Как сэкономить при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры - дело дорогое, и любая экономия в нем будет полезна. Конечно, мы не советуем вам жертвовать качеством жилья и удобством, но, если в целом у вас нет жестких принципов относительно желаемой квартиры, появляются некоторые варианты сохранить часть денег.

Цена на квартиру складывается из многих более и менее значимых факторов. Основные из них помог назвать Кирилл Яковенко, аналитик компании АЛОР БРОКЕР: это качество стройматериалов, тип и класс жилья, технологии строительства и его стадии, район и расположение объекта, его удаленность от центра, близлежащая инфраструктура, наличие и вид отделки, площадь, планировка, этаж и репутация застройщика. Известные компании позволяют себе продавать квартиры на порядок дороже, чем новички, но зато о популярных девелоперах легко найти необходимую информацию и отзывы. К списку относятся также наличие инвесторов или аккредитации проекта при банке и соглашения по кредитным ипотечным программам с банками. Собственно, исходя из вышеперечисленного, можно судить о том, как сэкономить на покупке жилья.

ТИПЫ ЗДАНИЯ

Стоимость квартир в кирпичных домах наиболее высокая, так как кирпич - долговечный и дорогой материал, обеспечивающий хорошую тепло- и шумоизоляцию. Монолитные дома стоят уже несколько дешевле, а срок их эксплуатации остается внушительным – до 150 лет. Самым бюджетным вариантом являются панельные постройки, но они обладают наименьшей тепло- и звукоизоляцией, а также не допускают перепланировки. Про квартиры с возможностью свободной планировки рассказывает Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group: «Современные квартиры в монолитных домах позволяют работать с пространством. Например, у нас в ЖК «Рассказово» в однокомнатных квартирах площадь кухни в базовом варианте может достигать 16 метров, спальни  –18. Такая квартира легко становится «евродвушкой». Еще одно набирающее популярность решение: объединение смежных однокомнатных квартир с целью получения трехкомнатной. И по цене, и по планировочным решениям этот вариант может быть более интересным, чем изначально планируемая «трешка». Работая в этом направлении, мы создали целый альбом решений возможного зонирования пространства. Индивидуальное решение может обеспечить, в том числе, экономию, если поставить такую задачу в приоритет».

ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ

Вне зависимости от типа жилья, сэкономить получится на квадратных метрах, что логично. Метраж квартир с одинаковым количеством комнат сильно варьируется, а вместе с ним меняется и цена. Подумайте, какая минимальная площадь вам необходима и ищите жилье соответствующего размера. Сохранить деньги можно, например, за счет небольшого коридора, отсутствия подсобных помещений или балкона. Кроме того, значительно дешевле продаются компактные квартиры евро-формата.

ПРИЛАГАЮЩИЕСЯ БОНУСЫ

Обращайте внимание на бонусы от застройщика. Тот же самый балкон, "подсобка", отделочные работы или парковочное место могут достаться в подарок или с большой скидкой. Однако необходимо внимательно разобраться с условиями акции. Возможно, это всего лишь маркетинговый ход и покупка с таким «привлекательным предложением» в итоге не окажется выгодной или даже обойдется дороже. Как объясняет корпоративный юрисконсульт ГК «Лекс-Групп» Александр Калачев, здесь «могут быть не совсем честные ходы, в которых предлагаемая цена оказывается занижена за счет озвучивания «чистой» стоимости квартиры без дополнительных платежей. Только в договоре уже можно обнаружить, например то, что в стоимость квартиры не входит чистовая отделка, с которой она сдается, или остекление лоджий».

РЕМОНТ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА

Между прочим, если говорить об отделке, то приобрести квартиру с готовым ремонтом или заказать его у компании-застройщика оказывается выгоднее, чем делать ремонт самостоятельно.  Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», поясняет, что застройщику ремонтные работы обходятся намного дешевле благодаря оптовым, объемным заказам и тесному сотрудничеству с другими компаниями. Покупателям предлагаются несколько вариантов чистовой отделки в разных стилях. Чтобы избежать разочарования от выполненной работы, попросите показать примеры дизайна, поинтересуйтесь, какие будут использоваться материалы. Не будьте опрометчивы, но и не слишком поддавайтесь опасениям насчет качества: на самом деле оно обычно страдает в квартирах муниципальных или, в крайнем случае, экономкласса. В основном принцип таков: чем проще квартира (и ниже ее класс), тем, соответственно, проще материалы, и весь ремонт незатейливее, и подход к нему.

НЕПОПУЛЯРНЫЕ КВАРТИРЫ

Выгодно приобрести можно жилье менее востребованного типа или неликвид, которое есть в каждом доме, – рассказывает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Сюда относятся, например, квартиры с непопулярной, менее функциональной или неудачной планировкой (крохотная кухня, маленькие комнаты и большой коридор), с выходящими во двор окнами, квартиры, расположенные рядом с лифтом, на первом и последнем этаже или на втором над магазином. На остальных этажах цена на одинаковые квартиры тоже может различаться, но не сильно.

«Дешевле стоят также квартиры, окна которых «смотрят» на соседний дом, иногда по более низкой цене предлагаются торцевые и угловые квартиры.  Обычно разница между аналогичными лотами в одном и том же проекте достигает порядка 10%», – добавляет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

«На рынке новостроек на первое место выходит функциональность жилых помещений, поэтому квартиры с нерационально использованным метражом будут ощутимо терять в цене»,  – поясняет Яна Глазунова. «Самыми дешевыми считаются квартиры на первом этаже, что связано и с меньшим количеством дневного света и с необходимостью «прятаться» за шторами от прохожих. Квартиры на верхних этажах обычно опасаются брать из-за возможных проблем с крышей, однако, качественные комплексы строятся с использованием современных строительных технологий, поэтому проблемы, как и страх покупателей, уходит в прошлое», – продолжает эксперт. Виктор Прокопенко же считает, что  в современных монолитных домах комфортно жить и на первом этаже: «например, в ЖК «Рассказово» уровень окон первого этажа не позволяет даже при желании заглянуть квартиру». Высота потолка увеличена здесь до 3,6 метров, а цена, тем не менее, остается небольшой. Что касается вида из окна, то, по словам директора по продажам Sezar Group, в том же «Рассказово» разница в цене квадратного метра в аналогичных квартирах в зависимости от видовых характеристик достигает 20%. При этом «вид на лес» объективно нужен далеко не каждому, а современный обустроенный двор тоже может радовать глаз.

РАЙОН И РАСПОЛОЖЕНИЕ

На стоимость недвижимости сильно влияет ее расположение.  Ирина Доброхотова считает местоположение дома (и, следовательно, транспортную доступность)  самым важным фактором, влияющим на цену квартиры. Чем лучше обустроен район, чем шире развита его инфраструктура и чем больше достопримечательностей находится поблизости, тем выше здесь будет цена на жилье. «Если говорить в целом, то в Центральном и Юго-Западном округах самые дорогие квартиры, дешевле всего будет жилье на Юго-Востоке Москвы и в районах за МКАДом», – сообщает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. В настоящее время девелоперы в основном не просто строят дома, но и облагораживают окружающую среду, поэтому есть возможность найти простенький, но уютный и пригодный для жизни район.

ПОКУПКА В НАЧАЛЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Покупка квартиры на раннем этапе строительства позволит сэкономить в среднем 20 %. Как сообщает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», «Самую весомую экономию принесет покупка квартиры на стадии котлована, поскольку на данном этапе стоимость иногда на треть ниже, чем к сдаче дома. При этом самые доступные цены нужно искать в первых очередях масштабных проектов. Но в этом случае не следует забывать о рисках, поэтому перед покупкой нужно тщательно изучить документы застройщика и его репутацию». Выбирайте компании, известные своей надежностью в строительстве и в работе с банками, которые проверяют финансовое состояние фирмы. По словам генерального директора Бюро Правовой Поддержки «ГриЛВиЛ» Григория Лебедева, если цена договора долевого участия оказывается меньше нижней планки рынка, это, как правило, говорит о том, что владельцы компании-застройщика не собираются вводить объект в строй в срок указанный в договоре, а рассчитывают собрать как можно больше денежных средств с граждан, вывести их и обанкротить компанию. Повышение безопасности сделок по ДДУ обещает работа нового Фонда по защите прав дольщиков. Кроме оформления ДДУ непосредственно с девелопером, возможно приобретение квартиры по Договору переуступки прав требования. О плюсах и минусах подобных сделок читайте в нашей статье.

СПОСОБ ОПЛАТЫ

Безусловно, выгоднее оплачивать сразу всю сумму покупки недвижимости и не переплачивать проценты. Однако такая возможность есть не всегда, и на выручку приходит ипотека. Но опять же, помните: чем больше денег вы внесете в качестве первоначального взноса, тем меньше «набежит» вам по процентам в последующие годы.  «Кроме того, за счет увеличения первоначального взноса, застройщики иногда предоставляют скидку в виде снижения ставки по ипотеке, – говорит юрисконсульт Александр Калачев».

Сейчас ипотечные ставки постепенно снижаются, девелоперы совместно с банками предлагают выгодные программы, так что покупка в ипотеку становится неплохим вариантом. Специалисты рекомендуют искать наиболее выгодные ставки в банках с государственным участием - вряд ли они обанкротятся даже в кризисное время.

«Сегодня в ряде проектов застройщики в рамках совместных с банками программ предлагают ставки от 6,75%. Это чуть ли не вдвое ниже, чем при стандартных условиях кредитования, – рассказывает Ирина Доброхотова. – Правда, субсидированная ставка действует, как правило, не более 1-2 лет, далее в силу вступают «рыночные» условия кредитования. Некоторые банки и застройщики не ограничиваются льготной ипотекой и идут даже дальше – в рамках различных совместных программ на рынке можно встретить ставки по ипотеке от 9% годовых на несколько лет. Учитывая, что в первые годы выплачиваются в большей мере проценты по кредиту, такая акция помогает сократить размер переплаты для заемщиков».

«Еще один вариант, – продолжает эксперт, – это рассрочка без процентов, которая сегодня предлагается в большинстве проектов, иногда даже при внесении 30% от стоимости квартиры. Такая схема покупки позволяет зафиксировать стоимость квартиры, и дает возможность собственные деньги использовать в это время для своих целей». Однако Григорий Лебедев, предостерегает: «Длительная (более года) рассрочка по оплате может свидетельствовать о том, что застройщик заведомо не собирается исполнять свои обязательства в срок, так как создаёт ситуацию, при которой денежные средства необходимые для строительства поступают не в период строительства, когда они необходимы.

В последнее время, однако, появляются сомнительные предложения от застройщиков по так называемому «ипотечному донорству». Для привлечения средств компании ищут тех, кто возьмет на себя ипотеку и купит у них квартиру, обещая при этом заемщику полную оплату ипотеки с их стороны и даже предоставление ему вознаграждения. Юристы не одобряют такие схемы и связывают их с юридическими проблемами в строительстве, финансовым неблагополучием компании и трудностями с получением кредита. Недобросовестные компании проводят так свои махинации: получают деньги от покупателя, первые месяцы вносят платежи в банк и в это же время обналичивают остальную сумму, затем скрываются с деньгами, а компания банкротится. Покупатель не только теряет отданные застройщику деньги, но и оказывается вынужден платить по второму разу - погашать ипотеку.  Хотя, если в соответствующих договорах между заемщиком (покупателем), банком и застройщиком официально закрепляется обязательство последнего по полной или частичной выплате ипотеки, сделку можно считать надежной. Так или иначе, советуем быть аккуратнее с подобными предложениями и проверять всю документацию.

СКИДКИ ПО АКЦИЯМ

Застройщики нередко предоставляют скидки на недвижимость. "Ловить" их можно на сайте компании или выставках недвижимости. «Основная причина скидок - это низкий спрос, который с помощью специальных акций пытаются стимулировать», – объясняет Яна Глазунова.  Как рассказывает Ирина Доброхотова, «В последние три года на фоне невысокой платежеспособности населения застройщики используют все возможные методы стимулирования покупателя; акции и скидки стали практически перманентными. Но и в этой ситуации можно выделить несколько периодов, когда бонусы бывают особенно щедрыми. Как правило, это предновогодний парад скидок, акции, приуроченные к другим праздникам, а также скидки в «низкий сезон» - летом, в период отпусков, и в начале года, когда наступает постпраздничное затишье. Отслеживание таких периодов в выбранном проекте и покупка в рамках акции в итоге позволят сэкономить неплохие деньги – от 3 до 17%, в зависимости от проекта. При этом надо понимать, что с наибольшей скидкой чаще всего продаются отдельно взятые лоты – например, квартиры большой площади».  По  словам Яны Глазуновой, опасаться таких скидок не стоит, наоборот, это «отличная возможность купить квартиру по сниженной цене».

В то же время аналитик Кирилл Яковенко предупреждает: «Прежде чем покупать квартиру по большой скидке надо изучить всю имеющуюся информацию о застройщике. Порой квартиры со скидкой подразумевают риск несвоевременной сдачи, или же на стройматериалах и качестве работ застройщик счел существенно сэкономить».

Не стесняйтесь самостоятельно спрашивать застройщика и договариваться о скидке - это нормальная практика. В частности, при одновременном приобретении парковочного места, еще одной квартиры или работ по отделке.

Ну и наконец, после покупки жилья, не забудьте подать заявление на возврат налогового вычета. Так, вы имеете право вернуть 13% от цены квартиры, если у вас есть постоянная работа с официальной заработной платой.  

Фотоматериалы: Gamersnew