В эпоху обманутых дольщиков тщательно следить за работой девелопера, чтобы вовремя отказаться от подписания ДДУ крайне важно. Пока строительная отрасль полностью не перейдет на новую систему финансирования и использование эскроу-счетов, а это, напомним, произойдет не ранее чем через два года, актуальность данной темы сохраняется на высоком уровне.
Вместе с управляющим партнером юридической компании «Pervichka» Юлией Ткачевой расскажем вам, какие факторы прямо указывают на возможные проблемы у застройщика, а также, что делать, если эти «тревожные звоночки» начали проявляться уже после подписания договора долевого участия.
В случае, когда вы находитесь еще только на стадии выбора застройщика, эксперт советует перед подписанием договора не рассчитывать на русское «авось», а внимательно проверить девелопера с юридической и финансовой стороны.
«Если застройщик находится в процессе банкротства, Росреестр приостановил регистрацию сделок, застройщик прекратил отчисления в Фонд защиты прав участников долевого строительства, то это говорит об очевидных факторах риска, которые лежат на поверхности и их достаточно просто отследить. Об этом, скорее всего, напишут многие СМИ. В этой ситуации лучше отказаться от покупки недвижимости у застройщика с такими проблемами» - предупреждает Юлия Ткачева.
Однако кроме очевидных факторов риска, есть и другие более скрытые факторы, которые могут являться тревожными сигналами и влияют на безопасность сделки. Всего эксперт выделяет шесть таких факторов. Рассмотрим их поподробнее.
1. Банкротство связанных с застройщиком компаний или бенефициаров
Банкротство аффилированного с застройщиком юридического лица может в будущем повлечь за собой банкротство всей группы компаний застройщика. Здесь важно оценить причины такого банкротства, и как это может повлиять на всю группу застройщика в целом.
«Наличие банкротного процесса в отношении физических лиц-бенефициаров застройщика – это фактор, при котором мы рекомендуем отказаться от покупки недвижимости» - советует Юлия.
2. Большая кредитная нагрузка
Если заемные средства во много раз превышают собственный капитал застройщика, то существует риск, что застройщик в конечном итоге не сможет расплатиться перед банками-кредиторами. По словам эксперта, в такой ситуации возрастает риск приостановки финансирования банком по той или иной причине. Возникают проблемы с платежеспособностью и своевременных расчетов с поставщиками. Все это влияет на темпы строительства объекта.
«Чтобы оценить риск, мы рекомендуем проанализировать финансовую отчетность застройщика в динамике за последние 2-3 года. Помимо этого, застройщик обязан проводить годовой аудит финансовой отчетности. И здесь важно посмотреть на качество аудиторского заключения – является ли оно номинальным, или аудитор проводил детальный анализ отчетности и изложил все риски в заключении» - советует юрист.
3. Длительная просрочка сдачи по другим объектам
При оценке рисков по сделке в новостройке важно посмотреть на объекты по всей группе компаний застройщика. Просрочка сдачи объектов на три и более месяца может означать отсутствие у застройщика достаточного финансирования для завершения строительства. И здесь опять-таки важно погрузиться в финансовую отчетность застройщика, чтобы оценить причины просрочек.
4. Оффшорная компания в структуре собственников застройщика
Если бенефициарным владельцем компании застройщика является оффшор – это дополнительный фактор риска. По словам юриста, проверить это самостоятельно довольно сложно и лучше обратиться за помощью к специалистам. Юлия напоминает, что оффшор находится в юрисдикции другого государства. В случае банкротства застройщика все деньги, как правило, выводятся в оффшор. Судиться с такой компанией и взыскивать с нее деньги в России достаточно проблематично, а череда последних банкротств застройщиков это только подтверждает.
5. Судебные процессы с участием застройщика на крупные суммы
Открытые судебные дела с участием застройщика заслуживают пристального внимания. Важно оценить, какие последствия могут за собой повлечь такие судебные дела для бизнеса девелопера. Если по решению суда застройщик должен заплатить крупную сумму, насколько эта сумма сопоставима с активами застройщика и способен ли он «переварить» такой долг?
«Мы рекомендуем также проверять, ведутся ли судебные споры по земельному участку, на котором идет строительство объекта. Последствия таких споров могут быть катастрофичными для всей стройки – вплоть до отмены разрешения на строительство и сноса построенного» - предупреждает Юлия Ткачева.
6. Банкротство генерального подрядчика
Если компания, которая заключила с застройщиком договор генерального подряда на строительство новостройки, попала в процедуру банкротства, это может негативно отразится на сроках завершения строительства. На какое-то время стройка может вообще приостановиться, так как застройщику необходимо время на поиск нового ген. подрядчика и оформление с ним отношений. От этого также зависит и качество строительства. В погоне за временем и сроками вопрос качества может отойти на второй план.
Что делать, если договор уже подписан, а вы обнаружили хотя бы один из вышеперечисленных факторов?
В этом случае эксперт советует детально проанализировать ситуацию. Особенно в случае, если по вашему договору началась просрочка передачи объекта. Одним из выходов является расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке с требованием о возврате оплаченных за квартиру денежных средств. Но здесь важно оценить шансы на реальное взыскание денег с застройщика. Если застройщик в предбанкротном состоянии, то шансы на взыскание денег малы.
«Чтобы избежать риски, мы рекомендуем проанализировать все правовые, финансовые и строительные риски до заключения договора с девелопером. А лучше всего обратиться с этими вопросами к профессионалам» - считает Юлия Ткачева.
