Дневник стройки

Я бы напротив рекомендовал начинать судиться как раз пока дом строится, так как обычно в этот период у застройщика есть деньги и он все выплачивает по исполнительным листам. Пока иск в суд будет подан, пока дело будет рассмотрено, уже и строительство завершится.
Можно сначала часть неустойки взыскать, а остальную вторым иском. Можно взыскать неустойку на будущее. Оба варианта имеют плюсы и минусы. Но ждать точно не советую.

Банк может взбрыкнуть при взыскании.

Банк может взбрыкнуть при взыскании.

Банк может взбрыкнуть при взыскании.

Вот кстати в этом моменте абсолютно согласна с Владимиром - сколько раз уже сталкивались с ситуациями, когда сотрудники банка (и судебные приставы тоже), которые получали листы с доначислением неустойки по день фактического исполнения, округляли глаза и говорили: "Это мы должны считать? Нет, не будем". Все понятно, ответственность административная есть, но практика показывает, что гораздо большие суммы можно получить, разбив неустойку на периоды, и проведя несколько гражданских дел в суде.

С чего вдруг? Если взбрыкнет - он примет на себя риски того, что ему потом придется расплачиваться за застройщика, если на момент предъявления листа в банк деньги были, а потом застройщик вывел все деньги. Да и ответственность по КоАП в виде административного штрафа в размере 50% от суммы взыскания никто не отменял (ч.2 ст.17.14).

Это все еще в суде обосновать надо. Много таких процессов видели?

Это все еще в суде обосновать надо. Много таких процессов видели?

Процессов не видел. Но может быть именно потому, что банк - себе не враг, и защищать застройщика любой ценой не будет.

Насчет враг себе или не враг - вопрос не совсем однозначный.

Банк - априори консервативная структура. Взять и вот так с полтычка снять деньги по исполнительному листу, суть которого манагер банка не понимает, это для банка авантюризм, которого банк себе не может позволить просто в силу своего статуса.

Одно дело, если подсказать банку легкое решение: квартира передана, акт подписан конкретной датой, в этот день была такая-то ставка, просрочка столько-то дней, надо просто перемножить и разделить... А если банку дать возможность фантазировать, то он пошлет взыскателя... в суд. А это еще как минимум несколько месяцев.

Небольшая статья о строительных нарушениях, необходимости их фиксации и действиях дольщика по факту обнаружения дефектов

Возникает вопрос: обязан ли дольщик, несмотря на наличие таких недостатков, подписать акт приема-передачи квартиры? Не будет ли отказ от подписания акта приема-передачи расцениваться как уклонение от передачи квартиры? Как потом устранять недостатки в принятой квартире?

Что на это говорит нам 214-ФЗ:

дольщик вправе отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры и потребовать составить акт осмотра с перечнем недостатков, если объект ДДУ не соответствует:

- условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (например, ГОСты, СНиПы, СаНПины) (ч. 5 ст. 8 214-ФЗ).

При этом в силу положений ч. 2 ст 7 214-ФЗ указанные выше недостатки должны быть существенными.

Что это значит?

К существенным недостаткам относятся недостатки, которые препятствуют проживанию в квартире и делают невозможным или затруднительным ее использование по назначению.

Например, существенным недостатком будет отсутствие водоснабжения, отопления в квартире.
При определенных условиях неработающий лифт - это также существенный недостаток (если не работают все лифты в доме, а квартира находится выше пятого этажа).

Помимо таких очевидных случаев, есть много ситуаций, когда существенность недостатков является оценочным фактором и если спор рассматривается в суде, один судья может посчитать недостаток существенным, а другой нет.

Что делать в таком случае?

Во-первых, Вы можете принять квартиру и потребовать у застройщика составления гарантийного письма об устранении недостатков. Если недостатки не будут устранены, то стоимость их устранения можно будет взыскать с застройщика - в пределах 5-летнего гарантийного срока.

Во-вторых, если недостаток для Вас носит существенный характер, Вы вправе потребовать составить акт осмотра и подписать акт приема-передачи после устранения недостатков.

На практике суды взыскивают неустойку по дату подписания акта приема-передачи.
Если судья посчитает, что дольщик необоснованно отказывался принимать квартиру при осмотре, то скорее всего просто снизит неустойку с учетом периода, на который увеличилась просрочка.
Тем не менее,в большинстве случаев акт осмотра с перечнем выявленных недостатков в дальнейшем является доказательством надлежащего исполнения дольщиком обязанностей по приемке квартиры и, соответственно, нарушения застройщиком обязательств по передачи квартиры, соответствующей всем установленным требованиям, что учитывается судами при определении подлежащей взысканию неустойки за просрочку.

И еще одна приятная деталь:
процесс приемки квартиры не препятствует одновременному взысканию неустойки за просрочку с застройщика.

Неустойку можно взыскать уже при наличии самого факта просрочки, не дожидаясь передачи квартиры по акту приема-передачи.
Учитывая, что процесс приемки может затянуться, а неустойка будет расти, неустойку при большой просрочке выгоднее взыскивать частями - меньшие суммы суды меньше снижают по ст. 333 ГК РФ.

Чтобы не снижали сильно, нужно судиться в арбитражном суде, но у Вас там всего одно дело было выиграно два года назад, а от нескольких исков Вы отказались.

А я только за последние несколько месяцев несколько десятков исков в арбитраж подал.

Насчет враг себе или не враг - вопрос не совсем однозначный.

Банк - априори консервативная структура. Взять и вот так с полтычка снять деньги по исполнительному листу, суть которого манагер банка не понимает, это для банка авантюризм, которого банк себе не может позволить просто в силу своего статуса.

Одно дело, если подсказать банку легкое решение: квартира передана, акт подписан конкретной датой, в этот день была такая-то ставка, просрочка столько-то дней, надо просто перемножить и разделить... А если банку дать возможность фантазировать, то он пошлет взыскателя... в суд. А это еще как минимум несколько месяцев.

Дело в том, что я сам проработал банковским юристом 16 лет. И исполнительных листов через меня прошло много. "Маньяки", конечно, разные бывают, но если мозг есть - банковский юрист никогда не будет покрывать обделавшегося клиента ценой создания себе проблемы в виде беготни по судам по искам взыскателей к банку. Если удастся найти формальный повод придраться к исполнительному листу - тогда да.... но если лист оформлен правильно - интересы клиента уходят на второй план. Клиента банк защищает только до тех пор, пока защита его интересов не вредит самому банку. И что касается "непонимания содержания листа" - все люди не глупые, буквы в школе учили, слова в предложения складывать умеют, так что было бы желание, а разобраться в расчетах суммы взыскания не сложно. Тем более, что если даже операционист чего-то не понимает - есть опять же банковские юристы, которые все растолкуют.) а просто так взять и отправить взыскателя в суд - значить нажить себе потенциальную проблему.

Ну хорошо, какую ставку банк будет применять, если квартира еще не передана? Сколько денег взыскивать? Как потом фиксировать будет, за какой срок в каком размере неустойка взыскана?

Выбирал долго Между Анг. Садовыми, и Котельнической Котельническая отпала сразу. Двора совсем практически нет. С ребенком деться некуда. Сразу набережная, машины, пробка постоянная.Английский кв.  - все вроде хорошо, НО КАК ТО СЕРДЦЕ НЕ ЛЕГЛО. НЕ ЗНАЮ ПОЧЕМУ.Из моего опыта покупки с ГК"Стройкомитет" я понял так , что бы получить хорошую цену надо успеть , когда они закрывают зачет . Судя по всему это раз в квартал. Тут резину тянуть бессмысленно. Они из очереди вылетают и жди опять окончания квартала. Купил в 2.5. Но вопрос !. Фундамент осенью залили и всё встало. звоню раз в месяц . говорят меняют Ген. подрядчика. Обещают  строители  выйдут на стройку в конце января. Посмотрим...Нервничаю.

К сожалению, застройщики редко сообщают достоверную информацию - делают все для того, чтобы успокоить дольщика, убедить, что строительные работы на объекте ведутся (или в самое ближайшее время возобновятся).
Если нарушение срока передачи Вам объекта уже есть, рекомендовала бы направить застройщику уведомление о готовности принять объект долевого строительства, в котором потребовать назначить точные дату и время осмотра квартиры. С большей долей вероятности застройщик предоставит Вам официальный ответ, в котором укажет актуальную информацию об этапе строительства, причинах, по которым происходит задержка сроков передачи объекта, а также сообщит о новых предполагаемых сроках завершения строительства дома и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Ну хорошо, какую ставку банк будет применять, если квартира еще не передана? Сколько денег взыскивать? Как потом фиксировать будет, за какой срок в каком размере неустойка взыскана?

Ставку применять ту и сумму взыскивать ту, которую суд укажет в решении. А как фиксировать будет - это уже его проблемы. Обычно этот процесс автоматизирован, компьютерная программа учитывает.

Я смеюсь над ВладимиромД:
те, юристы кто в теме давно уже в арбитраже схему отработали. Пока Владимир Ричардович сидел на форумах и писал десятки сообщений в день. Зато теперь он "подал десятки исков". 

Я смеюсь над Анной Сычуговой:
Спамит по форумам копипастами статей, которые читать сложно из-за кучи подчеркиваний, курсивов. Да, у нее нет практики в арбитраже, потому что не тянет. Но она хотя бы правильно говорит: хватит гасить друг друга.

Пригласите ещё Алексей Бессонова померяться процентами от взысканного по ЖК Гринада. 

 

Товарищ страшный, у меня уже давно полно решений арбитражных судов, так что смех ваш без причины вызывает некоторые подозрения.

Ставку применять ту и сумму взыскивать ту, которую суд укажет в решении. А как фиксировать будет - это уже его проблемы. Обычно этот процесс автоматизирован, компьютерная программа учитывает.

То есть суд должен пойти поперек закона? В законе сказано: действующую на день исполнения обязательства. И позиция ВС та же. Не на день вынесения решения.

В итоге в каких корпусах просрочка и сколько?

То есть суд должен пойти поперек закона? В законе сказано: действующую на день исполнения обязательства. И позиция ВС та же. Не на день вынесения решения.

Ну, если есть просрочка, то и дата исполнения обязательства известна (по ДДУ дата передачи объекта). а если дата известна, то и ставка тоже. Пусть суд в решении укажет ставку на день исполнения (не фактического исполнения, а исполнения согласно условиям ДДУ).