Если вы захотели сэкономить на покупке квартиры, приобретая ее в еще недостроенном доме, то вам подойдет договор переуступки прав. В новой статье рассказываем подробно о процедуре, а также о возможных рисках.
Что такое переуступка?
Переуступка – это процесс передачи прав на квартиру в строящемся доме по ранее заключенному договору долевого участия от продавца (который может быть как физическим, так и юридическим лицом) к покупателю. Получается, что происходит замена дольщика.
«Разумеется, подобную сделку можно совершить до момента ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи недвижимости. Можно выделить несколько основных преимуществ переуступки. Прежде всего, это возможность купить конкретный лот в интересующем проекте, даже если продажи от застройщика завершены. Помимо этого, в некоторых случаях при оформлении цессии существует возможность сэкономить, так как квартира продается с определенным дисконтом», – объясняет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Важная особенность – покупку можно совершить только на рынке первичной недвижимости.
«Покупка квартиры в ипотеку по переуступке возможна, когда дом еще не сдан в эксплуатацию. Эта процедура называется цессией. Она регламентируется статьей 11 ФЗ № 214. Простыми словами, в договоре долевого участия меняется дольщик. Если продажа совершается после сдачи дома, то сделку можно считать простой куплей-продажей», – считает Рунар Бурганов, руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA.
В чем отличие от обычной покупки квартиры в ипотеку?
«Отличие от покупки квартиры в уступке следующее – отсутствует титульное страхование, так как титула (права собственности) пока еще нет. Если квартира сразу становится объектом залога банка, то объект по уступке становится залоговым только после оформления в собственность. Для этого заемщику нужно связаться с банком накануне оформления права собственности и подготовить документы, необходимые для регистрации права собственности и залога», – поясняет Константин Шибецкий, управляющий партнер компании МИЦ.
Плюсы покупки квартиры по переуступке:
– Приобретение по заниженным ценам на квартиры
«Это возможно, если продавец понимает, что не может выплачивать дальнейший долг и ему нужны свободные средства на руках, или у застройщика такие же квартиры дороже», – отмечает Рунар Бурганов.
– Больше вариантов для выбора идеального жилья
«Несомненные плюсы покупки с ипотекой квартиры по уступке – это возможность приобретения квартиры именно той, которая нужна вам, в случае, когда у застройщика ничего интересного уже не осталось», – добавляет Константин Шибецкий.
Минус такой покупки:
– На оформление сделки понадобится гораздо больше времени
«Кроме согласования с застройщиком, нужно уделить внимание выбору банка для ипотеки. Некоторые из них не работают с уступкой и могут значительно увеличить ставку новому заемщику. При объекте с эскроу-счетами (специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком) следует обратиться в банк – эскроу-агент для замены владельца счета», – уточняет Рунар Бурганов.
Кроме того, приобретение по переуступке сопряжено определенными рисками и нюансами, которые необходимо соблюсти покупателю:
– Заключая договор уступки, нужно внимательно ознакомиться с проектом строительства и самим застройщиком.
«Если после регистрации договора уступки застройщик станет банкротом, а проект – долгостроем, то предъявить претензии тому, кто уступил вам права по ДДУ, не получится», – объясняет Наталья Кузнецова, генеральный директор компании «БОН ТОН»
– Обратите внимание на объем обязательств дольщика, выполненных на момент уступки.
«Важно отдавать себе отчет, что все неисполненные обязательства первоначального дольщика переходят на нового участника. В частности, если ДДУ предполагал рассрочку платежа, то обязательства по внесению очередных платежей ложатся уже на нового дольщика», – добавляет Наталья Кузнецова.
– Не забудьте про оформление нотариально заверенного согласия
«Также стоит учесть, что при переуступке прав требуется получение нотариально заверенного согласия от супруга продавца. Помимо этого, при сделке должны быть соблюдены права несовершеннолетних лиц, указанных в ДДУ, иначе она может быть оспорена», – отмечает Надежда Коркка.
– Производите оплату только после государственной регистрации уступки.
«Первоначальный дольщик подписывал 2-3 договора уступки и принимал деньги по ним. Поскольку уступка считается заключенной только после государственной регистрации, то зарегистрировать ее дважды не получится. В таком случае покупатель заплативший аванс до государственной регистрации оставался и без квартиры, и без денег», – приводит пример Наталья Кузнецова.
– Кроме того, вопрос переуступки требует предварительного получения согласия банка.
«В заявлении на получение такого согласия (обычно его типовая форма размещена на сайте банка) необходимо указать кому и на каких условиях планируется продать объект, какова цена и порядок расчетов. Зачастую банки предлагают оформить не уступку по кредиту, а выдать покупателю новый кредит, который будет направлен на погашение старого кредита продавцов. Соответственно, если у покупателей есть одобренная ипотека, на согласование можно отдать квартиру с ипотекой другого банка, которая просто будет погашена», – комментирует Елена Кудерко, адвокат, федеральный эксперт Минюста России.
В целом эксперты в сфере недвижимости отмечают, что покупка жилья по переуступке – абсолютно законный и корректный способ приобретения квартиры на стадии строительства, а при должной осмотрительности покупателя этот способ еще и максимально безопасен.
А также читайте:
– Как согласовать перепланировку в Москве: пошаговая инструкция
– Где лучше жить: за МКАДом или на Садовом кольце?
– Как продать долю в квартире: условия и особенности процесса
