По статистике причиной почти половины преждевременных ремонтов кровли является низкая квалификация подрядчиков, которые проводили монтажные работы. Если непрофессионалы берутся за дело, то даже качественный материал не сможет спасти ситуацию. По этой причине качество ремонта закладывается еще на этапе выбора подрядной организации. Как организован этот процесс при проведении капитального ремонта кровли многоквартирного дома, читайте в статье.
Могут ли собственники помещений в МКД выбрать подрядчика самостоятельно?
Процесс выбора подрядной организации зависит от того, кто является держателем средств, выделенных на капитальный ремонт. Это может быть управляющая компания (ТСЖ или сообщество жильцов) по доверенности и Фонд капитального ремонта (ФКР).
Жильцы могут выбрать подрядчика только тогда, когда многоквартирный дом находится на специальном счете. В таком случае жильцы собираются и обсуждают сразу несколько основополагающих вопросов: необходимость проведения капитального ремонта (или иного ремонта), выбор подрядчика, утверждение сметы. Обычно к проведению такого собрания управляющая компания собирает несколько коммерческих предложений от подрядных компаний. Жильцы проводят что-то вроде тендера, выбирая предложение, которое больше всего устраивает их с точки зрения соотношения цены и технического решения. Подрядчик выбирается путем всеобщего голосования среди жильцов, итоги которого в обязательном порядке заносятся в протокол собрания.
В случае, если дом включен в программу капитального ремонта, распорядителем средств является Фонд капитального ремонта. В таком случае он выступает техническим заказчиком, и процесс выбора строительной компании выглядит совсем иначе.
ФКР выставляет лоты на проведение работ. Один лот может включать один дом, а может объединить сразу несколько домов, попавших в программу капитального ремонта, кроме того может включать не только проведение монтажных работ, но и проектирование. Вся эта работа ведется в строгом соответствии с Постановлением Правительства РФ N 615 «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Информация о лотах публикуется на электронной площадке, после чего актуализированные в Фонде капитального ремонта подрядные компании подают заявки на выполнение работ. С этого момента начинается процедура тендера, в котором побеждает тот, кто предложил наиболее выгодные условия. В этом случае жильцы никак не могут повлиять на выбор компании, которая будет производить капитальный ремонт.
На что стоит обратить внимание при выборе подрядчика?
Фонд капитального ремонта проводит довольно строгий с точки зрения бюрократических требований предварительный отбор подрядчиков. Подрядные компании должны соответствовать нескольким важным критериям:
- иметь форму собственности ООО;
- работать с НДС;
- обладать определенным количеством сотрудников в штатном расписании, включая главного инженера, прораба и пр.;
- иметь свидетельство СРО с зафиксированной суммой (до 25 млн; 35 млн; 50 млн рублей);
- иметь положительный отзыв от региональных операторов капитального ремонта.
Если у подрядчика сумма в разрешении СРО ограничена 25 миллионами рублей, то такая компания в принципе не сможет принять участие в тендере по объединенному лоту на несколько десятков домов с суммой ремонта 50 миллионов рублей и более. Также автоматически отсекаются неактуализированные компании, которые ранее не работали с фондами капитального ремонта.
С одной стороны, требования довольно жесткие – наличие разрешительной документации, большая сумма оборотных средств, которая как раз и необходима на закупку материалов и на постоянные затраты при проведение монтажных работ. В то же время система пока никак не страхует заказчиков от ситуации, когда компания на бумаге соответствует всем требованиям, имеет оборотные средства, но для исполнения работ нанимает субподрядчиков низкой квалификации.
Если процесс организации капитального ремонта находится в руках самих жильцов, то выбор подрядчиков более широк. Здесь нет жёстких требований по организационно-правовой форме подрядной организации. Работы по ремонту могут выиграть даже индивидуальные предприниматели. Да и процедура отбора производителя работ, по сути, представляет из себя голосование на общем собрании. Но возникает другая проблема. Как правило, собственники специальных счетов не могут похвастаться неограниченными средствами. А потому ключевым критерием выбора подрядной организации зачастую становится цена. Можно рассуждать о выборе профессиональных компаний, когда к этому готовы сами жильцы. Они договороспособны, рассматривают разные предложения и в случае необходимости готовы собрать недостающую сумму, если она требуется для повышения качества работ.
Еще один вариант убедиться в профессионализме компании – попросить подрядчика продемонстрировать уже смонтированные объекты или предоставить отзывы от заказчиков. На своем примере могу сказать, что мы всегда даем отзывы о компаниях, которые проходили у нас обучение. Сейчас есть разные программы поддержки от производителей.
Мы, например, оказываем помощь и заказчикам, и подрядчикам, если в решении по капитальному ремонту используются наши материалы. Инженеры Службы качества выезжают на объекты, следят за монтажом, при необходимости проводят обучение, консультируют.
Что делать, если уже во время капремонта кровли собственники недовольны работой подрядчика?
Важно понимать, что капитальный ремонт – это процесс, который существует в рамках правового поля. Его старт сопряжен с оформлением договора, в котором четко закрепляются обязательства сторон, сроки, размер и порядок оплаты. Это очень важная ремарка. Ведь одно дело, когда жильцы, например, недовольны внешним видом рабочих. И совсем другой вопрос, если подрядчик нарушает сроки строительства, использует не те решения, которые были закреплены в смете. Если подрядчик не выполняет договорные обязательства, то вопрос о его смене можно инициировать. Договор – это наиболее действенный инструмент разрешения споров, вне зависимости от того, кто является техническим заказчиком: фонд капитального ремонта или управляющая компания.
Если проблема возникла на стадии приемки, когда объемы выполненных работ превышают или, напротив, оказались меньше, закрепленных в договоре, этот вопрос решается при помощи оформления дополнительного соглашения.
В крайнем случае не стоит забывать: если разрешить конфликт с подрядной организацией или фондом капитального ремонта не удается, то можно написать обращение в прокуратуру. Она проведет проверку и выдаст компетентное решение по конкретной ситуации. Обращения в государственную жилищную инспекцию особого эффекта не дадут. Эта структура в основном сконцентрирована на проверке управляющих компаний на предмет того, насколько качественно они эксплуатируют подведомственные им дома.
Однако не стоит думать, что жильцы никак не влияют качество капитального ремонта, если его проводит ФКР. Так, согласно правилам, акт о приемки выполненных работ по форме КС-2 перед подписью технического заказчика должен визироваться представителем со стороны многоквартирного дома. Это может быть уполномоченный старший по дому или комиссия, в состав которой входят жители. В любом случае подпись со стороны жителей дома должна быть в обязательном порядке.
