Дневник стройки

Господа юристы, вы лучше для людей составьте график, в котором напишите на каком именно корпус застройщик просрочил сдачу и т.п.

Неустойка неустойка, а по остальным корпусам строительство идет или нет?

Неустойка неустойка, а по остальным корпусам строительство идет или нет?

Британец, добрый день. Насколько я понимаю, строительство на некоторый период времени затормозилось - застройщик ищет нового генерального подрядчика. Тем не менее представители застройщика во всех открытых источниках пишут, что первоначально обозначенные сроки будут соблюдены (2 квартал обещают сдать в IV квартале 2019 г., 5 квартал - во II квартале 2020 г.), что очень сомнительно, конечно (с учетом того, что выбор нового генерального подрядчика идет уже 4-ый месяц).

Господа юристы, вы лучше для людей составьте график, в котором напишите на каком именно корпус застройщик просрочил сдачу и т.п.

Иваново, добрый день.
Просрочка идет по 3 кварталу (корпуса 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.6, 3.7, 3.8, 3.9)
https://stroi.mos.ru/construction/223 - здесь есть некоторая информация по ЖК Садовые кварталы (сайт Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы)

Господа юристы, вы лучше для людей составьте график, в котором напишите на каком именно корпус застройщик просрочил сдачу и т.п.

Люди сумели заработать по 50 млн. и заплатили застройщику, но не могут понять, когда застройщик таки должен передать.

Хотя там и правда так написано, что складывается впечатление, что застройщик будет должен только после того, как сдаст.

О критериях выбора суда для спора с застройщиком

Снижение судами общей юрисдикции неустойки – это факт, который стоит принять.

Однако все суды и судьи снижают неустойку по-разному.
Поэтому одним из факторов успешного завершения дела является правильное определение суда.

Правильное не только с точки зрения закона (в соответствии с законом исковое заявление можно подавать по месту регистрации истца или ответчика или по месту исполнения договора – нахождения квартиры), а с точки зрения верной стратегии.

Чтобы понять, в какой суд лучше подавать документы, а к какому суду лучше никогда не подходить, мы судимся с застройщиками уже пятый год, поэтому имеет более, чем развернутую информацию о каждом суде в городе Москва и Московской области.

Нами даже был сформирован "черный" список судов, куда мы категорически не рекомендуем идти дольщикам.
Среди них, например, Кузьминский и Бабушкинский районные суды Москвы.
Среди "хороших" судов – Красногорский, Истринский городские суды Московской области, а также особо радуют Тушинский и Головинский районные суды Москвы. 

Временную регистрацию дольщика тоже никто еще не отменял.
Поэтому почему бы потенциальному истцу не озаботиться Свидетельством о временной регистрации и выпиской из домовой книги в славном городе Истра, например? Как говорится, на войне все способы хороши. 

Другим фактором, который влияет на размер присуждаемой неустойки, является правильно составленное исковое заявление и грамотно подготовленный пакет документов.
Ну да, это же само собой, подумают многие.

Однако миллионы раз я сталкивалась с исками, составленными самими дольщиками или юристами, которые, загуглив слово «неустойка» пару раз, уже смели брать деньги за свои «квалифицированные» услуги, поэтому рассчитывали ее совсем по другой формуле, забывали про штраф, моральный вред, про грамотную отправку досудебной претензии и т.д.

Сейчас немного печалит тот факт, что многие с наличием Интернета и свободного времени за пару дней/недель превращаются в «юристов с четырех (пяти-шести…) летним опытом работы». 

Также не надо забывать про тот факт, что судьи – тоже обычные люди, которым не чуждо чувство сострадания, хотя, конечно, у большинства немного атрофированное за многие годы практики.

Поэтому приложенный к пакету документов кредитный договор, договор аренды, свидетельства о рождении малышей, справка с работы (конечно, если там не указан доход в 200 000 руб.) и другие очень полезные документы также могут помочь в восстановлении справедливости.

а также особо радуют [/color]Тушинский и Головинский[color=#333333] районные суды Москвы. 

Да!
И особенно в Головинском раз “порадовала” Жилкина, снизив неустойку в 5 раз.
Хотя, ради справедоивости, Иванова действительно порадовала, оставив по маленькому иску 83% от заявленного.
Так что для любителей лотерей и иных азартных игр крайне рекомендуется.
Для любителей предсказуемости и прозрачности, особенно с серьезными суммами, все же рациональнее арбитраж

Добрый день. К счастью, в моей практике в Головинском суде такого снижения не случалось (очень надеюсь, что и не случится, поскольку продолжаю рекомендовать своим клиентам обращаться в этот суд, если такая возможность имеется).

"Считается, что новичкам всегда везет, и Достоевский не стал исключением: выигрыш превысил 10 тысяч франков. Поначалу ему удалось совладать с охватившей его страстью и сохранить благоразумие. Тогда он сумел остановиться и покинул заведение с неожиданно свалившимся на него богатством.

Однако дьявол-искуситель уже нашептывал ему: пока везет, надо воспользоваться благоприятным моментом, чтобы не жалеть об этом всю оставшуюся жизнь. Не выдержав соблазна, Достоевский вернулся и на той же рулетке тотчас же расстался с половиной выигрыша.

Последовавшее за этим осознание произошедшего заставило его остановиться. Часть денег, что Достоевский не успел проиграть, он отправил в Россию жене и другим родственникам. Но дальше его разум снова помутился. Вернувшись опять за игровой стол, Достоевский уже через несколько дней вконец проигрался и был вынужден просить брата Михаила прислать ему 100 рублей.

Вернувшись с пустыми руками в Петербург, он не оставил надежды на удачу, которая ждет его в одной из игорных столиц Европы – Висбадене". 

Надежда и азарт- основные качества игрока...

Очень часто дольщики задают вопросы: Почему застройщики не платят неустойку за просрочку передачи объекта ДДУ дольщику добровольно? А платят только через суд, да еще со штрафом, компенсацией морального вреда и возмещением расходов дольщика на представителя? Не значит ли это, что застройщик рассчитывает на выигрыш дела по неустойке, а дольщик, соответственно, может не взыскать неустойку в суде?

В действительности, при наличии просрочки суд присуждает неустойку в 99,9% случаев.

Вопрос в том, что по заявлению застройщика суды снижают неустойку по ст. 333 Гражданского кодекса РФ и законодательные пределы такого снижения не установлены.

На практике хорошим результатом будет взыскание по совокупности требований (неустойка + штраф + компенсация морального вреда + судебные расходы) более 70% от заявленной неустойки. Средним будет решение о взыскании порядка 50 % от заявленной неустойки.

То есть в подавляющем большинстве случаев с застройщика по суду взыскивается сумма менее заявленной неустойки.

И именно поэтому застройщики ее добровольно не платят - рассчитывают на снижение неустойки в суде и взыскание совокупной суммы, которая будет меньше неустойки.

Кроме того, чем меньше неустойка, тем меньше суд ее снижает.

Застройщики это знают, поэтому их следующая хитрость состоит в том. чтобы убедить дольщика, что на неустойку он сможет подать только после подписания акта приема-передачи объекта ДДУ, когда закончится просрочка и будет известна сумма неустойки за просрочку.

В действительности, чем оперативнее дольщик подаст иск о взыскании неустойки, тем быстрее он получит компенсацию (что, конечно, не в интересах застройщика) и тем больше он обезопасит себя от долгого ожидания перечисления денежных средств, когда дольщики массово будут подавать на неустойку и приносить свои исполнительные листы в банк застройщика.

Учитывая изложенное, рекомендуем не затягивать со взысканием неустойки, не ждать добровольной компенсации от застройщика и спустя 2-3 месяца после начала просрочка подавать иск о взыскании неустойки в суд.

Анна, я удивляюсь, как Вас до сих пор не забанили за спам. Ну нельзя же так по старинке: выкладывать целые портянки мутного содержания.

Дольщики очень часто задают нам следующие вопросы:
"А может ли суд отказать во взыскании неустойки?"
"Взыщет ли суд неустойку, если в просрочке виноваты подрядчики застройщика или госорганы?"

Давайте разберемся по порядку:

Если
просрочка объективно имеется, то есть:

- срок передачи объекта, указанный в ДДУ, наступил
- квартира по акту приема-передачи дольщику не передана
- дольщик не уклонялся от приемки после получения уведомления застройщика о завершении строительства и готовности объекта к передаче,

дольщик полностью и в срок выплатил цену ДДУ,

суд обязан взыскать в его пользу неустойку за просрочку передачи объекта ДДУ - такие дела являются выигрышными на 99,9 %.

Вопрос только в размере неустойки, которую суд взыскивает с учетом снижения по ст. 333 ГК РФ по заявлению застройщика.

При этом обратите внимание, что если просрочка наступила, а объект не сдан в эксплуатацию, то уклонения от приемки со стороны дольщика не может быть в принципе, т.к. согласно ч. 2 ст. 8 214-ФЗ передача объекта недвижимости не допускается до его ввода в эксплуатацию.

Если указанные выше условия соблюдены (есть просрочка, выплачена цена ДДУ),
НО дольщик видит в своем ДДУ пункт о том, что застройщик освобождается от ответственности за просрочку, если она допущена в силу форс-мажорных обстоятельств, к которым относится, например, нарушение обязательств подрядчиками застройщика либо действия госорганов, препятствующие исполнению ДДУ застройщиком, то у дольщика возникает закономерный вопрос:
если застройщик докажет указанные обстоятельства, откажет ли суд дольщику в неустойке?

И вот здесь застройщики, прописывая такие условия ДДУ, как всегда, лукавят и вводят дольщиков в заблуждение:

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ "если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.".

При этом в силу ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия ДДУ, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом, признаются недействительными.

Таким образом, нарушение обязательств подрядчиками, действия госорганов
к обстоятельствам непреодолимой силы не относятся, даже если прописаны в качестве таковых в ДДУ, и не освобождают застройщика от выплаты неустойки.
Суд вправе лишь учесть их при определении соразмерной неустойки, но отказать во взыскании неустойки не вправе.

В качестве примера такого применения закона можно привести Апелляционные определения Московского городского суда от 02.04.2014 по делу № 33-10476, от 02.08.2016 по делу N 33-29073/2016.

Таким образом, для положительного решения суда по неустойке достаточно наличия факта просрочки и исполнения дольщиком обязательств по оплате цены ДДУ.

Иные обстоятельства, которые препятствовали застройщику своевременно построить и передать объект ДДУ, влияют лишь на размер неустойки, но не являются основанием для отказа в ее взыскании.

Простое информирование дольщиков о переносе сроков передачи объекта не имеет юридического значения.

Желая перенести сроки, зачастую застройщик просто направляет дольщикам уведомление об их переносе. Дольщик в свою очередь, получив такое уведомление, с полной уверенностью полагает, что сроки передачи объекта официально перенесены, а значит, нет оснований взыскивать неустойку за нарушение сроков.

Это не так! Простым уведомлением сроки переносить нельзя!

Частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан:

1. направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении сроков;

2. заключить дополнительное соглашение к договору;

3. зарегистрировать дополнительное соглашение.

Только при соблюдении вышеперечисленных правил перенос сроков сдачи является законным. Во всех остальных случаях можно смело взыскивать неустойку с застройщика за нарушение сроков передачи объекта.

Данная позиция изложена в пункте 5 Постановления Пленума от 19 июля 2017 г. Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

С каких сумм, взысканных с застройщика, надо платить НДФЛ? Какой порядок уплаты НДФЛ?

Очень актуальный вопрос дольщиков, которые не только взыскали по решению суда, но и реально получили с застройщика присужденные судом денежные средства.
Сначала давайте разберемся, с каких сумм дольщик обязан уплатить НДФЛ.
Итак, НДФЛ платится с сумм неустойки и штрафа, поскольку данные суммы признаются доходом и они не освобождены от налогообложения
(п. 7 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015).

НЕ облагаются НДФЛ компенсация морального вреда и возмещенные судебные расходы
(пп. 3, 61 ст. 217 Налогового кодекса РФ).

Теперь посмотрим, какова процедура уплаты НДФЛ - после того, как застройщик перечислил дольщику облагаемые НДФЛ неустойку и штраф?
Вся процедура регламентирована в п. 5 ст. 226, п. 6 ст. 228 НК РФ:
1. Застройщик обязан уведомить дольщика и налоговый орган о наличии у дольщика дохода, облагаемого НДФЛ, и невозможности его удержать.
Срок - до 01 марта года, следующего за годом получения дохода (т.е. если неустойка выплачена в 2019, то, получается, в 2020 году).
2. Налоговый орган направляет дольщику уведомление о необходимости уплатить НДФЛ с расчетом сумм налога и приложением платежного документа с реквизитами.
3. Дольщик уплачивает НДФЛ на основании налогового уведомления.
Срок - до 01 декабря года, следующего за годом получения дохода (т.е. если неустойка выплачена в 2019, налог платится в 2020 году).

P.S. Необходимо отметить, что данная процедура уплаты НДФЛ с сумм неустойки и штрафа, полученных от застройщика, введена с 2016 года и распространяется на тех, кто фактически получил неустойку не ранее 2016 года.
До этого процедура уплаты НДФЛ была более неудобной и невыгодной для дольщика:
налог должен был быть уплачен в более короткий срок - до 01 июля, также дольщику необходимо было самостоятельно исчислить налог и подать налоговую декларацию.
Действующие сегодня правила существенно упростили процедуру уплаты дольщиками НДФЛ с сумм компенсации, выплаченных застройщиком.

Анна, Вы превратили тему в унылый заповедник спама. Размещаете свои никому не нужные статейки, которые раскидываете по всему интернету, чтобы поддерживать интерес к своей конторе. Вы так делаете везде, где Вас не банят. Тут пока терпят.

Я же уже начал работу по взысканию неустойки в пользу дольщиков МКФ "Садовые кварталы".

Неустойку буду взыскивать в арбитражном суде, претензия застройщику уже отправлена (застройщик теперь уже Интеко, если кто не в курсе), через месяц иск будет в Арбитражном суде города Москвы.

Что то я немного напряжен. Мне в "Стройкомитете" говорили что в феврале начнут работать , а я  не вижу движений на стройке. Опять спрашиваю "Стройкомитет" - Вы говорили что начнете. Они говорят , что за зимние дорогие работы платить не хотят начнут стройку по теплу. Мда...

Добрый вечер. Очень странная позиция - абсолютное отсутствие какой-либо заинтересованности поскорее передать объект недвижимости. Вы уже заявляли о своем праве на неустойку за просрочку передачи объекта?

Уважаемые дольщики!
Очень часто застройщики в ответ на вопросы о компенсации за просрочку пытаются убедить дольщиков, что неустойку можно взыскивать только после передачи квартиры, поскольку только тогда будет понятно, какая просрочка образовалась и какой окончательный размер неустойки.

Ни в коем случае не поддавайтесь на такие уговоры застройщика!
На самом деле для взыскания неустойки нет необходимости ждать передачи квартиры по акту приема-передачи.
Неустойку можно взыскивать хоть с первого дня просрочки и если понятно, что просрочка составит минимум 2-3 месяца, уже можно начинать процедуру взыскания неустойки. При этом уже после подачи иска требования о взыскании неустойки можно увеличить и взыскать неустойку на дату вынесения судебного решения!
Очевидный плюс состоит в том, что чем раньше Вы начнете процедуру взыскания неустойки, тем быстрее получите компенсацию.
Оставшуюся часть неустойки (если до момента вынесения судом решения квартира не будет Вам передана) можно будет довзыскать отдельным иском.

А почему застройщики так убеждают дольщиков дождаться передачи квартиры?
Да потому, что так они отодвигают сроки выплаты неустойки.
Кроме того, после передачи квартир иски по неустойке будут подаваться дольщиками буквально пачками и очередь за выплатами тоже будет очень большой. С учетом того, что с момента направления досудебной претензии и до момента вынесения решения суда проходит 3-4 месяца, рекомендовали бы Вам по факту получения информации о вводе дома в эксплуатацию (или о скором получении разрешения) начинать процедуру по взысканию с застройщика неустойки - так на момент вынесения судом решения квартира уже будет получена Вами на основании передаточного акта, соответственно, можно будет зафиксировать окончательный размер неустойки (и подача второго иска не потребуется)
Так что в любом случае в выигрыше будут самые расторопные из дольщиков, которые не затягивая обратились за взысканием неустойки с застройщика.

По моему тут адвокаты не много разбушевались

Все забыли о динамике строительства? Стройка то идет.