Множество сделок на рынке недвижимости заключаются с помощью договоров ДДУ. В новой статье вместе с экспертами в сфере недвижимости мы определим, что это такое, а также в чем преимущества и недостатки ДДУ.
Договор долевого участия (ДДУ) – это документ, который позволяет купить жилье в новостройке на стадии строительства. Главная особенность в том, что данное соглашение можно оформить до ввода дома в эксплуатацию.
«Квартиры в новостройках (в ещё не построенных домах) приобретаются
только по ДДУ (Договору долевого участия), то есть фактически покупается не физическая собственность, а право требования будущей квартиры у застройщика, которая перейдет к покупателю после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи», – поясняет Татьяна Агеева, основатель Ageeva Estate, риэлтор, эксперт по недвижимости в Москве и Московской области.
Что такое переуступка прав по ДДУ?
«Переуступка прав до ДДУ, или цессия, – передача прав и обязанностей по договору долевого строительства от одного человека к другому. По сути, новый покупатель приобретает право требования на объект недвижимости. Обычно такие сделки проводят инвесторы, которые вложились в проект на самых привлекательных условиях и фиксируют прибыль после роста цен в новостройке, либо подрядчики, получившие недвижимость от застройщика в счет оплаты своих услуг», – сообщает Иван Мотохов, генеральный директор ГК АТЛАНТ.
«Преимуществом подобного способа покупки служит возможность приобрести понравившийся лот, который в силу определенных причин отсутствует на первичном рынке», – отмечает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Но перед тем, как воспользоваться данным механизмом, стоит уточнить несколько моментов:
«Прежде всего, возможность переуступки должна быть предусмотрена договором долевого участия. Помимо этого, требуется внимательно изучить информацию о застройщике: причиной продажи недвижимости может быть наличие информации о финансовых сложностях или скором банкротстве девелопера», – добавляет Надежда Коркка.
Кто может продавать квартиры по переуступке по ДДУ?
Эксперт Татьяна Агеева выделяет несколько категорий людей:
– Часто в новостройки «заходят» инвесторы, которые покупают у застройщика квартиры на старте продаж с целью в дальнейшем перепродать её по более дорогой цене;
– Обычные покупатели, у которых возникли обстоятельства, вынуждающие продать квартиру в недостроенном доме;
– Сам застройщик может передать квартиры в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект или за работы подрядчикам, за материалы – поставщикам и др., а эти организации будут уже их реализовывать по переуступке;
– Также застройщик может продать пул квартир по низкой цене своему аффилированному лицу. И именно оно в последующем будет осуществлять продажи частным покупателям.
В чем плюсы ДДУ?
– Безопасность сделки
«В федеральный закон № 214-ФЗ постоянно вносятся изменения, направленные на защиту прав дольщиков. Так, теперь их средства хранятся на эскроу-счетах, что исключает возможность вывода денег недобросовестным застройщиком. Помимо этого, участники долевого строительства могут потребовать неустойку за невыполнение девелопером своих обязательств (например, нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию)», – поясняет Надежда Коркка.
– Экономия средств
«Главное преимущество приобретения квартир по договорам долевого участия это низкая цена недвижимости. Аналогичная жилплощадь в готовых, уже возведенных, домах, стоит гораздо больше, чем объекты недвижимости на стадии строительства», – уверен Андрей Лихачев, руководитель компании «Хелп Консалтинг».
Минусы ДДУ:
Главным минусами является долгое ожидание заселения в квартиру и не всегда готовый объект реализуется таким, как планировался.
«В числе минусов можно отметить необходимость дожидаться завершения строительства. Кроме того, застройщик имеет право вносить изменения в проект в процессе реализации, поэтому изначально весь жилой комплекс может оказаться не таким, как планировался (например, там появятся дополнительные многоэтажные дома», – добавляет Иван Мотохов.
«Например, нередко застройщики возводят квартиры, которые не соответствуют проектной площади на 3-7 квадратных метров, что может быть ощутимо для покупателя недвижимости. Также строительные компании могут предложить дольщику к передаче квартиру ненадлежащего качества: плохая отделка, разбитые стекла, промерзающие стены. Конечно, можно пойти в суд, добиться денежной компенсации. Но всё это трата драгоценного времени, денег и нервов вместо долгожданного новоселья», – объясняет Андрей Лихачев.
Что должно быть прописано в договоре ДДУ?
Текст договора должен соответствовать требованиям федерального закона № 214-ФЗ. В нем указываются:
– информация о сторонах (застройщике и покупателе);
– кадастровый номер участка;
– адрес строительства;
– параметры квартиры (количество комнат, площадь, расположение на этаже, номер);
– срок передачи объекта долевого строительства;
– цену договора с указанием сроков и порядка уплаты;
– сведения о гарантии.
«Обязательно обратите внимание на такой важный пункт, как сроки передачи ключей, финальную стоимость объекта, а также на указанные параметры квартиры: на каком этаже она находится, секция, комнатность, общая площадь с балконом и без, на графическое изображение планировки и расположение на этаже», – отмечает Александр Козлов, коммерческий директор Концерн «РУСИЧ».
Эксперты в сфере недвижимости отмечают, что ДДУ необходимо тщательно изучить, и лучше всего доверить это профессионалам. Тем более, в него можно вносить определенные изменения, которые позволяют дополнительно защитить права дольщиков.
А также читайте:
– 10 причин, по которым могут отказать в ипотеке
– Субсидированная ипотека: особенности данной программы
– Что будет с ценами на квартиры в новостройках: мнение экспертов
– Самые привлекательные новостройки в Москве: публикуем актуальную подборку
– Россияне рассказали, что думают о продлении льготной ипотеки
