И может ли подобная тактика сработать в России?
«Недавно я открыл новый тип REIT, который привлек мое внимание» (подробнее о концепции REIT вы можете ознакомиться в нашей статье - рассказывает аналитик и редактор «Forbes Real Estate» Бред Томас, - «Это похоже на мифологический рассказ, который не берут в расчет большинство участников рынка недвижимости».
Заключается этот способ в абсолютно безопасном принципе инвестиций – аренде земли.
«Safety Income&Growth (SAFE)» - Нью-йоркский REIT, специализирующийся на долгосрочной аренде земли. Внешнее управление компании осуществляет крупнейший акционер «iStar». В течение последних трех десятилетий «iStar» заработал более 35 млрд. долларов на транзакциях в сфере недвижимости.
«iStar» в свое время определил и капитализировал занижение стоимости чистой аренды, которая стала одной из самых больших подтипов традиционного REIT.
Ключевые моменты в аренде земли
1. Арендатор берет землю и управляет зданием, находящемся на ней, в течение всего срока аренды. Это может быть как частный дом, сдаваемый в аренду, так и садовые угодья. Арендатор имеет возможностью извлекать природные ресурсы и иную прибыль без получения дополнительных разрешительных документов. Исключением являются нарушения экологических норм при землепользовании.
2. Арендодатель собирает земельные арендные платежи, как правило, включая контрактные эскалации и/или процентные арендные платежи в течение срока аренды.
3. По истечении срока, право на все улучшения, произошедшие в этой области, возвращаются к арендодателю. Также аренду часто можно продлевать.
Важно! По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется передать во владение арендатору землю на установленный договором срок. При этом земельный участок передается вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями и водоемами, находящимися на нем.
То есть по факту: люди не покупают землю (которая в Америке часто превышает свою реальную стоимость), а лишь временно пользуются всем тем, что на ней расположено: дом, сады и т.д. Из этого часто получается хороший бизнес: сдача недвижимости в аренду или сельскохозяйственная деятельность.
Интересен опыт аренды земли, прежде всего фермерам, которые не являются собственниками возделываемой земли. Им аренда явно выгодна, если рыночная стоимость земли выше ставок арендной платы.
В рамках этого исследования Бред Томас связался с Джеем Шугарменом – бывшим генеральным директором «iStar» чтобы узнать подробности о выгодах с аренды земли.
- Чем отличается способ аренды земли от других вариантов инвестиций?
- Инвестиции в аренду земли предполагают более низкие риски и могут создавать уникальное сочетание желаемых инвестиционных принципов: безопасность (аренда земли считается одной из самых безопасных позиций в сфере недвижимости), увеличение доходов (земля всегда защищена от инфляций) и будущий рост (путем сосредоточения внимания на рынке с несколькими конкурентами, имеющими потенциал для будущего роста).
- Какой вообще масштаб может принять такой формат инвестиций?
- Мы считаем, что в совокупности сектор аренды земли может и должен приносить доход до 500 млрд. долларов. Историческая структура аренды земли в Америке никогда не была модернизирована, и долгое время оставалась неконкурентоспособна с современными рынками капитала в сфере недвижимости.
Мы использовали наш 25-летний опыт работы в качестве кредитора и владельца недвижимости, чтобы не только создать обновленную структуру, которая удобна для аренды и совместима с современными рынками финансов и капитала, но и для создания клиентоориентированности на бизнес, который помогает обеспечить более эффективное вложение средств, которое увеличит доходность владельцев.
Наши арендаторы обычно несут ответственность за все расходы на недвижимость, поэтому, как только мы наберем достаточный масштаб, ожидаем, что наши дивиденды будут представлять собой гораздо более низкий коэффициент выплат.
В исследовательском докладе «Mizuho REITs» Ричард Андерсон также утверждает, что аренда земли становится все более популярной.
Как можно заработать на подобных инвестициях в России
В нашей стране у всех желающих тоже есть возможность взять земельный участок в аренду для бизнеса. Выбрать его можно на сайте государственного реестра. С распечатанным изображением понравившегося вам места нужно идти в Департамент имущественных отношений или муниципальную администрацию. При выборе нужно также учитывать и назначение земли: для коммерческой застройки, индивидуального строительства, садовых нужд и т.д.
В зависимости от срока, различают 3 вида аренды:
1. Долгосрочная (от 5 до 49 лет). Этот вариант выбирают те, кто планирует в дальнейшем выкупить арендуемый участок.
2. Бессрочная аренда для бизнеса. Не имеет сроков. Договор может быть расторгнут в любое время.
3. Аренда земли под бизнес с правом выкупа. Оформляется на основании смешанного договора и содержит в себе элементы соглашений как об аренде, так и о купле-продаже земельного участка.
Важно! Цели использования арендованного участка прописываются в договоре и обязательно должны соблюдаться арендатором.
Цели могут быть абсолютно разными. Чаще всего в аренду берут землю для:
- индивидуального жилищного строительства;
- ведение личного подсобного хозяйства;
- организации мест массового отдыха;
- ведения сельскохозяйственной деятельности и скотоводства.
Напомним! До 2020 года продлен закон о «дачной амнистии». Если до 30.10.2001 года вами был получен участок от государства, то, согласно амнистии, его можно официально узаконить и получить документы о праве собственности.
В России очень популярна идея сдачи земельного участка и дачи в аренду. На сайтах по поиску недвижимости можно найти массу таких предложений.
Помимо этого, плодородные земли сдают тоже в аренду фермерам. Правда для этого нужно иметь не традиционные «6 соток», а гораздо более внушительные площади.
А среди крупных предпринимателей нередка идея организации на земельном участке, взятом в аренду, базы отдыха или пансионата.
