Введение эскроу-счетов повысит цены на новостройки и изменит структуру рынка

На днях стало известно об утверждении плана поэтапного перехода к проектному финансированию. В рамках программы предполагается использование банковских эскроу-счетов, куда участники долевого строительства будут переводить свои деньги. При этом задачей банка станет финансирование возведения домов, в том числе за счет переданных гражданами средств.

На фоне данной инициативы стали возникать различные опасения, в частности, по поводу подорожания новостроек. Дело в том, что деньги граждан, направленные на строительство согласно ДДУ, будут храниться в банке на специальных счетах эскроу. Эти деньги застройщик сможет получить только после окончания строительства, а для его реализации придется привлекать инвесторов или брать кредит. В связи с обслуживанием кредита девелопер должен восполнять дополнительные издержки, что однозначно приведет к возрастанию себестоимости квадратного метра, как убеждены эксперты. «Девелопер экономил, когда брал деньги у покупателя по ДДУ без процентного обложения, за счет чего мог устанавливать лояльную цену», – говорит Аналитик АЛОР БРОКЕР Кирилл Яковенко.

 «Эти деньги (на счетах эскроу) «не работают» на проект, и этим все сказано. Повышение цен в новостройках – неизбежная перспектива, – заявляет Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group. -– На сколько процентов, станет понятно после того, как будет озвучена ставка проектного финансирования, но рост будет от 15-20%». Кирилл Яковенко прогнозирует чуть меньшее увеличение стоимости и называет 10-15%.

Кроме того, по мнению Ольги Барабановой,  изменение схемы финансирования строительства кардинально повлияет на структуру рынка: «Если сейчас покупка в новостройке – реальная возможность приобрести «последнюю модель» квартиры значительно дешевле б/у-аналога вторичного сегмента, то при переходе на проектное финансирование такие сделки станут исключительной прерогативой». Кирилл Яковенко также объясняет, что цена уже не будет меняться за период стройки, как было раньше, и стоимость жилья на уровне котлована и готовой квартиры окажется одинаковой.

Глава Минстроя РФ Михаил Мень сообщил, что при работе по новой схеме девелоперы получат послабление относительно требований к уставному капиталу и достаточности собственных средств. Однако генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин полагает, что подобные преференции не компенсируют увеличение издержек застройщика из-за отсутствия доступа к средствам вкладчиков.

 Вместе с тем Кирилл Игнахин считает, что новые меры сыграют против «слабых и ненадежных» участников рынка. Поскольку ответственность за риски будет ложиться также и на банки, последним придется досконально проверять компании, претендующие на пользование счетами эскроу. Кроме того, согласно прогнозам  аналитика по корпоративным и инвестиционным рейтингам «Эксперта РА» Александра Мартьянова, долговые нагрузки окажутся слишком большими для мелких застройщиков и вынудят их покинуть рынок. «Особенно нововведение скажется на числе застройщиков в регионах, их число точно уменьшится к 2020 году», – замечает аналитик АЛОР БРОКЕР Кирилл Яковенко.

«Обратная сторона любого ограничения – это потеря возможностей, – объясняет Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group. – Девелопмент ожидает укрупнение и монополизация, а сфера влияния банковского сектора в строительной области существенно вырастет. Например, прорабатывается идея банковского контроля над допустимыми расходами по статьям строительства. Но девелопмент не должен становиться подразделением банка. Это сложный производственный бизнес, цель которого – удовлетворить потребность общества в продукте и обеспечить прибыльность компании. То, как девелопер решает эту задачу – вопрос его профессиональных компетенций, внутреннего регламента, сложности и гибкости финансовой модели. Все проекты разные, у каждой компании своя стратегия и ниша. Попытка «постатейного» нормирования финансовых операций на уровне внешнего регулятора противоречит принципам ведения бизнеса в конкурентной среде. Жесткие нормативы ограничивают развитие. Слабая конкуренция всегда способствует росту цен и потерям в качестве».

Как отмечает директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов, новый механизм хоть и исключит возможность потери денег дольщика, поставит под удар самого застройщика, который будет осуществлять строительные работы за собственные средства и при этом продолжит отвечать за несвоевременную сдачу квартиры, даже если виноват будет дольщик.

Однако и насчет безопасности самих граждан участников долевого строительства возникают сомнения. «Не секрет, что банковский сектор отнюдь не является «тихой гаванью»», – говорит Ольга Барабанова. – «Для того чтобы обезопасить дольщиков, необходимо проработать механизм защиты средств на эскроу-счетах». Напомним, что пока законодательством не предусматривается страхование средств на эскроу-счетах, открытых по договору ДДУ.

На данный момент возможность использования эскроу-счетов уже существует, но она не привлекает девелоперов в отличие от «долевки», когда направленные напрямую застройщикам деньги дольщиков являются «бесплатными» и по ним не приходится выплачивать проценты.

Тем не менее некоторые специалисты полагают, что подобную схему все же можно сделать интересной для девелоперов. Подтолкнуть их к переходу на новую форму финансирования, по словам Кирилла Игнахина, могла бы отсрочка по выплате процентов до завершения строительства.

Кроме того, по информации Ольги Архангельсккой, партнера и руководителя отдела консультаций по недвижимости компании EY, применение счетов эскроу избавит застройщиков от необходимости внесения средств в компенсационный фонд и других требований относительно ДДУ, начинающих действовать с 1 июля 2018 года.

Как сообщает Архангельская, тот банк, на счетах которого содержатся деньги долевых вкладчиков, будет выдавать девелоперу кредит на строительство с гибкой процентной ставкой. По мнению специалисты, данный механизм обеспечит безопасность для покупателя, так как сведет к минимуму риски банкротства строящей компании и значительных задержек в выполнении работ. Для застройщиков же  появится надежный источник финансов для реализации проекта. «Банк, если удается продать большее число квартир в проекте, привлекает с помощью застройщиков много средств в свой внутренний оборот, в результате чего застройщик может рассчитывать на выгодные кредиты», – объясняет Аналитик АЛОР БРОКЕР Кирилл Яковенко. «Также девелопер мотивирован строить быстрее и успевать в сроки, так как получит деньги из привлеченных средств назад», – добавляет эксперт.

При этом, согласно исследованиям компании EY, складывается возможность установления эффективной ставки финансирования ниже 6% годовых, что, по прогнозам компании, несущественно повлияет на конечный инвестиционный бюджет – приблизительно на 2,5%-3,5%, а в случае отмены обязательных взносов для девелоперов на 1,5-2%. Специалист также считает, что  предотвратить ощутимое изменение стоимости жилья способно принятие различных соответствующих мер, например, оптимизация плана продаж.

«За счет того что застройщики будут привлекать для банков деньги с помощью эскроу, есть возможность делать цену конечного квадратного метра по договору несколько выгоднее для клиента, чем по обычной схеме, – говорит Кирилл Яковенко. – Поэтому эскроу будет пользоваться популярностью у крупных девелоперов, уверенных в том, что они смогут продать большую часть квартир».

«Так или иначе, по данной схеме в первое время, скорее всего, будут работать только банки из первой 10-ки, что еще больше оттенит остальных игроков банковского сектора от строительной сферы», – добавляет Яковенко. Напомним, ранее СМИ сообщали о том, что лишь 19 банков будут уполномочены в открытии специальных счетов для застройщиков.

Как резюмирует аналитик АЛОР БРОКЕР, с одной стороны новая модель финансирования гарантирует то, что дольщик получит жилье вовремя и оно будет высокого качества, с другой – означает, что «время дешевых новостроек, когда Мортон задал моду на бюджетные студии «для тещи» точно ушло».

Фотоматериалы: 1-basic