Взыскание неустойки за просрочку с застройщика ООО "СУЩЕВСКИЙ ВАЛ" (Sminex)

Здравствуйте, Уважаемые дольщики!

 

В данной теме я предлагаю бесплатные юридические консультации по вопросам взыскания неустойки за просрочку передачи квартир/апартаментов/келлеров(кладовых)/машиномест/нежилых помещений с застройщика ООО "СУЩЕВСКИЙ ВАЛ" (ЖК Jazz), а также публиковать образцы документов и свежую судебную практику по спорам с данным застройщиком и другими застройщиками Москвы и Московской области.

Некоторые застройщики предлагают дольщикам подписать Дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи на более позднее время. Данное дополнительное соглашение ни в коем случае нельзя подписывать, иначе дольщик лишится права на какую-либо законную компенсацию (неустойку, штраф, убытки) в связи с переносом сроков передачи квартир (просрочкой). 

После первых двух недель просрочки, начиная с января 2021 г. (т.к. в период с 03.04.2020 г. по 01.01.2021 г. - неустойка за просрочку не начислялась) можно отправлять застройщику досудебную претензию с требованием выплатить неустойку.

Пока застройщик ведет строительство - у него гарантированно на счетах имеются денежные средства, которые можно взыскать через суд как неустойку по ДДУ. Когда будет окончено строительство - этих денег может и не быть. Поэтому, через 2-3 недели, после отправки претензии, пройдет уже месяц задержки, и, учитывая, что стоимость квартиры, составляет например 10 миллионов, то требования будут следующие: 85 000 рублей неустойки + компенсация морального вреда + штраф в размере 50% от суммы неустойки и компенсации морального вреда, взысканной судом в пользу дольщика + убытки + судебные расходы. 

Таким образом, к 1-му февраля можно претендовать на эту сумму. Судебный процесс, начиная с отправки претензии и подачи иска до вынесения судом решения занимает в среднем 2,5-4 месяца, поэтому если подавать иск о взыскании неустойки в начале-середине февраля, то суд, принимая решение в конце апреля-начале мая, взыщет с застройщика неустойку уже за 3-4 месяца, то есть на день вынесения решения суда, а это уже в 3-4 раза больше, чем в расчете выше (250-350 тысяч неустойки + компенсация морального вреда + штраф до 50% + убытки (если в период просрочки дольщик был вынужден снимать жилье) + судебные расходы).

Выкладываю образец досудебной претензии, которую необходимо заполнить на компьютере и отправить через Почту России на юридический адрес застройщика ценным письмом с описью вложений.

 

Ссылка на образец претензии: https://yadi.sk/d/pUIssJ5folp_NQ?w=1

 

Если в ДДУ участвуют двое дольщиков - можно отправить одну претензию от двоих (только добавьте в шапку ФИО второго дольщика и по тексту исправьте местоимения и окончания - в образце есть пометки, банковские реквизиты можно указать кого-то одного), или можно отправить от каждого дольщика отдельную претензию. Но в любом случае - досудебное требование (претензия) должно исходить от всех участников ДДУ.
Перед отправкой претензии - сделайте для себя копию подписанного экземпляра, после отправки претензии - у вас на руках должны остаться следующие документы: копия подписанной претензии, почтовая квитанция (чек) об отправке, один экземпляр описи вложения с отметкой и подписью оператора Почты России.

ВАЖНО!
1. Претензию нужно отправлять с 15.01.2021 г., но не раньше.
2. Претензию нужно отправлять только на юридический адрес застройщика (актуальный юридический адрес всегда можно проверить на сайте nalog.ru: https://egrul.nalog.ru/index.html), в образце указан актуальный юридический адрес.
3. Претензию нужно отправить Почтой России, не нужно пытаться вручить претензию лично в офисе застройщика и тд. 
4. После отправки претензии - сохраните/запишите номер для отслеживания (РПО), на случай, если чек выцветет (такое иногда бывает).
5. Претензию необходимо отправлять именно ценным письмом с описью вложений (опись выложена в облаке вместе с претензией - опись лучше заранее распечатать дома, чтобы не заполнять вручную на почте).

Если у вас есть вопросы или для взыскания неустойки вам необходимо юридическое сопровождение - вы можете сразу связаться со мной по номеру телефона +79165945731 или написать в WhatsApp (я оказываю услуги "под ключ", поэтому вам не придется самостоятельно составлять какие-либо документы и отправлять их - всё сделает наша команда).

 

ООО "СУЩЕВСКИЙ ВАЛ"

119017, ГОРОД МОСКВА, НАБЕРЕЖНАЯ КАДАШЁВСКАЯ, 

ДОМ 6/1/2, СТРОЕНИЕ 1, ЭТ/ПОМ/КОМ 4/I/27

ОГРН: 1167746053342, ИНН: 7709481794

 

от: Фамилия Имя Отчество

Адрес для направления корреспонденции: ______________________

Контактный телефон: ______________________

e-mail: ______________________

 

 ПРЕТЕНЗИЯ

 

__.__.201_ г. между мной(нами) и ООО "СУЩЕВСКИЙ ВАЛ" был заключен договор участия в долевом строительстве № ­­­­____________, в соответствии с которым ООО "СУЩЕВСКИЙ ВАЛ" обязалось передать мне(нам)квартиру в строящемся многоэтажном жилом доме в составе многофункционального комплекса, расположенном по строительному адресу: г. Москва, СВАО, ул. Сущевский Вал, вл. 49. 

В соответствии с пунктом 4.1 договора № ­­­­____________ об участии в долевом строительстве квартира должна была быть передана мне не позднее __.__.2020 г., однако до настоящего времени квартира мне(нам) не передана.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с Информацией Банка России от 24.07.2020 г. значение ключевой ставки на дату планируемой передачи объекта долевого строительства по договору (не позднее 31.12.2020 г.) было установлено Банком России в размере 4,25 % годовых.

В соответствии с пунктом 3.1 договора № ­­­­____________ его цена составляет __ рублей.

По состоянию на __.__.2021 г. просрочка передачи объекта долевого строительства составляет __ дней, таким образом, я(мы) имею(ем) право требовать от ООО "СУЩЕВСКИЙ ВАЛ" уплаты неустойки в следующих размерах:

(стоимость квартиры) рублей × __% ÷ 300 × (количество дней просрочки) дней × 2 =  __ рублей

Требую(ем) незамедлительно передать мне(нам) квартиру по акту приема-передачи, а также перечислить денежные средства в размере __ рублей на банковский счет по следующим реквизитам:

Получатель: ____________

Номер счёта: ____________

Банк получателя: ____________

БИК: ____________

Корр. счёт: ____________

ИНН: ____________

 

В случае отказа выполнить данные требования я(мы) буду(ем) вынужден(а) обратиться в суд с соответствующим иском.

 

 

__.__.2021 г.                                                                                             

_____________Фамилия И.О.

Процесс взыскания неустойки с застройщика в судах общей юрисдикции выстраивается следующим образом:

1. Составление и направление на юридический адрес застройщика досудебной претензии с требованием передать квартиру по акту приема-передачи, а также незамедлительно уплатить неустойку за просрочку передачи квартиры.

2. По прошествию двух недель со дня направления досудебной претензии, необходимо направить в суд исковое заявление с требованием о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа и компенсации расходов по оплате услуг представителя (юриста). В отдельных случаях в просительную часть искового заявления (требования) включается пункт о возмещении убытков, выразившихся в вынужденном найме жилья (поскольку застройщик свои обязательства по передаче квартиры надлежащим образом не исполнил).

3. После подачи искового заявления в суд, в среднем, в течение 2 месяцев суд выносит решение (оглашает резолютивную часть решения суда), которым удовлетворяет требования Истца (дольщика), в определенной судом части. Перед основным заседанием обычно проходит предварительное заседание (беседа, досудебная подготовка) - в рамках этой процедуры судья знакомится с материалами дела и назначает дату основного заседания.

4. После оглашения резолютивной части решения, по закону у судьи есть 5 дней для составления мотивированного решения (полного) суда. Однако, к сожалению, на практике данный срок повсеместно нарушается и в среднем судьи изготавливают мотивированное решение за 3 недели, иногда месяц и больше. Здесь уже важен подход юриста, поскольку именно юрист может своей настойчивостью поторопить судью в этом процессе.

5. Со дня изготовления мотивированного решения, Ответчику (застройщику) предоставляется месячный срок на обжалование решения суда (подачу апелляционной жалобы). Если Ответчик (застройщик) успевает в месячный срок направить в суд апелляционную жалобу на решение суда - дело будет направлено в вышестоящий суд для рассмотрения апелляционной жалобы. Если Ответчик (застройщик) не обжалует решение суда - по прошествию одного месяца со дня изготовления мотивированного решения, решение вступает в законную силу и у Истца (дольщика) появляется право на получение исполнительного листа, для последующего получения присужденных денежных средств на свой счет.

6. Получение исполнительного листа в каждом суде представляет собой отдельную процедуру. В некоторых судах исполнительный лист можно получить в день обращения, в порядке живой очереди, в других - по предварительной записи и при направлении соответствующего заявления. В данной ситуации опытный юрист также может ускорить процесс получения исполнительного листа.

7. Исполнение решения суда (получение денежных средств). Получив исполнительный лист, необходимо обратиться в банк, в котором у застройщика открыты счета, и с соответствующим заявлением передать исполнительный лист для последующего перечисления денежных средств на счет Истца (дольщика). В течение 7 (семи) рабочих дней, со дня принятия исполнительного листа в работу, банк обязан перечислить денежные средства Истцу (дольщику). К приставам относить исполнительный лист не нужно, это крайняя мера! Для того чтобы узнать в каких банках у застройщиков открыты счета - я направляю соответствующий запрос в ФНС.

я(мы) имею(ем) право требовать от ООО "СУЩЕВСКИЙ ВАЛ" уплаты неустойки в следующих размерах:

 

(стоимость квартиры) рублей × __% ÷ 300 × (количество дней просрочки) дней × 2 =  __ рублей

 

Алексей, поясните, пожалуйста откуда получается последнее умножение на 2?

 

спасибо.

 

я(мы) имею(ем) право требовать от ООО "СУЩЕВСКИЙ ВАЛ" уплаты неустойки в следующих размерах:

 

(стоимость квартиры) рублей × __% ÷ 300 × (количество дней просрочки) дней × 2 =  __ рублей

 

Алексей, поясните, пожалуйста откуда получается последнее умножение на 2?

 

спасибо.

 

Здравствуйте, в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ - если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Алексей, добрый день.
Уточните, пожалуйста, какая существует в московских судах практика снижения неустойки?

Здравствуйте. Практика взыскания неустойки в судах общей юрисдикции Москвы и Московской области очень и очень разнообразная и не единая.
У каждого судьи есть своя "вилка" взыскания неустойки по ДДУ, например от 40 до 70% (процент рассчитывается путем деления суммы всех удовлетворенных требований на размер заявленной неустойки), которую судья применяет годами, по своему "внутреннему убеждению", на протяжении всей своей профессиональной карьеры, особенно если учитывать, что многие судьи - люди настроения, и могут "цепляться" к любым мелочам. Поэтому, если интересы Истца (дольщика) в суде представляет опытный юрист, то у него больше умений и практических навыков, а, следовательно, и шансов, позволяющих добиться взыскания ближе к максимальной границе каждого отдельного судьи. В отсутствие профессионального представителя у Истца (дольщика) обычно получается результат ниже. Иногда этот разброс небольшой - 50-60%, но зачастую бывает и 30-70%.

С исковым заявлением о взыскании неустойки за просрочку передачи квартир с застройщика ООО "СУЩЕВСКИЙ ВАЛ", дольщики ЖК Jazz, могут обратиться в следующие районные суды:
- Замоскворецкий районный суд города Москвы (по месту нахождения юридического лица застройщика) судебная практика в этом суде для дольщиков неблагоприятная, в среднем 30-40% от требуемой неустойки.
- Останкинский районный суд г. Москвы (по месту нахождения объекта долевого строительства – Жилого комплекса) судебная практика в этом суде на уровне 50-80% от требуемой неустойки, есть смысл обращаться за взысканием неустойки именно в этот суд (при отсутствии более лучших вариантов подсудности по месту регистрации дольщика).
- суд по месту регистрации (пребывания) дольщика (зависит от прописки).

Исковые заявления на неустойку до 100 000 рублей надлежит подавать в Судебные участки мировых судей (здесь также действует территориальная подсудность).

Обращаем внимание, что в случае приобретения квартиры в ЖК Jazz по договору уступки - дольщик также вправе претендовать на неустойку в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, если иное не предусмотрено договором уступки.

Добрый день,

 

что если дольщик проживает в другом регионе?

можно ли подавать по месту жительства? какая практика у регионов по неустойкам? 

Здравствуйте. В регионах практики по данной категории споров на порядок меньше, соответственно и ориентироваться на како-либо результат (в отличии, например, от Московских судов) - невозможно. В регионах результат может быть непредсказуемым. Вы можете рискнуть и судиться по месту жительства в регионе или подать иск в Москву: удаленно (ГАС Правосудие, Почта России) или через представителя, который от вашего имени будет выполнять все необходимые действия (нужна только доверенность).

а что происходило с апреля по декабрь 2020?
Почему этот период не учитывается?

На период просрочки с 03.04.2020 по 31.12.2020 распространялось действие положений Постановления Правительства N 423 от 02.04.2020, в соответствии с которым неустойка и иные штрафные санкции, связанные с неисполнением застройщиками своих обязательств по передаче объектов долевого строительства, не начислялись.

Спасибо.  Значит неустойку по Джазу надо считать с 01.01.2021?

Да

Здравствуйте, Алексей, подскажите, пожалуйста, по следующим вопросам:
1. В договоре прописано, что Стороны по взаимному согласию решили, что в случае возникновения судебных споров все исковые требования рассматриваются в суде по месту нахождения Застройщика. Возможно ли обращение к другой суд?
2. Если кроме договора на покупку квартиры заключен договор на машиноместо, расчет неустойки производится аналогичным образом? И возможно ли указать оба договора в одной претензии?
Заранее спасибо!

Здравствуйте!
1. Возможно, в иске необходимо указать требование о признании данного пункта договора недействительным.
2. Да, несколько объектов можно указать в одной претензии.

Алексей, доброй ночи.

Ставка "действующая на день исполнения обязательства" это ставка на день исполнения обязательства как планировали по договору ДУ, или на день фактического исполнения (например рассчитываем на дату судебного заседания), или знаем дату передачи объекта и на эту дату рассчитываем по действующей ставке? Разный подход, Как правильно? 

В случае, если на момент судебного заседания квартира ещё не передана (обязательство не исполнено) - Закон четко не регламентировал данный вопрос. В 214-ФЗ только сказано, что расчет происходит по ставке, действующей на день исполнения обязательства по договору (но к сожалению законодатель не уточнил - на день фактического исполнения обязательства или не день исполнения обязательства, указанного в ДДУ, что в свою очередь породило разночтения и правовые коллизии в судебной практике по данной категории споров).
Иногда встречаются судьи, которые считают, что если квартира не передана - применяется ставка, действовавшая на крайний день планируемого исполнения обязательства по договору.

Есть несколько определений Верховного суда как «за» такой подход, так и «против», но и там и там всё достаточно размыто, абстрактно и неоднозначно, поэтому в подавляющем большинстве случаев судьи руководствуются своим «внутренним убеждением», а не разрозненными позициями судей Верховного суда.

Но если квартира передана - то применяется ставка, действующая на день подписания АПП.

Однако в последнее время судей, которые исповедуют искажённый подход и применяют ставку, действовавшую на крайний день планируемого исполнения обязательства по договору, становится всё больше.