За последний год российский ипотечный рынок заметно изменился. Если ещё недавно главным драйвером спроса оставались новостройки и льготные программы, то сегодня ситуация разворачивается в пользу вторичного жилья.
По итогам апреля 2026 года на вторичный рынок пришлось 73% всех ипотечных сделок. Для сравнения: в марте показатель составлял 71%, а год назад — всего 54%. Всего за месяц россияне оформили около 89 тысяч ипотечных кредитов, и большинство покупателей сделали выбор в пользу уже готовых квартир.
Причина такого разворота довольно очевидна: рыночная ипотека снова становится доступнее.
К середине мая средняя ставка по кредитам на вторичное жильё опустилась до 18,75%, тогда как ипотека на новостройки держалась на уровне 19,11%. Год назад эти цифры выглядели куда менее оптимистично — в диапазоне 26,5–26,7% годовых. Даже такое, на первый взгляд, умеренное снижение заметно влияет на ежемесячный платёж и расширяет круг потенциальных покупателей.
Но дело не только в ставках.
Покупательское поведение за последние два года изменилось. После периода неопределённости россияне стали осторожнее относиться к инвестициям в строящееся жильё. Высокая стоимость квадратного метра на первичном рынке, сокращение льготных программ и удлинение сроков ввода новых проектов заставляют многих выбирать то, что можно увидеть здесь и сейчас.
У вторичного жилья в этом смысле есть важное преимущество: прозрачность сделки. Покупатель может лично оценить квартиру, состояние дома, инфраструктуру района и сразу понять, за что платит. Кроме того, в крупных городах вторичный рынок часто предлагает более привлекательную локацию — сложившиеся районы, транспортную доступность, школы, поликлиники и привычную городскую среду.
Новостройки, несмотря на снижение спроса, полностью позиции не теряют. Девелоперы всё активнее предлагают субсидированные ставки, рассрочки и специальные программы, стараясь компенсировать охлаждение рынка. Однако эти инструменты уже не дают прежнего эффекта.
По данным Росреестра, количество ипотечных сделок с новостройками в Москве за первые месяцы 2026 года сократилось более чем на 30% по сравнению с прошлым годом. Это подтверждает общий федеральный тренд: покупатели выбирают более предсказуемые сценарии.
Эксперты считают, что в ближайшие месяцы вторичный рынок сохранит лидерство. Если ключевая ставка продолжит снижаться, ипотека станет ещё доступнее, а интерес к готовому жилью может вырасти ещё сильнее.
Похоже, рынок возвращается к классической модели, где главным аргументом становится не обещание будущего комфорта, а возможность получить квартиру сразу — без ожидания, строительных рисков и дополнительных сюрпризов.
