В этом году Москва побила собственный рекорд развития транспортной инфраструктуры – целых 33 км новых линий метро и 16 станций. Делается это, разумеется, для удобства жителей. Смело можно представить себе картину ликования горожан, всю жизнь находившихся «на отшибе», в вечных пробках, заторах и прочих «прелестях» столичной жизни, которые теперь могут позволить себе выйти из дома на 40 минут позже и доехать до работы с одной пересадкой. Красота!
Наличие метро в пешей доступности– безусловный плюс для тех, кто ищет современную квартиру и идет в ногу со временем. Девелоперы в рекламе своих проектов делают на этом акцент, а покупатели в большинстве случаев ставят такие предложения «в избранное». Мы решили проанализировать, как строительство новых станций влияет на стоимость недвижимости в новостройках, и узнать в каких районах, где открытие метро только планируется, еще можно успеть выгодно купить квартиру.
Самый большой проект 2018 – Калининско-Солнцевская линия
В августе этого года на участке желтой линии метро открылись сразу 7 новых станций. Тогда в районе станции «Мичуринский проспект», считающимся престижным для проживания, цены на жилье в новостройках практически не изменились. Дело в том, что весь первичный рынок недвижимости этого района представлен высокобюджетными проектами, в основном бизнес- и премиум-класса.
Для их покупателей наличие метро не является решающим фактором, так как эта категория лиц преимущественно пользуется личным транспортом. Кроме того, по мнению многих экспертов, метро, которое открывается вблизи ЖК всего через 1,5-2 года, уже «включено» в стоимость недвижимости даже на ранних стадиях строительства.
Как нам пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, сегодня в Москве продолжается активная реновация промзон, и власти стараются разместить новые станции таким образом, чтобы проекты были обеспечены метро в пешей доступности. Именно по этой причине наличие станций у дома уже не становится уникальным преимуществом новостроек, а значит, в меньшей степени оказывает влияние на изменение цен. К тому же высокая конкуренция вынуждает девелоперов либо сдерживать стоимость, либо же повышать ее минимальными темпами.
«После ввода в эксплуатацию станций «Озерная» и «Мичуринский проспект» арендная ставка в объектах в пешей доступности подорожала до 15%. Однако такой существенный скачек цен стал возможен именно по причине изначально высокой престижности направления, главным минусом которого долгие годы оставалось отсутствие линии метро» - считает эксперт.
Если Мичуринский проспект всегда считался дорогим направлением Москвы, то изменилась ли ситуация с открытием конечной станции на Калининско-Солнцевской линии, куда раньше было сложно добраться на общественном транспорте? Коммерческий директор «Sezar Group» Ольга Барабанова сказала, что сам по себе факт открытия метро не является основанием повышения цены. «Например, в ЖК «Рассказово» специфичная волна, связанная с метро, прошла в 2015 году, когда техническая документация на строительство линии была утверждена. В тот момент «заявление о намерении» получило статус «точно будет».
Так, метро привело в наш проект нехарактерную аудиторию сотрудников Москва-Сити, которые справедливо расценили потенциал прямой ветки из Рассказово как «30 минут и нет проблем с парковкой». Сегодня значительного импульса со стороны спроса, связанного с открытием метро, мы не ждем. Благодаря оперативному информированию о ходе строительства линии и темпах готовности открытие новой станции стало давно ожидаемым событием, и можно сказать, что оно уже учтено в цене» - пояснила эксперт.
Однако! Ровно месяц назад аналитики заметили тенденцию существенного роста цен на квартиры возле станций «Московского центрального кольца» (МЦК). В среднем на треть выросла стоимость жилья рядом с платформами «Хорошево», «Деловой центр» и «Бульвар Рокоссовского».
Рассмотрим небольшой пример
ЖК «Селигер Сити». Рядом с данным проектом в марте 2018 года открылась станция метро «Селигерская». Средняя стоимость квадратного метра в феврале (накануне открытия) в данном проекте составляла 164 тыс. рублей, в марте (после ввода станции в эксплуатацию) – 169 тыс. рублей. То есть рост хоть и был зафиксирован, но оказался минимальным, всего 3%. Более того, такой небольшой рост мог быть «приурочен» с выходом проекта на новую стадию. Почему так происходит?
Прежде всего, процент увеличения стоимости жилья зависит от изначальной транспортной доступности района. То есть, если станция открывается вблизи другой (как, например, «Беломорская», расположенная между «Ховрино» и «Речным вокзалом»), то на этой территории рост цен будет незначительным. Также это актуально для «Окружной», которая открылась всего в километре от «Петровско-Разумовской». Аналогичная ситуация и с новой станцией «Верхние Лихоборы», от которой до МЦК – всего 500 метров.
Немного иная картина будет наблюдаться там, где открытие метро значительно улучшит качество жизни людей. Речь идет прежде всего о Новой Москве. Эксперт Мария Литинецкая напоминает, что в перспективе нескольких лет здесь планируется строительство порядка 40 станций метро. «Кроме того, стоит обратить внимание также на проекты на юге Большой кольцевой линии метро: «Варшавская», «Кленовый бульвар», «Нагатинский затон». Перечисленные станции метро не дублируют уже существующие, поэтому единовременный рост цен в близлежащих новостройках может достигнуть 3-5%».
Руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга «Est-a-Tet» Наталья Бланкова также пояснила нам, что чаще всего ценовые изменения связаны не с открытием новых станций метро, а с изменением структуры предложения в рамках района. «К примеру, в 2018 году наиболее сильный прирост цен зафиксирован в Очаково-Матвеево (плюс почти 79%%), что связано с выводом на рынок нового проекта премиум-класса, в то время как ранее там находился в продаже лишь один проект массового сегмента.
Интересными вариантами приобретения квартиры, с учетом долгосрочной перспективы, являются микрорайон «Некрасовка», а также территории НАО. Это связано в первую очередь с будущими улучшениями транспортной ситуации и развитием инфраструктурного окружения» - считает эксперт.
