Апартаменты через призму эскроу: что будет с «непризнанным» сегментом жилья

Апартаменты уже давно заняли прочную нишу на рынке новостроек, однако фактически они являются нежилыми зданиями. В силу высоких цен на квартиры, особенно в столичном регионе, огромное количество покупателей вынуждены покупать именно апартаменты, поскольку они дешевле квартир.

В необходимости обрести «крышу над головой» москвичи даже закрывают глаза на невозможность получить постоянную прописку, без труда отдать ребенка в сад или школу и проживать в квартире с общепризнанными нормами инсоляции.

«Главная правовая проблема рынка апартаментов заключается в том, что само понятие «апартаменты» отсутствует в законах Российской Федерации, регулирующих рынок жилья. Оно не определено и не конкретизировано. В этой области права законодательство России знает только такие понятия, как «жилое помещение» и «нежилое помещение» - напоминает директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров.

Со слов юриста, в нынешних реалиях апартаменты по всем их признакам относятся к нежилым помещениям.

Одновременно с этим, ст. 23.2 ФЗ №214 содержит отсылку к Федеральному закону "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 N 218-ФЗ. Исходя из второй статьи данного закона можно сделать вывод, что указанная публично-правовая компания создается для защиты прав покупателей, приобретающих исключительно жилые помещения.

Поскольку апартаменты не являются жильем, то на них не распространяются законодательные нововведения в сфере строительства. Напомним, что этот вид недвижимости совсем необязательно продавать по договорам долевого участия, а значит и механизм, направленный на защиту денег покупателей, здесь не работает. Апартаменты могут продавать по договорам соинвестирования или предварительному договору купли-продажи.

«Как показывает практика, большая часть строящихся апартаментов (86%) все же реализуются с заключением договора долевого участия. Еще 9% – с подписанием предварительного договора купли-продажи, 3% – предварительного договора долевого участия, 1,6% – купли-продажи и 0,4% – договорам соинвестирования» - приводит статистику управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Таким образом, абсолютное большинство покупателей апартаментов будут защищены от потери средств путем открытия эскроу-счетов. Если апартамент приобретается по ДДУ, то никакой разницы в надежности сделки по сравнению с приобретением квартиры нет.

Помните! Приобретение нежилого помещения (каким являются апартаменты) в порядке долевого участия в случае обмана или мошенничества со стороны застройщика полностью защищается в суде.

«Не исключаю, что после 1 июля для сохранения прямого доступа к средствам дольщиков часть девелоперов могут отказаться от продажи апартаментов по ДДУ, причем закон они в таком случае не нарушат» - предупреждает Мария Литинецкая.

Напомним, что привлечение ипотечных средств предусмотрено только на договоры долевого участия, поэтому если застройщики апартаментов полностью откажутся от ДДУ, то это существенно снизит интерес к их проектам потому что более половины жилья в России приобретается за счет ипотеки.

Тем не менее, эксперт советует выбирать проекты, продающиеся с открытием эскроу-счетов, поскольку это дает максимальные гарантии дольщику. Еще один нюанс – застройщики всех новых проектов будут вынуждены повышать цены из-за использования проектного финансирования. Рост цен может составить от 5% до 15%. Поэтому стоит поторопиться со сделкой, чтобы зафиксировать текущую низкую стоимость.

Фотоматериалы: lp.loftec.ru