Российский рынок съёмного жилья растёт, но большая его часть по-прежнему существует неофициально. В 2026 году расчёт на полную анонимность становится всё менее надёжным: сведения о квартире, объявления и платежи складываются в цифровую историю, которую можно восстановить при проверке.
Разбираемся, как выявляют незадекларированный доход, во сколько обходится легальная сдача жилья и действительно ли любой перевод на карту способен заинтересовать ФНС.
Рынок вырос, прозрачнее почти не стал
По оценке ДОМ РФ, площадь арендного жилья в стране достигла 251 млн кв. м — почти на 10% больше, чем в 2023 году. Это около 6,4% всего жилого фонда. Долю неформального сегмента институт оценивает примерно в 95%, другие эксперты — в 80–90%. В любом случае большинство наймодателей не отражают выручку перед государством.
Легальный сегмент всё же расширяется. В августе 2025 года вид деятельности «Аренда» указали 286,4 тыс. самозанятых против менее 128 тыс. в конце 2022-го.
На усиление контроля указывают московские данные. За девять месяцев 2025 года налоговая привлекла к декларированию 26 тыс. граждан, получавших доход от операций с имуществом. В бюджет дополнительно начислили свыше 2 млрд рублей, из них более 300 млн пришлось на пресечение нелегальной аренды жилья и другой собственности.
Почти 64 тыс. москвичей, легализовавших источники средств в 2025 году, — другая, более широкая группа. В неё вошли не только арендодатели, но и неработающие официально граждане с иными доходами. Поэтому начисленные им 9 млрд рублей НДФЛ и страховых взносов нельзя полностью относить к найму жилья.
Как квартира попадает в поле зрения ФНС
Отсутствие письменного договора не отменяет налоговую обязанность. Для начислений важен сам факт получения платы, а доказательства могут поступить из нескольких источников.
Поводом для проверки нередко становятся обращения жильцов, соседей или управляющей организации. Дополнительными подтверждениями могут служить объявление, переписка, расписка, договор, показания нанимателя и повторяющиеся платежи.
Представление о том, что налоговая автоматически облагает каждый перевод между физлицами, неверно. Возврат долга или подарок не образуют облагаемый доход. Но одинаковая сумма, поступающая ежемесячно от одного человека, может стать частью доказательной базы вместе с другими признаками аренды. Банковскую выписку инспекция получает не произвольно, а по мотивированному запросу в предусмотренных законом случаях.
Наличные тоже не гарантируют анонимность: остаются объявление, переписка и сведения о собственнике в государственных реестрах.
Три варианта для собственника
Первый способ — остаться обычным физическим лицом. Доход от найма включается в основную налоговую базу. Ставка составляет 13% с части годового дохода до 2,4 млн рублей, затем последовательно повышается до 15, 18, 20 и 22%. Учитывается совокупный доход гражданина, попадающий в эту базу, а не только плата за квартиру.
Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года, налог перечислить до 15 июля. Специальный статус не нужен, но ставка здесь заметно выше, чем при НПД.
Второй путь — налог на профессиональный доход. Самозанятый перечисляет 4%, если жильё снимает физическое лицо, и 6%, если плательщиком выступает компания или предприниматель. Отчётность сдавать не требуется, зато на каждое поступление необходимо формировать чек в приложении «Мой налог».
У режима есть границы: доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год, а НПД применим к сдаче жилых, но не коммерческих помещений. При выходе за лимит потребуется другой формат.
Третий вариант — зарегистрировать ИП и выбрать УСН либо патент, если он действует в регионе. Такой формат чаще подходит владельцам нескольких объектов. В расчёте нужно учитывать не только ставку, но и страховые взносы, а также региональную стоимость патента.
Сколько стоит работать официально
Предположим, квартира сдаётся физическому лицу за 60 тыс. рублей в месяц. За год собственник получит 720 тыс. рублей.
При НПД налог до учёта стартового вычета составит 28,8 тыс. рублей. Если тот же доход декларирует обычное физлицо по ставке 13%, платёж достигнет 93,6 тыс. рублей. Разница — 64,8 тыс. рублей в год.
Официальная модель даёт и правовую защиту. Договор фиксирует срок найма, плату, депозит, состав имущества, коммунальные расходы и условия выезда. При порче отделки или долге письменные документы укрепят позицию собственника. Нанимателя они защищают от внезапного выселения и несогласованного повышения цены.
Чем оборачивается экономия на налоге
Если инспекция докажет получение незаявленного дохода, владельцу придётся перечислить сам налог и пени. За неуплату или неполную уплату предусмотрен штраф в размере 20% недоимки, а при доказанном умысле — 40%.
Отдельная санкция действует за пропущенную декларацию: 5% неуплаченной суммы за каждый полный или неполный месяц просрочки. Минимальный штраф составляет 1 тыс. рублей, максимальный — 30% налога. Штрафы не заменяют сам налог и пени.
Например, при годовой выручке 720 тыс. рублей НДФЛ по базовой ставке равен 93,6 тыс. рублей. Только 20-процентный штраф добавит к нему 18,72 тыс. рублей, не считая пеней и возможной ответственности за несданную декларацию. Несколько лет неофициальной аренды способны превратить небольшую ежегодную экономию в заметное обязательство.
Что стоит сделать владельцу квартиры
Переход к легальной модели лучше начинать с расчёта: определить годовую выручку, статус нанимателя, пригодность объекта для НПД и риск превышения лимита. Затем можно выбрать режим и оформить договор под реальные условия.
В договоре стоит отдельно прописать плату за жильё, коммунальные расходы, депозит, сроки расчётов и состав имущества. Самозанятому нужно выдавать чек на каждое поступление. Если доход уже получен, но не отражён, разумно до проверки оценить возможность добровольного декларирования и погашения задолженности.
Серая аренда долго держалась на расчёте, что проверить каждого невозможно. Теперь контроль становится точечным: инспекции сопоставляют сведения и начинают с объектов, где признаки дохода уже проявились. Владельцу разумнее заранее посчитать цену законной сдачи — попытка остаться в тени может оказаться значительно дороже.
