«Ножницы» в виде пандемии коронавируса и обвала рубля «надрезали» и наложили тень на экономическую отрасль, и, как следствие, на рынок недвижимости в целом.
Изначально мы хотели пофантазировать, и с помощью экспертов в области недвижимости «нарисовать» несколько сценариев развития рынка строительства в условиях нестабильной экономической ситуации.
Начать хотели с самого «безболезненного» и радужного сценария — если экономическая ситуация быстро стабилизируется, не успев наложить существенный отпечаток на рынок недвижимости, а закончить «хардкором» — что будет, если кризис затянется, стройки встанут, а девелоперы начнут уходить с рынка ввиду банкротства. Однако, пообщавшись с экспертами, решили, что лучше «обрисовать» реальную ситуацию, которая происходит здесь и сейчас в эпоху резкого снижения рубля и пандемии коронавируса.
Коронавирус и его влияние на рынок недвижимости в России
Главное про коронавирусную инфекцию:
- - 31 декабря 2019 года власти Китая проинформировали Всемирную организацию здравоохранения (ВОЗ) о вспышке вируса неизвестного происхождения в городе Ухань.
- - 11 марта 2020 года ВОЗ объявила вспышку коронавируса пандемией.
- - 13 марта центром распространения стала Европа.
- - 17 марта были закрыты все границы Шенгенской зоны и Евросоюза.
- - Общее число заражённых на момент 24 марта: около 393 тыс. человек, из которых около 103 тыс. выздоровело, 17 тыс. скончалось.
- - Количество поражённых стран и территорий: 196
- - В России число больных: 495 человек, 22 выздоровели, порядка 93 тыс. остаются под наблюдением.
- - В Китае выздоровело более 90% заболевшего населения.
Влияние коронавируса на рынок недвижимости
Безусловно, коронавирус всколыхнул абсолютно все отрасли в мире, включая область недвижимости.
Что касается России, то по состоянию на март 2020 года, эксперты зафиксировали подъем спроса на загородную недвижимость. Этому есть логичное объяснение — из-за паники о вспышке вируса всё больше людей предпочитают минимизировать риски заражения и самоизолироваться, покинув пределы города. В связи с этим за последние 2 недели отмечается бум на аренду и покупку загородной недвижимости. Пока существенный рост цен в этом сегменте не наблюдается, однако тенденция к этому, безусловно, есть.
«Уже очевиден резко возросший спрос на аренду загородной и пригородной недвижимости для постоянного проживания. И мы действительно серьезно обдумываем увеличение цен в проектах, находящихся в высокой степени готовности», — отмечает Антон Минеджян, управляющий партнёр М9 development. «Что касается проектов низкой степени готовности и на начальной стадии, то, скорее всего, продажи в них могут на несколько месяцев просесть, но не сейчас, а чуть позже, когда будет реализован спрос потребителей, колебавщихся с принятием решения о покупке. "Докупать" такие "колебающиеся" потребители могут в ближайшие 2 месяца. А там посмотрим на глубину и размах кризиса, да и будет ли он вообще», — заключает Антон Минеджян.
Влияние обвала рубля на рынок недвижимости
Обесценивание рубля в марте вызвало всплеск на жилье. По данным «Инком-Недвижимость», в марте вторничным жильём интересовалось на 10% больше покупателей, чем за аналогичный период 2019 года.
«На данный момент рынок вторничной и первичной недвижимости находится в фазе высокой активности. Кризисы 2008 и 2014-2015 гг. выработали у россиян стойкое убеждение, что недвижимость - это надежная валюта, поэтому после обвала рубля мы фиксируем рост спроса на недвижимость. В среднем, по всем регионам России он составляет около 9 процентов. Поэтому сейчас застройщики и собственники квартир на вторичном рынке активно продают квадратные метры. Естественно, такой ажиотажный спрос рано или поздно достигнет своего пика после которого из-за насыщения наступит временное затишье», — считает Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи».
Рассказываем о том, как реагируют покупатели и застройщики на обвал рубля и возможное повышение ипотечных ставок в Москве.
Что происходит с застройщиками в условиях нестабильной экономической ситуации?
На данный момент в зону экономической «турбулентности» попала строительная отрасль. Мы попросили представителей девелоперских компаний рассказать, как в такое время обстоят дела у застройщиков.
Евгений Сорокин, руководитель маркетинга ЖК «Мечта»:
«Сейчас рынок занял выжидательную позицию. Все проекты, что были начаты реализовываться до начала кризисной ситуации продолжают реализовываться. А с запуском новых проектов многие застройщики решают повременить. Какая динамика будет прослеживаться на рынке точно можно будет сказать спустя пару месяцев».
Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development:
«Мы только вторую неделю входим в эту нестабильную экономическую ситуацию, поэтому у застройщиков пока все в порядке. На фоне всех мировых потрясений вырос спрос на квартиры, автомобили, бытовую технику. Люди хотят успеть взять ипотеку под 9%. Цены на сами квартиры мы поднимать не собираемся и продолжим следовать своей изначальной финмодели».
А что будет с девелоперами при возможной стагнации спроса на покупку жилья?
Антон Детушев, генеральный директор Ikon Development:
«Крупные застройщики не планируют уходить с рынка, компании могут переориентироваться на более востребованные сегменты недвижимости.
Ключевые игроки закладывают в финансовую модель проектов обеспечительные меры на случай нестабильности спроса, довольно характерной для рынка недвижимости. Поэтому, большинство строящихся объектов остаются коммерчески рентабельными проектами, и будут завершены, несмотря на экономическую нестабильность. Крупнейшие строительные компании стабильны, и успешно переживут еще не один кризис».
Станислав Данелян:
«Если строительная компания работает по системе эскроу-счетов, то гораздо больше времени потребуется для того, чтобы довести её до банкротства, поскольку застройщик разделяет риски с банком, и кредитор не позволит не достроить. Вопрос в том, как изменится себестоимость строительства, если закроются производственные учреждения и стройматериалы не поступят на стройку вовремя. Временные задержки всегда удорожают строительство».
Как ведут себя покупатели в кризис?
Мы также попросили экспертов в области недвижимости «нарисовать» портрет среднестатистического покупателя в волну нестабильности.
Ильдар Хусаинов:
«На фоне нестабильной ситуации мы отмечаем повышение спроса ко вторичной недвижимости, в таких ситуациях клиенты больше тяготеют к готовому жилью, поскольку его можно при сложной жизненной ситуации сдать в аренду. Особой популярностью пользуются однокомнатные квартиры, как наиболее ликвидные. Что касается ипотечных продуктов, то спрос на консультации с момента обвала рубля рекордно вырос в целом по всем регионам России на 34%, а в Санкт-Петербурге и вовсе в несколько раз. Россияне стараются максимально обезопасить своё финансовое положение, приобретая недвижимость, ведь во все времена она была и остаётся наиболее твёрдой валютой».
Антон Детушев:
«Общая атмосфера нестабильности действует на покупателей недвижимости, вынуждая их оперативнее принимать решения о покупке. Происходит очередной всплеск инвестиционной покупки недвижимости, покупатели торопятся взять ипотеку по низкой ставке. При этом мы фиксируем достаточно высокий уровень обдуманных и взвешенных решений, люди лучше подготовлены к покупке, и выбирают лоты с наибольшей инвестиционной привлекательностью. Причем основную роль играет не стоимость, а концепция проекта, уровень инфраструктуры, локация».
Как помогает государство?
Ну и напоследок мы решили узнать, помогает ли как-то государство строительной области в экономически «смутное» время?
Антон Детушев:
«Правительство РФ понимает всю важность строительной отрасли, как локомотива экономики России. В Минстрое уже обсуждают возможные меры помощи строительным компаниям. Скорее всего, в первую очередь помощь будет оказана системообразующим компаниям. Наиболее очевидные меры – налоговые льготы, субсидирование кредитных ставок и более лояльное отношение к переносу сроков строительства, без штрафных санкций».
Евгений Сорокин:
«Сейчас Минстрой, с одной стороны, ужесточает требования к застройщикам, а с другой, понимая, что не все смогут с ними справиться — вводит меры государственной поддержки. Например, существуют программа «Стимул», которая предусматривает субсидирование строительства инженерной и коммунальной инфраструктуры. Но проблема данной программы заключается в том, что средств на её реализацию было выделено недостаточно и глобальной помощи рынку она оказать не смогла. Для достижения более эффективного результата необходимо существенно увеличить финансирование по программе, а также вывести её в масштабы всей страны».
