Высокая ключевая ставка, рост себестоимости строительства, снижение доступности ипотечного кредитования. Все эти процессы влияют на ценообразование. Вместе с Дмитрием Сибилевым, основателем агентства недвижимости Oneplace, экспертом по рынкам России и ОАЭ мы поговорили о ставках и ценах на жилье. А также что ожидать от рынка недвижимости в ближайшие месяцы.
– Что происходит на рынке сейчас?
– Рынок недвижимости сегодня — это не просто статистика продаж. Это система, в которой накапливаются и экономические, и поведенческие факторы. Пока ключевая ставка остаётся высокой, ипотека теряет привлекательность. Однако это не означает, что спрос исчез — он перешёл в отложенную форму.
По данным аналитиков, объём нереализованного жилья в России приближается к 78 млн м², что соответствует примерно 14 трлн рублей. В то же время, совокупные объёмы средств на срочных вкладах превышают 40 трлн рублей, а только доход по ним к концу 2025 года может достигнуть 9 трлн. Это огромный запас ликвидности, который в определённый момент может быть направлен на рынок недвижимости.
Параллельно мы наблюдаем сокращение темпов нового строительства. Количество кредитных договоров между банками и застройщиками снижается третий месяц подряд — впервые с 2019 года. Особенно это заметно в Санкт-Петербурге, где при сохранении текущей динамики город выйдет на минимальные запасы жилья к 2027 году.
– Российские банки хоть и начали снижать ставки, но они по-прежнему остаются очень высокими. Возможно ли снижение ключевой ставки?
– Потенциальное снижение ключевой ставки в 2025–2026 годах может стать точкой перегрева: предложение будет ограничено, а накопленный спрос начнёт реализовываться. Это приведёт к росту цен вне зависимости от фактической себестоимости строительства.
– Кто берет ипотеку по сверх-высоким ставкам?
Что касается ипотеки по высоким ставкам — сегодня это не про выгоду. Это — решение срочных задач: переезды, расширение, семейные обстоятельства. Часто такие сделки происходят за счёт значительного первоначального взноса (например, от продажи предыдущей недвижимости) и с расчётом на последующее рефинансирование.
– Какие вариации в данных условиях предлагают застройщики?
– Альтернатива — рассрочка от застройщика. Этот инструмент становится всё более популярным, особенно по примеру зарубежных рынков. В Дубае, где мы также активно работаем, распространены схемы, при которых 10% оплачиваются на этапе бронирования, 30% — при получении ключей, а оставшаяся сумма вносится равными частями до завершения строительства.
Набирает популярность и траншевая ипотека — клиент платит 20% от стоимости, а до ввода дома в эксплуатацию ежемесячный платёж составляет символическую сумму. При снижении ставки такой кредит можно рефинансировать на новых условиях.
– Что будет дальше? Станут ли в ближайшем будущем жилье и кредиты в России более доступными?
– Цены на жильё в обозримом будущем снижаться не будут. Поддержка спроса через субсидии, рост стоимости стройматериалов (прогнозируемое увеличение до 40% к 2026 году) и ограниченное предложение — всё это будет сохранять давление на цены.
Доступность жилья станет скорее маркетинговым понятием, чем экономической реальностью.
Вывод: рынок входит в фазу концентрации. Деньги есть, но ждут сигнала. Жильё пока есть, но его становится меньше. А те, кто будет готов действовать до начала массового спроса — окажутся в выигрышной позиции.
А также читайте:
– Налоговые риски в девелопменте 2025: разбираемся в статье
– Таунхаусы: плюсы и минусы жилья
– Семейная ипотека на вторичное жилье: в каких городах можно оформить льготный кредит
– Монолитные дома: плюсы и минусы
– IT-ипотека в 2025 году: актуальные изменения и новые условия
