Фонд защиты прав дольщиков - новый гарант безопасности

Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства начал свою работу 20 октября. Новая организация пришла на смену страхованию, которое власти признали неэффективным. Теперь новые проекты будут регистрироваться и страховаться в новом фонде.  Согласно информации на официальном сайте, фонд призван повышать гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, денежные средства которых задействованы в строительстве жилья. Однако распространяется это только на Договоры долевого участия, заключенные после 21 октября.

В рамках организации формируется отдельный компенсационный фонд, средства которого будут направляться исключительно на осуществление помощи пострадавшим дольщикам. Данный фонд финансируется за счет взносов девелоперов: они должны направлять туда сумму в размере 1,2% от каждого заключенного ДДУ. В первый год планируется собрать 4,5 миллиарда рублей. В дальнейшем (после 1.07.18) не исключается изменение тарифа, если того потребуют обстоятельства, но корректировки допускаются не чаще раза в год.

Кстати претендовать на помощь фонда возможно будет лишь на основании договоров, взнос по которым полностью оплачен застройщиком. Поэтому данный факт важно проверять перед заключением ДДУ.

Фонд будет обеспечивать завершение строительства жилья или выплачивать возмещения дольщикам, обязательства перед которыми застройщик не может выполнить. По правилам, сначала в отношении проблемной строительной компании начинается арбитражный процесс, и, когда суд признаёт компанию банкротом и запускает в отношении нее конкурсное производство, Фонд  защиты дольщиков приступает к осуществлению вверенных ему обязательств.

Решение о том, ждать возведения дома или получить компенсацию, примут сами дольщики на общем собрании, проведение которого обеспечивает конкурсный управляющий, назначенный Арбитражным судом. Например, на ранней стадии строительства, можно требовать денежное возмещение, а когда работы близки к завершению, есть смысл дождаться их окончания. Так или иначе, решение остается за Вами, а вернее, за коллективом. Если дело касается жилого комплекса, включающего несколько домов, по каждому объекту решение принимается отдельно.

В случае продолжения строительства, Фонд защиты прав дольщиков на конкурсной основе подберет нового застройщика и выделит ему средства на завершение работ. Если же участники выбирают компенсацию, в течение двух недель после принятия ими решения фонд разместит на своем сайте информацию о сроках и месте приема заявлений о выплате. По указанному адресу дольщику нужно будет представить само заявление, паспорт и выписку из реестра требований кредиторов. В течение десяти рабочих дней заявитель должен получить деньги.

Размер компенсанции будет отличаться от фактических затрат и вычисляться исходя из площади по ДДУ, умноженной на среднюю стоимость первичной недвижимости. При этом в расчет берется не более 120 м² площади квартиры. Данный подход покрывает риски покупателей стандартного жилья и может даже принести некоторую прибыль, но оставляет в проигрыше тех, кто приобретал элитные и большие по площади квартиры.

Фонд защиты участников долевого строительства будет контролировать деятельность застройщиков, привлекающих деньги дольщиков, и даст такую же возможность самим гражданам. Фонд сможет потребовать у девелопера бухгалтерской отчетности.  Все расчеты застройшика по строительству будут производиться через счет в едином уполномоченном банке.  Информация о финансовом положении компании и ходе строительства, документация и даже фотографии стройки вскоре станут доступными и для граждан в едином электронном реестре фонда. По словам главы организации Александра Плутника, фонд успешно осуществляет электронное взаимодействие с застройщиками и Росреестром, что позволяет избежать бумажной волокиты.

Статус публично-правовой компании обеспечит прозрачность деятельности самого Фонда защиты дольщиков, так как требует раскрытия информации о проводимой работе, аудита отчетности и системы контроля.

Что касается изменений на рынке недвижимости в силу нововведений, АИЖК не прогнозирует повышения цен на жилье, так как размер взноса застройщиков совпадает со страховой ставкой. Однако опасения некоторых игроков рынка связаны с тем, что тариф может повыситься, и тогда вероятно повышение цен. С этим соглашается Ольга Барабанова коммерческий директор Sezar Group: «Если процент изменится, о чем косвенно говорят заявления руководства Москомстройинвеста, это пропорционально увеличит стоимость квартир. Стоит понимать, что сегодня экономика девелопера не позволяет компенсировать «за свой счет» дополнительные факторы роста, каждый новый в конечном итоге переносится в стоимость продукта». Неопределенность в этом плане создает определенные трудности строительным компаниям по планированию бизнеса.

О влиянии фонда на стоимость квартир преждевременно говорить до середины 2018 года, полагает Яна Глазунова,  генеральный директор VSN Realty: «Важно, чтобы взносы не стали расти, поскольку это начнет прямо влиять на стоимость квадратного метра». Зато, по мнению специалиста, на стоимости жилья заметно отразится совокупность остальных требований к застройщику, которые устанавливают поправки к ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: «Например, условие о необходимости иметь на расчетном счету не менее 10% от прогнозируемой стоимости объекта».

Яна Глазунова считает фонд интересным инструментом защиты прав участников долевого строительства, но разговоры о гарантиях безопасности - преждевременными: «Во-первых, в условиях кризиса может снизиться объем строительства, соответственно, и объем поступлений. Во-вторых, возникновение проблем у системного застройщика вызовет нехватку средств. Сложности могут появиться сразу у нескольких застройщиков, что тоже поставит под вопрос финансовые возможности механизма. Наконец, не исключены и недобросовестные действия при прохождении конкурсного отбора для помощи фонда – пока сложно говорить о том, насколько прозрачными будут все процедуры».

За недолгое время своего существования Фонд защиты дольщиков уже получил от застройщиков несколько миллионов и зарегистрировал первый договор на строительство.  О том, какие плоды принесет работа фонда, пока судить нельзя, но, по мнению юрисконсульта «НДВ-Недвижимости» Марины Козик, данный механизм кажется надежнее и перспективнее страхования. Это подтверждают слова Ольги Барабановой: «Пока не представлены алгоритмы распределения средств, регламенты взаимодействия с участниками, оценивать работу Фонда рано. На уровне идеи создание Фонда, который руководствуется не принципами эффективности бизнеса (как страховая компания), а исключительно интересами дольщиков, — более логичное решение. Станет ли он реальным инструментом защиты покупателей, покажет практика».

Наш портал провел опрос на тему фонда защиты дольщиков среди обычных пользователей интернета. Так, по его результатам наибольшая часть опрошенных пользователей (38%) не осведомлена ни о создании Фонда, ни о его назначении. Тем не менее, те, кто в курсе событий, склонны воспринимать инициативу настороженно. Некоторые из них усматривают наличие подводных камней, и полагают, что Фонд не станет абсолютным благом для обманутых дольщиков, другие опасаются, что комиссия в 1,2 % от стоимости реализованных объектов недвижимости будет переложена застройщиками на покупателей путем увеличения стоимости жилья. И все же 15 % принявших участие в опросе с позитивом отнеслись к формированию Фонда дольщиков, считая, что это обезопасить покупателей квартир от недобросовестного подхода застройщиков. 


Фотоматериалы: https://obzor.press/regions/56459-v-pravitelstve-regiona-snova-iskali-puti-resheniya-voprosov-dolshhikov