Новости рынка

Прогноз развития рынка жилья от девелоперов

Прогноз развития рынка жилья от девелоперов
Фотоматериалы: VK

Постоянные поправки в законе о ДДУ, разделение застройщиков по кредитоспособности, проектное финансирование, эскроу-счета - все то, чем живет рынок недвижимости и активно обсуждается всеми его участниками уже на протяжении года.

Но, как говорится, обратной дороги нет: закон уже подписан президентом, банки ведут подготовку к открытию спец.счетов для клиентов и формированию резервов, а будущие покупатели новостроек гадают на сколько же вырастит стоимость жилья.

Понятное дело, что реформа рассчитана на безопасность денежных средств потребителей и искоренение проблемы обманутых дольщиков. О том, как будут действовать застройщики, особенно мелкие, чтобы оставаться «на плаву», не терять доходов и быть в деле, волнует общественность в меньшей степени.

Когда только заговорили о преобразовании строительной отрасли и изменениям правил «игры», девелоперы долго возмущались и вносили свои предложения по смягчению требований. Например, теперь, чтобы начать новый проект, компании обязаны иметь на счету не менее 15% от проектной стоимости строительства. Это, так называемый, необходимый инвестиционный порог для выхода проекта на этап реализации. 

Именно из-за этого многие эксперты и даже начальник управления по контролю и надзору в области долевого строительства «Москомстройинвеста» Александр Семенов выразили свое предположение о возможном уходе с рынка около трети столичных компаний-застройщиков. Напомним, что сейчас в столичном регионе работают порядка 300 девелоперов.

Затем в Госдуме, буквально за несколько дней до принятия новых поправок в 214-ФЗ, депутаты внесли «резкое» и неожиданное дополнение, запрещающее строить с 1 июля по старым правилам абсолютно все проекты, на которые уже было получено разрешение. Между тем, застройщики старались «набрать» таких разрешений заранее, чтобы продолжать реализацию проектов по привычному ДДУ и не торопиться с открытием эскроу-счетов и банковского финансирования.

В общем, изменений произошло действительно очень много, и нам стало интересно, как же среди всей этой суматохи и будущей неопределенности, чувствуют себя те, без кого мы остались бы без новых современных новостроек.

Мы решили выяснить, что же сами девелоперы думают о реформе, что им пришлось пережить, и с какими трудностями еще предстоит встретиться застройщикам и покупателям «с глазу на глаз». Предлагаем вам ознакомиться с их мнениями и заглянуть во «внутреннюю кухню» строительства.

Больше всего недовольства у застройщиков вызвала последняя поправка в законе о ДДУ. «Органам власти было бы правильнее сразу занять финальную позицию по дальнейшему функционированию стройкомплекса вместо непредсказуемого ужесточения условий раз в несколько месяцев» - поделился с нами финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников.

Также, по его словам, нынешние поправки ускорят и без того ожидаемый тренд на снижение доступности жилья для конечных потребителей. Изменения начнутся уже со второго квартала 2019 года, а в полной мере рынок ощутит их в 2020 году. Он подчеркнул, что рост цен можно было бы компенсировать повышением доступности ипотеки, однако текущая макроэкономическая ситуация не позволяет этого сделать, поэтому уже в 2019 году спрос на первичное жилье может заметно сократиться.

Коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина считает, что инициатива Центробанка продолжит тенденцию к укрупнению рынка и «вымыванию» с него средних и мелких застройщиков.

Если говорить в целом о законодательной инициативе, то в результате перехода застройщика на эскроу-счета увеличиваются его расходы на обслуживание кредита и прочие издержки, связанные с новой системой. «От этого вырастит себестоимость строительства и, как следствие, цены на новостройки для конечного потребителя. По нашим прогнозам, стоимость квадратного метра в течение этого года вырастет на 10%» - рассказала эксперт. Кстати, как нам удалось выяснить, этой же цифры придерживаются и эксперты «А101».

А вот федеральная компания «Талан» видит в реформе множество плюсов. По словам финансового директора Евгения Романенко, это сделает рынок еще более безопасным, прозрачным и цивилизованным. «Мы пока что единственные, кто ведет уже два проекта по эскроу. В обоих случаях мы получили проектное финансирование от Сбербанка на очень выгодных условиях – ставка зависит от темпов реализации проекта и сейчас составляет всего 0,1%. Раньше о таких условиях мы и мечтать не могли.

По нашему опыту пока что самое узкое место в законе для застройщика — это требование к минимальному размеру собственного участия к проекту. Раньше региональный застройщик мог войти в проект с 7-10% от бюджета, а сейчас банк требует вложить в проект не менее 15%.  Но по факту, размер участия определяется на кредитном комитете банка на основе его оценки рентабельности проекта, которая обычно рассчитывается с дисконтом. 

В итоге консервативной банковской оценки собственное участие может достигать 30% и даже 40% от бюджета проекта. И вот как раз механизма, откуда получить средства для собственного участия, пока «кэш-флоу» (денежные потоки, - Прим. Ред.) по реализуемым проектам копятся на счетах эскроу, не существует. Бридж-кредитование (краткосрочный кредит с высоким процентом, - Прим. Ред) только тестируется крупными банками. Нам выделен Сбербанком такой кредит – в размере 200 млн рублей, но насколько эта практика может стать массовой – это вопрос» - поделился Евгений Романенко.

В свою очередь, Дмитрий Трубников из «А101» добавляет, что в целом строительная отрасль приветствует суть реформы, однако девелоперов беспокоит частота и хаотичность смены правил игры. Именно она, а не суть предлагаемых изменений, с высокой степенью вероятности окажет негативное влияние на рынок. «Недавно Президент России говорил о том, что не следует ставить знак равенства между бизнесменами и мошенниками, однако вектор законотворческой деятельности свидетельствует о том, что восприятие бизнеса не поменялось. Проблема только в том, что «рывкообразное» регулирование весьма вероятно даст эффект, прямо противоположный основной цели изменений – сделать рынок жилья безопасным для потребителей», - считает эксперт.

Подборки по теме