Банк России опубликовал указания, в которых установил особый порядок формирования резервов по кредитам девелоперов, использующих счета эскроу.
Напомним, что уже с 1 июля этого года пройдет масштабная реформа строительного рынка, закончится «эпоха» обманутых дольщиков и нецелевого использования средств застройщиками. Деньги покупателей будут зачисляться на специальный эскроу-счет, а девелопер сможет их забрать только после передачи квартир дольщикам. То есть средства покупателей останутся неприкосновенны, а компании будут строить на выделенные для этого банками кредиты.
«Безусловно, это событие уже сказывается на строительном рынке» - поделилась с нами партнер практики «Оценка» компании «НЭО Центр» Арина Матвеева , - «Во-первых, застройщики в своих моделях для новых проектов пересмотрели стратегию реализации площадей: если ранее старт продаж приходился практически на момент получения разрешения на строительство, то сейчас застройщики не видят финансовой целесообразности реализовать квадратные метры по низким ценам на ранних этапах строительства.
Во-вторых, намечается удорожание стоимости строительства, в том числе и за счет привлечения проектного финансирования.
В-третьих, повышение ключевой ставки приводит к росту ставок по ипотеке и сокращению спроса на фоне снижающихся реальных доходов населения, следовательно, переложить издержки на покупателей застройщикам не удастся. Таким образом, 2019 год для всех участников строительного рынка будет сложным этапом перехода на новую бизнес-модель» - считает эксперт.
В документе Цетробанка говорится, что размер финансирования будет определяться рядом критериев, устанавливающих кредитоспособность застройщика, а именно:
- текущие рыночные условия;
- финансовые показатели;
- стресс-анализ;
- опыт работы на рынке;
- финансовое состояние подрядчиков;
- качество и надежность инвесторов.
Проще говоря, банк будет вводить «кредитный риск» (расчетный резерв) на случай неисполнения застройщиком своих обязательств. Согласно указаниям Центробанка, девелоперов будут делить на 4 группы кредитоспособности:
- «высокая» (расчетный резерв от 1 до 5%);
- «достаточная» (расчетный резерв от 5 до 10%);
- удовлетворительная (расчетный резерв от 10 до 35%);
- слабая (расчетный резерв от 35 до 100%).
Как нам рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, формирование резервов по выданным в кредит суммам – в целом невыгодно для банков. «Речь идет фактически о «заморозке» значительных объемов средств на случай неисполнения заемщиком своих обязательств. В принципе, в отношении абсолютного большинства девелоперов банки уже создают резервы.
Другое дело, что теперь кредиторам придется ориентироваться на конкретные диапазоны норм резервирования, в зависимости от опыта работы застройщика, стоимости квадратного метра его проектов, темпов реализации и т.д. Так, при идеальном раскладе при выдаче займа на строительство дома стоимостью 1 млрд. рублей для девелопера с высоким уровнем кредитоспособности резерв составит от 10 до 50 млн. рублей. При слабом уровне кредитоспособности придется «заморозить» уже от 350 млн. до 1 млрд. рублей.
В итоге застройщикам с небольшим опытом работы и низкими темпами реализации будет сложнее получить проектное финансирование. И даже в случае положительного решения банка ставки для таких заемщиков окажутся выше средних по рынку. Выходом из ситуации, возможно, станет предоставление дополнительного залогового имущества, что позволит частично снизить риски и уменьшить ставку резервов. В то же время по-прежнему остается вопрос субъективности отнесения застройщика к тому или иному уровню кредитоспособности, поскольку речь идет о нескольких критериях оценки. В любом случае высокие ставки резерва по выданным кредитам повышают проценты по проектному финансированию, что ведет к росту цен на жилье» - поделилась Мария Литинецкая.
Почти треть жилых проектов находятся в «красной зоне» по кредитоспособности
Около 30% застройщиков по всей стране пребывают на критическом уровне в связи с переходом на новые условия строительства. По словам главы Минстроя Владимира Якушева, эти компании находятся в «красной зоне» по своей кредитоспособности и с высокой долей вероятности могут не получить банковского финансирования после перехода на эскроу-счета.
Эти данные привела госкомпания «Дом.РФ» после результата анализа всех новостроек в России. Министр подчеркнул, что эти девелоперы строят 14,5 млн. кв. м. жилья, в которых уже купили квартиры порядка 250 тыс. семей.
