Что важно знать о перепланировке жилья: допустимые изменения, ограничения,  согласование

Иногда так хочется что-нибудь изменить в квартире, сделать все на свой лад, улучшить, перепланировать. Однако не все работы по перепланировке и переустройству жилья допускаются Жилищным кодексом РФ. О том, что все-таки можно изменить в помещении и при каких условиях, мы поговорим в этой статье.

Перепланировка, согласно Жилищному кодексу РФ – это изменение  конфигурации жилого помещения. Переустройство представляет собой работу с инженерными сетями и различным оборудованием (газ, электричество). Оба мероприятия требуют внесения определенных изменений в технический паспорт помещения, а некоторые работы должны быть согласованы с соответствующими органами.

Однако сначала обратимся к вариантам, не предполагающим никакого согласования.  Помимо обычного ремонта, включающего отделочные работы, разрешение не требуется на остекление и утепление балкона, установку или разборку встроенной мебели, не образующей отдельные помещения согласно документации. Без согласования можно переставлять электроплиты в пределах кухни, нагревательные и газовые приборы без новых подводящих сетей, заменять, (но не перемещать!) инженерное оборудование аналогичным по параметрам и функционированию. Можно даже установить автоматические двери, если это не меняет внешних габаритов помещения.

Согласование некоторых незначительных изменений с Мосжилинспекцией проводится в упрощенном порядке и не требует фиксации в техническом паспорте. Согласно информации на Официальном сайте Мэра Москвы, к ним относится ряд работ с обычными ненесущими перегородками (разумеется, не межквартирными): полная или частичная их разборка, заделка или создание в них дверных и оконных проемов, а также установка дополнительных легких перегородок без увеличения нагрузки на межэтажное перекрытие. Легко согласуется  перемещение сантехнических приборов в санузлах и кухнях (без изменения размеров помещений), а также инженерного оборудования, его (пере)установка или замена, но только при условии, что изменения не предполагают увеличение потребления воды и энергии или прокладку новых подводящих сетей – для таких ситуаций предусмотрен иной порядок согласования.

В остальных упомянутых случаях минимальный пакет документов (паспорт с копией, заявление о согласовании и проектный эскиз, т.е. план квартиры с обозначением планируемых изменений) предоставляется в любой центр госуслуг «Мои документы». Решение по заявлению принимается в течение 20 рабочих дней, и после получения официального одобрения можно начинать проведение работ. По их окончании подается заявление на оформление акта о завершенной перепланировке.

Существенное переустройство помещения предполагает более серьезный процесс согласования, решение по которому принимается с учетом определенной ситуации и конкретных условий и не всегда оказывается положительным. Например, не все так просто с изменением устройства несущих конструкций и разборкой ненесущих разгружающих перегородок, которые принимают дополнительную нагрузку от перекрытия.  Это же касается  установки тяжеловесных перегородок, дающих сверхнормативную нагрузку (более 150 кг/кв. м) на железобетонные перекрытия, а также работ с перегородками в домах с деревянными конструкциями.

Особого рассмотрения требует вопрос о создании проемов между этажами и установке лестниц в случае объединения квартир по вертикали и изменение конструкции полов (не затрагивающее перекрытие). При получении соответствующего разрешения допускается замена газовых плит электрическими, совмещение балкона с жилой комнатой, ванной и туалета, перемещение санузла и упомянутые ранее существенные работы с оборудованием и инженерными сетями. Пристроить балкон, террасу или лоджию тоже вполне реально, но лишь на первом этаже. Что касается разрешения на перенос туда радиатора, получить его возможно, хоть и непросто. Как сообщает корпоративный юрисконсульт ГК «Лекс-Групп» Александр Калачев, помимо подготовки проекта специализированной организацией, требуется его согласование с пожарной службой и Роспотребнадзором, получение расчетов теплопроводности и ряд других заключений. Затем следует регистрация перепланировки и внесение изменений в правоустанавливающие документы. Вместе с этим изменяется жилая площадь, так как балкон теперь относится к жилым помещениям.

По словам Александр Калачева, в настоящее время требует согласования с Градостроительным комитетом установка кондиционера. Блоки обычно не размещаются на памятниках архитектуры, но можно сделать запрос относительно фасада, на котором установка все же разрешена.  Расположение наружного блока согласуется в УК или ТСЖ после подачи туда заявления от собственника. Важно, чтобы кондиционер по возможности не было видно с улицы, поэтому внешний короб устанавливается со стороны двора или так, чтобы его загораживали другие здания. Возможно размещение наружного блока на кровле или балконе, если он не выступает за их границы.

В соответствии с общим порядком для согласования значительных изменений можно лично обратиться в «Мои документы» или подать заявление онлайн на Официальном сайте Мэра Москвы, предоставив паспорт с копией, само заявление, согласие собственников помещения и документ, подтверждающий право собственности, технический паспорт помещения и проект переустройства – типовой или индивидуальный. Рассмотрение типового проекта происходит дольше и может занять до 35 дней. В случае одобрения изменений центр госуслуг выдает журнал производства работ.

При этом некоторые работы (например, с газом) могут осуществляться только организацией, имеющей разрешение на их проведение. А за всем процессом перепланировки должна следить контролирующая инстанция (Мосжилинспекция, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, имеющие допуск к соответствующим работам по типовому проекту или сами подготовившие индивидуальный проект).

Важно помнить, что запрещены любые работы, которые могут привести к ухудшению условий эксплуатации дома и отрицательно сказаться на качестве жизни в нем других жильцов. Так, обязательно нужно соблюдать допустимый проектом показатель нагрузки на конструкции, в частности несущие. Нарушение их прочности и устойчивости может привести к обрушению; снос несущих стен вообще категорически запрещен. Не допускается использование общих систем водоснабжения для обогревания пола в любых комнатах, уменьшение и нарушение вентиляционных каналов. Правила безопасности не позволяют объединить кухню, оснащенную газом, с жилой комнатой. Достроить балкон выше второго этажа, к сожалению, тоже не получится. На этом список не заканчивается, мы назвали лишь основные моменты. Ситуации очень разные, многие из них нуждаются в отдельном рассмотрении. Если же говорить в общем, то проводимая вами планировка не должна затрагивать других жильцов или сказываться на функционировании дома и его систем, а все работы  должны быть безопасными и осуществляться в согласии со строительными, санитарно-гигиеническими и другими нормами. Условия проведения перепланировки и порядок согласования при этом могут несколько меняться в зависимости от региона.

Фотоматериалы: MEGASTROYKA