных домов, объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование таких домов, а также объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, необходимые для обеспечения жизнедеятельности проживающих в таких домах граждан.
Ещё мы сегодня прорабатываем вопросы совершенствования механизма проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, вовлечение земельных участков и их подготовку к застройке, поддержку малых застройщиков и низкомаржинальных
Также хочу отметить, что мы уделяем цифровой и профессиональной трансформациям. Помимо этого, будут внедрены процедуры подтверждения численности и квалификации кадрового состава как требование в договоре о выполнении строительно-монтажных работ.
– Если говорить непосредственно о Северной столице, какие меры необходимы для улучшения ситуации в Санкт-Петербурге касательно вопросов строительства и жилой недвижимости? Какие проблемы актуальны на сегодняшний день и какие из них можно решить быстро?
– Существенное влияние на возможности развития застройки в Петербурге оказывает градостроительное и земельное регулирование. Подчеркну, что большая часть города покрыта различными видами зон и территорий со специальными режимами использования земельных участков и расположенными на них объектами капитального строительства. При этом режим использования объектов недвижимости в границах таких зон и территорий имеет одну и ту же цель – закрепление определенных запретов и ограничений на осуществление деятельности, прежде всего, строительной.
Например, в зоне тяготения станции метро площадь Восстания действуют 17 видов различных таких зон и территорий ограничений, а внутри каждой из них установлены еще свои подзоны с различными ограничениями. В зоне тяготения станции метро Пушкинская - порядка 11 видов различных таких зон и территорий. В итоге, примерно на 50% территории в зоне тяготения этих станций метро установлены такие зоны, внутри которых либо установлен полный запрет строительства всех объектов, либо запрет на осуществление строительных работ.
При этом, границы таких зон и территорий, основания их установления не предъявлены общественности. Многие из них существуют в ведомственных документах. Причем одна и та же зона может устанавливаться различными актами, противоречащими друг другу в вопросе определения, где проходит граница такой зоны. Особенно характерны такие проблемы для различных санитарно-защитных зон, когда такие установлены там, где находится уже недействующее предприятие, но не установлены там, где они необходимы в настоящее время.
Рыночная стоимость недвижимости в центре города составляет, по оценке на 2020 год, 2,6 трлн руб., или 65% ВРП Петербурга. Таким образом, застройка центра города представляет собой существенный актив городской экономики, управление стоимостью которого влияет на все процессы городской жизни.
– Санкт-Петербург специфический город с точки зрения застройки в силу исторического и культурного наследия и освоения территорий под застройку. Как будет по Вашему мнению решаться вопрос с застройкой в ближайшие годы? Как бы Вы его решили?
– Существующие ограничения застройки, установленные в связи с расположением в городе объектов культурного наследия, обуславливают высокий уровень ограничений по использованию большей части территорий города. Это связано, в основном, с полным запретом на строительство любых объектов капитального строительства, что делает невозможным достижение экономической, социальной, пространственной эффективности использования рассматриваемых территорий без смягчения таких ограничений.
В России дифференциация видов ОКН сейчас осуществляется по конструктивным признакам объекта недвижимого имущества (особенностей строения, расположения такового). Дифференциация же по непосредственному предмету охраны (что именно является исторически ценным в составе ОКН) законодательно отсутствует. Расходы бюджета города на ЖКХ, благоустройство и дорожные работы в рассматриваемом муниципальном округе Лиговка-Ямская составляют 649 тыс. руб. на га территории в год (или 214 млн руб. в год), что в 2,6 раза ниже, чем, например, в Литейном округе, имеющим сопоставимые налоговые сборы.
– Жители Калининского района жалуются на обильную застройку зелёных зон в их местности. Как вы к этому относитесь и есть ли возможность решить этот вопрос максимально комфортно для местного населения?
– Действительно, Калининский район на севере Петербурга отличается плотной застройкой, старыми домами и промышленными зонами. На сегодняшний день властями субъекта принято решение о реновации этого района, в ходе которой до 2029 года будет расселено 84 дома, а общая площадь территории реновации составит 60,5 га. Уверен, это решит проблемы ветхого жилья и старой инфраструктуры. В кварталах расселят хрущевки и построят современные жилые дома, обновят все инженерные коммуникации, сделают уютные дворы. Здесь появятся открытые и закрытые парковки для машин, спортивные площадки, новые школы и детские сады. Помимо прочего, реализация проектов в рамках реновации позволит сделать Петербург полицентричным городом, так как у людей появится множество привилегий для комфортной жизни.
– Также в последнее время, как нам известно, замедлилось строительство новых станций метрополитена в Санкт-Петербурге. Какое решение проблем транспортной доступности Вам кажется наиболее перспективным и продуктивным?
– Такое замедление, на мой взгляд, обусловлено двумя причинами. Первая – это большое количество зон с особыми условиями использования территории. Вторая, возможно, связана с разработкой единого Генплана развития Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Здесь сегодня сложилась классическая ситуация, свойственная большим городам и прилегающим к ним регионам, когда люди живут в области, а работают, учатся и посещают культурные мероприятия в городе. Виной тому неравномерное развитие территорий и отсутствие комплексных подходов при реализации проектов жилищного строительства. На мой взгляд, решением станет внедрение полицентричного подхода при развитии территорий. Объекты социальной, культурной и торговой инфраструктуры должны быть не только в Петербурге, но и в городах Ленобласти. В регионе нужно создавать и рабочие места.
Отдельно хочу отметить, что на период выработки оптимальных решений власти обоих регионов фактически приостановили выдачу разрешений на строительство новых жилых объектов, так как жилье должно строиться в рамках общей концепции комплексного устойчивого развития территорий.
Беседовала Анна Ермошина
