В Соединенных Штатах существует несколько способов, связанных с недвижимостью, которые позволяют увеличить доход граждан, вышедших на пенсию.
Те, кто разбирается в данной тематике, рекомендуют применить целый ряд возможных сценариев, чтобы получить прибыль с недвижимости: от инвестиционных фондов до сдачи в аренду жилья, а также акций в компаниях, которые реставрируют дома или покупают коммерческую недвижимость.
«Среди всех частных инвестиционных возможностей именно недвижимость, как правило, превосходит другие классы активов, и она обычно менее волатильная (то есть более стабильная на рынке)», - рассказывает Брайан Далли, генеральный директор и соучредитель компании «Groundfloor», которая предоставляет инвесторам деньги для разработки «House Flippers» (проект, обучающий людей проводить ремонт дома самостоятельно – Прим. Ред.), - «Кроме того, люди прекрасно знают о преимуществах домовладения, поэтому инвестиции в недвижимость очень просты для понимания».
«Недвижимость может стать превосходным активом и инструментом диверсификации» - рассказывает Джеффри Фейнстейн, вице-президент «Lenox Advisors» в Нью-Йорке, - «Обычно это напрямую не коррелирует с другими финансовыми рынками, и может обеспечить стабильный доход от сдачи в аренду. Период окупаемости составляет, как правило, до 10 лет, поэтому позаботиться о покупке следует заранее, чтобы уже к выходу на пенсию начать получать прибыль».
Интересный факт! По данным Бюро переписи населения США, усредненная цена частного дома на одну семью в 2018 году составила 318 тысяч долларов против 257 тысяч в 2007 году.
В настоящее время Министерство финансов изучает возможность индексировать долгосрочный прирост капитала к инфляции. Это означает, что повышение стоимости актива, которое может быть связано с инфляцией, не будет облагаться налогом. Домовладельцы, чьи дома выросли в цене на протяжении многих лет, смогут извлечь хорошую выгоду из-за такого снижения налогов.
REIT - инвестиционный траст
Под этим понятием стоит инвестиционный фонд недвижимости, который за счет коллективных инвестиций (долей) приобретает объекты недвижимости или ипотечные ценные бумаги (закладные, ипотечные облигации) и занимается их управлением.
Публично торгуемые инвестиционные фонды недвижимости — это как паевые фонды, которые владеют коммерческой, жилой или промышленной собственностью, или ипотечными ценными бумагами вместо акций и облигаций. Они занимаются прибылью от проданной недвижимости или платежей, полученных по кредитам в ценных бумагах, обеспеченных ипотекой.
REITS может производить прирост капитала, хотя стабильный доход от дивидендов является их главной целью. Они избегают налогообложения на корпоративном уровне, передавая акционерам не менее 90% прибыли.
Интересный факт! По итогам 2017 года насчитывалось 220 «долевых» инвестиций в недвижимость и 41 доля по ипотечным ценным бумагам. Совокупный актив составил порядка 1 триллиона долларов.
Но, как и во многих других инвестициях с фиксированным доходом, цены REIT могут падать, когда начинается рост процентных ставок. И хоть это может быть компенсировано, поскольку REIT из-за этого начинает повышать арендную плату, а новые ипотечные ценные бумаги предлагают более высокую доходность. Отсюда может возникнуть небольшое отставание, поэтому эксперты утверждают, что такие активы лучше всего подходят тем инвесторам, которые готовы к спадам и могут получать прибыль из других источников, таких как акции и облигации.
Фонды REITS торгуются как привычные всем акции, и поэтому их очень легко купить и продать. Они имеют профессиональное управление, и поскольку фонд владеет многочисленными объектами, он диверсифицирован. Многие считают, что это гораздо удобнее, чем владеть собственностью напрямую и не знать, что и когда с ней нужно сделать в определенный момент времени, чтобы сохранить стабильный доход.
Прямое владение недвижимостью
Большинство экспертов считают, что единоличное владение инвестиционной недвижимостью – это самый верный путь получения хорошей прибыли на долгие годы. Можно сдавать дом целиком, а можно «выставлять» по одной спальне на популярной платформе «Airbnb».
Марк Пейнтер, основатель «EverGuide Financial Group» в Беркли-Хайтс говорит, что самое главное в недвижимости – это местоположение. И если вам удастся найти квартиру или дом в хорошем популярном месте, пользующимся спросом круглый год, то эта инвестиция поможет вам в дальнейшем преодолеть любые финансовые трудности, особенно после выхода на пенсию.
В Америке такие инвесторы могут запросто избежать ежегодного налога, создав общество с ограниченной ответственностью. В его функционале заключена очень важная особенность: самостоятельный контроль чековой книжки для оптимизации транзакций. Это означает, что вы не столкнетесь ни с одним посредником, чтобы проверить свои отчисления или накопленный капитал в пенсионном фонде. Кроме этого, если вы хотите купить расходные материалы для ремонта, вы просто выписываете чек от своего ООО в местном магазине. Все это позволяет эффективно сократить количество и суммы комиссий, и не допустить обработки данных посредниками или сторонними организациями.
Краудфандинг
В последние годы ряд фирм начали предлагать инвесторам возможность покупать акции в конкретных объектах недвижимости. В зависимости от проекта, минимальная инвестиция может составлять от 100 долларов до 5 тысяч долларов.
Инвестор может выбрать из списка, проверенных инвестиционной фирмой, предполагаемый доход и прирост капитала каждого отдельно взятого объекта. Это позволяет распределять ваши деньги между различными проектами для минимизации рисков.
«Краудфандинг представляет собой объединение средств группой инвесторов в определенный объект недвижимости», - объясняет Ральф ди Бугнара, президент «Home Qualified», веб-сайта для инвесторов в недвижимость, - «Инвесторы зарабатывают деньги сначала за счет дохода от сдачи в аренду, а затем, в конечном счете, определенную сумму при продаже самой недвижимости. Изначально эти платформы предлагались только опытным инвесторам, но теперь в них может участвовать любой желающий».
Пока REITS оставляют право выбора недвижимости менеджерам фонда, краудфандинг позволяют инвесторам выбрать объект самостоятельно. Однако как добавляет Ральф, «это абсолютно новый и еще непроверенный временем проект. Пока что у нас нет большого количества результативных данных, и должно пройти некоторое время, прежде чем инвесторы смогут реально проанализировать эту платформу на долгосрочную перспективу и получение достойной прибыли».
Все эти виды инвестиций в недвижимость очень сильно отличаются друг от друга с точки зрения минимальных вложений, процедуры получения денег и их количества. Эксперты призывают инвесторов тщательно изучить весь рынок, и сделать выбор, опираясь на сумму, которую вы готовы потратить.
Как обстоят подобные дела в России
Тем, кто с нетерпением ждал выхода на пенсию, последние новости о пенсионной реформе не принесли ничего, кроме разочарования. Многие российские граждане, среди которых и немало молодежи, задаются вопросом «как заработать на старость без помощи государства». Самой выгодной инвестицией, особенно для мегаполисов, была и остается недвижимость.
Сейчас пенсионеры в Москве и Санкт-Петербурге практикуют такой вид дохода, как сдача в аренду комнаты или квартиры. Часто престарелые люди предпочитают сдавать именно комнату, чтобы не оставаться в одиночестве. Все, что требуется – владеть хотя бы одной свободной комнатой, а в идеале – свободной квартирой, расположенной в удачном месте. Естественно, только очень малое количество арендодателей делает все строго по закону и отчисляет налоги от подобного дохода.
Последние годы еще наблюдается тенденция, когда в возрасте 40-45 лет люди оформляют 10-летнюю ипотеку на новое жилье и сразу же сдают ее в аренду приезжим. Позаботиться в этом случае нужно о том, чтобы размер ежемесячной выплаты полностью покрывал расходы по ипотеке.
Закрыв ипотеку и подступив к порогу пенсионного возраста, можно сразу же начать получать прибыль с квартиры.
Важно! Многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.
