Внедрение специального безопасного эскроу-счета для взаимодействия между покупателем и девелопером стало настоящим переворотом в строительной отрасли в 2019 году.
214-ФЗ предполагается, что при приобретении недвижимости покупатель направляет сумму сделки на счёт эскроу, а продавец (девелопер) получает их только после того, как введёт дом в эксплуатацию. Это значит, что в случае банкротства застройщика деньги, хранящиеся на этом счету, вернутся обратно к покупателю.
С помощью такой нехитрой меры Минстрой намерен добиться того, чтобы выражение «обманутый дольщик» исчезло из российского обихода.
Один из нюансов новшества — возвратная сумма эскроу-счёта составляет 10 млн рублей.
Мы решили узнать, почему именно 10 млн стали предельной суммой, и много это или мало для покупки квартиры в Москве.
Ситуация с эскроу: наши дни
В общем и целом 214-ФЗ максимально прозрачен, прост и логичен. Единственная модификация, которая может с ним произойти — в этом году Минстрой собирается пересмотреть поэтапное раскрытие эскроу для облегчения финансовой нагрузки застройщиков. Остальные пункты остаются неизменными. Однако возникает вопрос к сумме, которая аккумулируется на эскроу-счетах, составляющая строго 10 млн рублей. При ежегодной инфляции и повышении цен на «метры», по логике, она должна быть все же более гибкой.
Много или мало, вот в чем вопрос
Сумма в десять миллионов рублей — определенно весомая. Хотя смотря в каком ракурсе посмотреть.
Для покупки квартиры в сегменте комфорт-класса в Москве, где средняя сделка составляет около 8 млн рублей — сумма весомая, поэтому очень хорошо, что она застрахована. Но есть такие сегменты жилья, как элит- и премиум-классы, в которых стоимость недвижимости может достигать совершенно астрономической суммы. То есть, грубо говоря, эти 10 млн рублей будут выглядеть как «капля в море». Выходит, закон немного ограничен.
Так откуда взялся этот страховой норматив в 10 млн рублей?
«За основу бралась сумма, которая покрывает медианную стоимость квартир в большинстве российских регионов. Здесь сделки на первичном рынке редко превышают эту сумму и считаются полностью застрахованы. Другое дело Москва, Санкт-Петербург и другие города-миллионники, где стоимость квартиры часто превышает 10 млн рублей, особенно если речь идёт о двух- и трёхкомнатных квартирах. Суммы в размере 10 млн рублей достаточно для покупки однокомнатной и двухкомнатной квартиры на стадии котлована от ТТК до МКАД», — считает Борис Лесков, генеральный директор концерна «Русич».
Выходит, 214-ФЗ не направлен на полную защиту покупателей всех сегментов и регионов страны. Поэтому если вы приобрели квартиру за, условно, 15 млн рублей, по новому закону вернутся обратно только 10 млн. Остаток в 5 млн рублей по «гарантии» возврата уже не идёт.
«При наступлении страхового случая, возврат суммы сверх компенсируемых 10 млн рублей будет осуществляться в рамках процедуры банкротства, соответсвенно, покупатель будет ждать выплату наряду с другими покупателями», — поясняет Борис Лесков.
