Советы покупателям

Для чего нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Для чего нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости?
adsfactory.ru

Предварительный договор – это документ, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. О том, какие бывают нюансы и особенности в заключении предварительного договора, читайте в новой статье.

Зачем необходим предварительный договор купли-продажи?

«После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик должен подать документы в Росреестр для оформления прав собственности. В этот промежуток времени, когда получено РВЭ, но нет документов на собственность, возникает следующая ситуация: уже нельзя продавать по ДДУ, но еще нет возможности заключать договоры купли-продажи», – поясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

В таком случае заключается предварительный договор купли-продажи жилья.

«Решением выступает заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Его предметом является намерение сторон заключить сделку в ближайшей перспективе (после оформления застройщиком прав собственности). Срок его действия – до заключения основного договора», – уточняет эксперт.

Кроме того, такой договор актуален, если покупателю необходимо время для сбора средств.

«Логично, что, если человек готов купить недвижимость, но ему нужно время для сбора средств или получения кредита, он просит подождать. Продавец на время действия предварительного договора снимает квартиру с продажи и получает задаток в виде части платежа за недвижимость», – считает Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse.

Важно! Однако задаток, указанный в преддоговоре можно вернуть далеко не всегда.

«Нужно понимать, что основная цель предварительного договора – это именно желание сторон заключить основной договор, поэтому что-либо оплачивать вовсе необязательно. Однако на практике часто бывает, что суть преддоговора сводится как раз к передаче продавцу аванса или задатка. Поскольку разница между авансом и задатком не всегда бывает понятна покупателю, лучше этот момент прояснить до заключения преддоговора. Если по каким-то причинам покупатель откажется от сделки, то в случае с авансом сумма ему будет возвращена, в случае же с задатком деньги останутся у продавца. Если же от сделки откажется продавец, ему придется вернуть покупателю двойную сумму задатка», – уверяет Михаил Паюшин, управляющий партнер юридической компании Freeviser.

Как поясняет специалист, довольно часто заключаются предварительные договоры купли-продажи, предусматривающие внесение аванса и штрафные санкции за отказ стороны от заключения основного договора. 

«Существенным отличием задатка от штрафных санкций является отсутствие возможности его уменьшить как несоразмерную неустойку. Казалось бы, зачем лишний раз прописывать санкции в преддоговоре, если преддоговор и так защищен законом, то есть в случае неисполнения обязательств одной из сторон другая сторона вправе обратиться в суд и заставить «отказника» все-таки заключить основной договор купли-продажи? Однако судебная практика складывается таким образом, что собственника невозможно заставить продать недвижимость, в связи с чем по подобным искам суды отказывают в удовлетворении», – добавляет Михаил Паюшин.

Что должно быть указано в документе?

В данном документе обязательно прописываются:

– параметры недвижимости

«С 2015 года единственным обязательным условием, которое необходимо прописать в преддоговоре, является его предмет, а также то, что стороны сочтут нужным и о чем хотят договориться прямо сейчас (до 2015 года в преддоговорах необходимо было прописывать все существенные условия основного договора). Сам предмет преддоговора (конкретная недвижимость) должен быть таким же, как и в будущем основном договоре. И описан должен быть так, чтобы ни у кого не осталось сомнений, что именно об этой квартире или доме идет речь. Лучше в таких случаях сразу указывать кадастровый номер приобретаемой недвижимости», ­– советует эксперт.

срок заключения договора купли-продажи, а также ответственность сторон.

«Случаи, когда можно расторгнуть ПДКП, устанавливаются в самом договоре. Чаще всего, это истечение срока, за который стороны должны были заключить ДКП, отсутствие оплаты со стороны покупателя, а также непосредственно заключение договора купли-продажи», – уточняет Надежда Коркка.

В чем преимущество сделки, как для застройщика, так и для покупателя?

«Преимуществом применения ПДКП для застройщика является возможность продолжить продажи в переходный период (когда получено РВЭ, но не оформлена собственность). В свою очередь, покупатель может «застолбить» за собой понравившуюся квартиру. Однако в случае форс-мажора (к примеру, банкротства компании) клиент не получит жилье», – отмечает специалист.

Важно учитывать, что расторгнуть такой договор можно только по согласию двух сторон.

«В одностороннем порядке такой договор расторгнуть нельзя, только по обоюдному согласию. Самое главное в таком договоре – условия и цена сделки. Именно в полном соответствии с ними и будет заключен основной договор», – комментирует Мозоль Андрей, руководитель агентства недвижимости, юрист.

А также читайте:

В какое время выгоднее покупать квартиру: советы от экспертов

– Отделка от застройщика: почему покупатели недвижимости полюбили этот тренд?

– Новостройки эпохи постковида: что изменилось на рынке недвижимости?

– Где жить красиво: публикуем подборку новостроек с видовыми квартирами

– Квартира или апарт-отель: куда лучше всего инвестировать?

Подборки по теме