Интерес россиян к собственному дому возвращается после спада 2024–2025 годов. Покупатели активнее приобретают участки, банки наращивают кредитование, а самым востребованным бюджетом остаются 7–8 млн рублей. При этом выбор земли сокращается, недорогих проектов становится меньше, а ввод частных домов продолжает падать.
Разбираемся, можно ли считать происходящее полноценным восстановлением рынка и с какими расходами столкнётся покупатель, решивший строить дом.
Землю покупают активнее, но выбирать становится сложнее
За январь–август 2026 года в российских городах-миллионниках зарегистрировали 29,6 тыс. сделок с земельными участками. Это на 5% больше, чем за тот же период прошлого года, когда владельцев сменили около 28,3 тыс. объектов.
Одновременно предложение сократилось на 9% — примерно с 5,1 тыс. до 4,65 тыс. участков. Покупателей становится больше, а выбор пополняется медленнее.
Средняя стоимость сотки в крупнейших городах достигла 930 тыс. рублей, увеличившись за год на 4%. Однако единого ценового сценария нет. В Челябинске земля подорожала на 12,8%, в Новосибирске — на 11,4%. В Красноярске, напротив, средняя цена снизилась на 8,1%.
На стоимость влияет не только расположение. Два соседних участка могут различаться из-за назначения земли, подъездной дороги, мощности электросети, газа и состояния грунта. Поэтому средняя цена сотки не показывает итоговый бюджет стройки.
Участок остаётся самым доступным входом на рынок
Рост интереса к земле во многом объясняется более низкой стоимостью покупки. По оценке «Циан», в регионах участки формируют около 76% сделок на загородном рынке, а готовые дома — 24%. Средняя стоимость земли почти в пять раз ниже стоимости дома.
Покупатель может приобрести участок сейчас, а основные расходы перенести на следующий сезон. Самостоятельный проект также позволяет выбрать площадь, планировку и материалы.
Но доступный вход не означает низкой общей стоимости. После сделки потребуются проектирование, коммуникации, подъезд, фундамент, строительство и благоустройство. При отсутствии инфраструктуры дополнительные расходы способны превысить цену земли.
Ипотечные выдачи прибавили почти 55%
О восстановлении спроса говорит и банковская статистика. С апреля по сентябрь 2026 года Сбербанк выдал 135,5 млрд рублей ипотеки на строительство частных домов и покупку новых домов у подрядчиков. Годом ранее за тот же период объём составлял 87,5 млрд рублей. Рост достиг 54,8%.
Самым сильным месяцем стал сентябрь: заёмщики получили 31,6 млрд рублей — на 108,6% больше, чем год назад. Это максимальный результат с июля 2024 года, когда рынок начал снижаться после изменения льготных программ.
Это статистика крупнейшего кредитора, а не всего банковского рынка, но она хорошо показывает изменение поведения заёмщиков.
Главным источником спроса остаётся «Семейная ипотека»: на неё пришлось более 80% выдач в сегменте ИЖС. Поэтому восстановление пока сильно зависит от государственной поддержки.
Недорогих домов в сделках становится меньше
Самой популярной категорией остаются проекты стоимостью 7–8 млн рублей — на них приходится 41,9% ипотечных сделок. Однако даже эта доля за год уменьшилась на 1,2 процентного пункта.
Сегмент до 5 млн рублей сократился до 7,3% сделок, а доля домов стоимостью от 5 млн до 7 млн — до 15,2%. Одновременно проекты дороже 8 млн рублей заняли 35,5% рынка против приблизительно 30% годом ранее.
Это не означает массового перехода к роскошным коттеджам. В бюджет входят подорожавшие материалы, работа подрядчиков и инженерное оснащение. Семьи также чаще выбирают достаточную площадь и круглогодичные коммуникации, чтобы не переделывать дом после заселения.
Ипотека растёт быстрее, чем реальное строительство
Несмотря на увеличение кредитования, объём введённых частных домов пока уменьшается. За январь–июль 2026 года в стране построили 31,4 млн кв. м индивидуального жилья — на 26% меньше, чем годом ранее. По прогнозу ДОМ РФ, за весь год показатель может сократиться на 11%, до 56,3 млн кв. м.
Между одобрением кредита и регистрацией дома проходит несколько месяцев, иногда больше года. Поэтому сегодняшние выдачи отразятся на вводе позднее. Кроме того, часть заявок так и не превращается в стройку.
Одним из ограничений стал переход подрядного ИЖС на эскроу-счета. Механизм защищает заказчика, но небольшим компаниям требуется финансирование на период работ, а получить его без кредитной истории и достаточного залога могут не все.
По данным ДОМ РФ, около 30% одобренных заявок ранее не дошли до выдачи из-за проблем подрядчиков с финансированием. Охват ИЖС таким механизмом пока оценивается лишь в 1–2%.
Что проверить до покупки участка
Сокращение предложения может подталкивать покупателя к быстрому решению, но спешка на земельном рынке особенно рискованна. До сделки необходимо проверить:
- категорию земли и вид разрешённого использования;
- установленные границы и отсутствие пересечений;
- ограничения, сервитуты и охранные зоны;
- возможность строительства дома нужной площади и этажности;
- доступ к дороге и стоимость подключения коммуникаций;
- риск подтопления, особенности грунта и перепады рельефа;
- наличие поблизости школ, медицины, магазинов и общественного транспорта.
Низкая цена может скрывать расходы на электричество, скважину, септик или укрепление грунта. Сравнивать следует полный бюджет: земля, дом, инженерия, подъезд и благоустройство.
Восстановление остаётся неравномерным
Рост сделок с землёй и ипотечных выдач показывает, что отложенный спрос начал возвращаться. Но рынок пока нельзя назвать устойчиво растущим. Его поддерживает «Семейная ипотека», предложение участков уменьшается, подрядчики осваивают новую финансовую модель, а ввод домов остаётся ниже прошлогоднего.
Наиболее востребованными останутся подготовленные участки с понятными документами и доступными коммуникациями. Такая земля позволяет точнее рассчитать бюджет и пройти банковскую проверку.
Покупка пустого участка всё чаще становится не альтернативой дому, а первым этапом длинного проекта. Земля остаётся наиболее доступной точкой входа в загородную недвижимость, однако настоящая стоимость проявляется после того, как к цене соток прибавляются фундамент, коммуникации и работа подрядчика.
