Прошло уже много времени с тех пор, как апартаменты вошли на рынок недвижимости, заняли в нем прочную нишу, и обрели большой покупательский спрос. Однако на сегодняшний день дилемма выбора квартиры или апартаментов ставит в тупик большинство потенциальных покупателей. Мы попытались разобраться в нюансах сегмента «апартаментов» с Игнатьевой Ириной Валентиновной, коммерческим директором компании «Каньон-2», застройщиком апарт-комплекса гостиничного типа «NOVA Алексеевская».
- Понятие квартиры четко регламентировано законом. Статус же апартаментов в российском законодательстве не закреплен. Как Вы охарактеризуете понятие апартаменты?
- У нас действительно очень четко разделен жилой и нежилой фонд, и с точки зрения законодательства, апартаменты являются нежилым фондом. Но существует очень важная оговорка – апартаменты бывают разными: гостиничного и многофункционального типа. Это зависит от назначения строительного объекта, разрешенного вида использования земельного участка и разницы в налогообложении. Фактически апартаменты — это объект нежилого фонда для проживания. С гостиничным типом все предельно ясно: они предполагают временное проживание.
- Покупая стандартную квартиру, человек уверен, что будет жить по соседству с такими же людьми. Если апартаменты числятся как нежилое помещение, то получается, что эту площадь можно использовать для ведения бизнеса. Каковы гарантии для купивших недвижимость в апарт-комплексе, что ваш сосед не откроет в своих апартаментах, к примеру, фотостудию и вам не придется постоянно слушать шум и встречаться на лестничной площадке с толпой незнакомцев?
- 100% гарантии вам, конечно, никто не даст, в принципе также как и в случае с квартирой. Всегда можно нажаловаться на шумных соседей, но ты же никогда с точностью не узнаешь, чем люди там занимаются. Например, апартаменты гостиничного типа предполагают общие нормы проживания. Если они выполняются, и управляющая компаниями за этим следит, то в принципе всем проживающим должно быть комфортно.
- Оформив в апартаментах временную регистрацию, на каких правах можно отдать ребенка в садик или школу? Может ли возникнуть проблема, что примут сначала детей с постоянной пропиской, а для вашего ребенка не останется места?
- Вопреки бытующим мнениям, апартаменты обеспечивают своим владельцам права, аналогичные правам владельцев жилья. В вопросе зачисления ребенка в садик или школу люди с временной регистрацией и постоянной пропиской равны. Ни о каком ущемлении речи быть не может. В противном же случае – это уже вопрос разбирательств в суде.
Люди, имеющие временную, и люди с постоянной пропиской полностью равны в возможности пользования социальной инфраструктуры.
Разница в другом. Очень многие думают, покупать апартаменты или не покупать как раз-таки из-за статуса москвича, которую гарантирует прописка. А статус москвича автоматически дает право на «московскую» пенсию и различные льготы, предусмотренные жителям столицы.
- Сейчас много говорят о возможном принятии закона перевода апартаментов в статус жилья. Есть ли здесь какие-то важные оговорки или подводные камни? Или же апартаменты полностью сравняют с понятием квартиры?
- Конечно, мы ожидаем изменения в законодательстве и появления статуса апартаментов, потому что это значительно облегчит жизнь клиентской части, которая покупает апартаменты именно для постоянного проживания. Я думаю, что в чистом виде апартаменты все-таки полностью не приравняют к понятию квартиры, потому что по квартирам у нас сейчас действуют определенные льготы, особенно по Москве. Законодателю, наверно, это не выгодно. Сравнение, скорее всего, пойдет по теме прописки. А в перспективе, я думаю, будут обсуждать возможное сравнение по налогам.
- Почему не построить на месте апартаментов обычный ЖК с квартирами? В чем законодательно закрепленные преимущества для девелопера при строительстве апарт-комплекса вместо обычного ЖК?
- Строительство квартир и апартаментов отличаются, прежде всего, нормами. Обычно, главная проблема – это инсоляция. Это то требование, которое действует только в России и больше нигде в мире. В квартирах период обязательного освещения прямым солнечным светом должно быть не менее двух часов в день. Определенный участок земли не всегда позволяет возвести дом так, чтобы абсолютно все квартиры были инсолированы. В апартаментах можно даже строить помещения с одним окном. Это одна из самых главных причин, почему вместо жилого комплекса с квартирами строят апартаменты.
- Как Вы считаете, почему в столичном регионе сейчас такой большой спрос на апарт-комплексы? Обязательна ли для застройщика развитая инфраструктура вблизи своего ЖК с апартаментами?
- В случае строительства апартаментов гостиничного типа инфраструктура обязательна в рамках обеспечения гостиницы. Понятно, что мы строим «гостиницу» фактически для постоянного проживания, поэтому часть инфраструктуры «заточена» под то, чтобы жильцам было удобно: магазин в шаговой доступности, салон красоты, аптека и т.д. В районе с обжитой инфраструктурой и так все рядом. Здесь не возникнет проблемы поиска детского сада или школы. Как правило, все будет рядом.
Спрос на апартаменты в столичном регионе действительно высокий. Если рассматривать определенную локацию, то в ее рамках апартаменты и квартиры одного класса будут существенно разниться в цене. Апартаменты в среднем на 15% дешевле квартир. Это обусловлено неким расхождением в статусе, которое как раз и компенсируется ценой. Однако стоит сказать, что удобства и возможности в апарт-комплексах подчас значительно больше, чем в ЖК с традиционными квартирами.
- Сейчас существует много разных мнений по поводу увеличения стоимости жилья после перехода на проектное финансирование. Можете ли Вы дать свой прогноз, относительно будущих цен на апартаменты?
- Определенно ценник будет меняться, потому что переход на проектное финансирование вносит дополнительные расходы в себестоимость строительства. Стоимость увеличится в среднем на 10-15%, но произойдет это не сразу. Все застройщики, у которых были перспективные площадки, так или иначе этот закон «отыграли». Они подготовились, открыли заранее разрешение на строительство, и некоторое время на них новый порядок действовать не будет. Но тем не менее, все в обязательном порядке скоро перейдут на эскроу-счета.
- После прогремевшей новости о повышении пенсионного возраста, многие россияне задались вопросом инвестиции денег с целью иметь собственную надбавку к пенсии. Выгодно ли сейчас инвестировать в апартаменты?
- Да, тема арендного или доходного бизнеса сейчас очень актуальна. Как правило, самая высокая организация этой деятельности происходит именно в сегменте апартаментов. Даже у нас очень много покупателей приобретают жилье с целью получения дальнейшей прибыли от сдачи в аренду. В услуги управляющей компании, помимо эксплуатационных вопросов, также будет входить полное обеспечение доходного бизнеса для собственников. Владельцы смогут получать ежемесячную прибыль, а управляющая компания небольшой процент от сдачи. Примерная окупаемость апартаментов составляет 7-10 лет. То есть, если заранее подготовиться к покупке и постараться как можно скорее выплатить кредит, то на перспективу получится очень существенная прибавка к пенсии.
