Основные тенденции на первичном рынке Новой Москвы

Предложение в Новой Москве снизилось, но остается богатым.

За годовой период предложение на рынке новостроек в ТиНАО (Троицкий и Новомосковский административные округа) упало на 30 %, заявляют аналитики компании «БЕСТ-Новострой». По данным компании, в начале текущего года в Новой Москве предлагается на продажу 8,1 тысяч квартир в составе 215 корпусов. Год назад предложение составляло 11,1 тысяч квартир. Дело в том, что в 2017 году на рынок вышли всего 4 проекта: «Калипсо – 3», «Южное Бунино», «Кленовые аллеи», «Филатов луг», как сообщает компания «Метриум Групп».

По словам председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, снижение объема за прошедший год нельзя назвать абсолютным, просто он был меньше относительно предыдущего периода. Например, в октябре прошлого года на рынок Новомосковского округа (НАО) вышел жилой комплекс «Южное Бунино», а годом ранее в этой же локации начали реализацию три крупных проекта («Белые ночи» и «Скандинавия» и «Саларьево Парк»), что, в конечном счете, привело к рекордному объему предложения за пять лет», – объяснила эксперт. Кроме того, как сообщает пресс-служба компании «Метриум Групп», в 2016 году также наблюдалось активное пополнение рынка на восемь новых комплексов.

Согласно рейтингу компании «МИЭЛЬ-Новостройки», предложение новостроек в НАО уступает по объему лидеру рейтинга Северному и еще трем административным округам. Троицкий округ (ТАО) оказался почти в самом конце списка, обойдя по объему предложения лишь Зеленоград. По данным агентства, в НАО сосредоточено 11,1% от общего предложения первичного жилья в Москве, что на 4,6% процента меньше, чем в САО, но в 7,4 раза больше чем в Троицке, на долю которого приходится всего 1,5%.

Если говорить отдельно о Новой Москве, то, по словам директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, большая часть предложения на первичном рынке по итогам года оказалась сосредоточена в НАО – 88,7%, в то время как в ТАО предлагалось 11,3%.  Основной спрос на объекты в Новой Москве сосредоточен в локациях, расположенных на расстоянии 5-10 км от МКАД, например, Коммунарке, поселении «Сосенское». Метриум Групп сообщает о еще большей разнице в объеме предложения: 97,4% в НАО к 2,6% в Троицком округе.

Однако, как замечает Наталья Шаталина, когда начнется более активная стадия строительства метро до Троицка и ТАО станет привлекательным для большего количества покупателей и застройщиков,  произойдет перераспределение объема предложения и спроса: «Как показывает практика, часть покупателей, желающих переехать подальше от городской суеты, готовы рассмотреть вопрос приобретения квартиры в Троицке. Однако отказываются от этого по причине того, что не имеют личного автомобиля или не хотят стоять в пробках на дорогах. Наличие метро является оптимальным решением данной проблемы», – поясняет эксперт.

По словам руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, в 2018 году выхода существенных объемов предложения в ТиНАО не ожидается, однако есть вероятность появления точечных проектов. «Вероятнее всего, что наибольший объем предложения на рынке новостроек в 2018-2019 годах выйдет в ЗАО», - сообщил эксперт.

Структура предложения на рынке новостроек в ТиНАО

«В последнее время характер строительства на территориях Новой Москвы, особенно в первом поясе урбанизации, приобретает устойчивые черты комплексной многоэтажной жилой застройки с собственной инфраструктурой, характерной для окраинных спальных районов Москвы в старых границах, – рассказывает Ирина Доброхотова. При этом 90% квартир в новостройках Новой Москвы реализуется в НАО.

По словам Ирины Доброхотовой, «основная доля предложения по-прежнему распределена между 1-комнатными и 2-комнатными квартирами, составляющими суммарно около 75% от общего количества лотов в экспозиции. Доля 3-комнатных квартир в течение 2017 г. в структуре объема предложения по типам квартир оставалась практически без изменений». Многокомнатные квартиры представлены всего в шести проектах: в основном это комплексы комфорт-класса многоэтажного типа (ЖК «Саларьево Парк», ЖК «Бунинские луга» и др.). Причем в абсолютном значении количество квартир данного типа в экспозиции не превышает 50 единиц в целом по рынку. Что же касается структуры предложения по классам, то, по информации эксперта, основная доля экспозиции по-прежнему представлена в объектах комфорт-класса и составляет 79% от суммарного количества реализующихся корпусов (- 4 п. п. по сравнению с последним кварталом 2016 г.). Оставшийся объем предложения в размере 21% приходится на объекты эконом- и бизнес-класса. По мнению консультантов компании «БЕСТ-Новострой», данная тенденция сохранится в ближайшем будущем.

Цены на квартиры

Средняя цена квадратного метра в ТиНАО снизилась за 12 месяцев на 5,2% и составила 99 475 руб на момент декабря 2017 года, о чем говорят подсчеты экспертов компании «Метриум Групп».

Если рассматривать округа по отдельности, то кв. м в НАО стоит приблизительно 100 620 руб. (-5,7%), а в ТАО - 66 110 руб. (-10,1%). Средняя цена покупки сократилась почти по всем типам квартир, подорожали лишь многокомнатные варианты. Аналитики «Метриум Групп» рассчитали стоимость жилья в новостройках Новой Москвы в зависимости от его типологии:

Самые доступные квартиры оказались в следующих проектах:

ЖК «Москвичка» в Коммунарке (6,5 км от ЖК до МКАД): студия размером 19 кв. м за 1,8 млн руб.

ЖК «Баркли Медовая Долина» в Крёкшино (20 км от МКАД): студия размером 21,76 кв. м за 2 млн руб.

– ЖК «Кленовые аллеи» в Десёновском (17 км от МКАД, рядом с Ватутинками): студия размером 27,47 кв. м за 2,2 млн руб.

Между тем, согласно информации Натальи Шаталиной, основной спрос на объекты в Новой Москве сосредоточен в НАО в локациях, расположенных на расстоянии 5-10 км от МКАД, например, Коммунарка и поселение Сосенское.

Что ожидает Новую Москву в перспективе

Глава департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин недавно заявил о том, что власти на 25% увеличили бюджет инвестиций в развитие ТиНАО по сравнению с прошлым годом. В 2018  их объем составит около 200 млрд рублей. Эксперты рынка недвижимости поделились мнением с нашим порталом в связи с этой новостью.

Ирина Доброхотова: «Плановые сроки ввода в эксплуатацию и объем инвестиций в объекты социальной инфраструктуры как со стороны инвесторов, так и со стороны государства позволяют создавать полноценную комфортную городскую среду с обеспечением жителей всеми необходимыми объектами инфраструктуры, что оказывает положительное влияние на привлекательность проектов. Кроме того, Правительством Москвы планируется выделить более 11 млрд. руб. на развитие дорожной инфраструктуры присоединенных территорий, а в течение 2018 г. будет организовано порядка 20 новых маршрутов наземного городского транспорта. Реализация заявленных планов также позволит сохранить покупательский интерес к новостройкам Новой Москвы за счет возможности улучшения условий проживания и приобретение жилья в более доступном бюджете за пределами МКАД, но в локации с комфортным транспортным сообщением с районами старой Москвы».

Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet, заметил, что улучшение транспортной доступности, несомненно, повысит привлекательность новых территорий и положительно повлияет на первичный рынок.

Как рассказал Роман Родионцев, в Новую Москву уже было инвестировано свыше 800 млрд рублей, а к 2035 году ожидается объем инвестиций еще в 7 трлн. «В долгосрочной перспективе на территории новой Москвы планируется строительство более миллиона квадратных метров жилья, создание около 100 тыс. рабочих мест, возведение более 1,5 млн кв. м офисных помещений, а также различных сопутствующих объектов инфраструктуры. Помимо этого, заявлено еще 2 проекта общей площадью около 2 млн кв. м вблизи поселений Филимоновское и Марушкинское. Предполагаю, что к 2035 году это будут уже полноценные административные округа с хорошей обеспеченностью социально-бытовыми объектами инфраструктуры, высокой транспортной доступностью и большим количеством нового жилья», – рассказал эксперт.

Фотоматериалы: Ремонт своими руками malolikto.ru
Автор: Токарева Ангелина